אחרי עשור של עליות מחירים: האם הרבעון הראשון של 2017 מסמן שינוי?

מדד מחירי הדיור של הלמ"ס הציג האטה בקצב עליית מחירי הדירות; ומבדיקה שערך אתר מדלן לוואלה! NEWS עולה כי מתחילת השנה נרשמה הצטננות בשוק הנדל"ן - הן בהיקף המשכנתאות והן במספר הדירות שנרכשו. האם זו מגמה מפתיעה? בדקנו

בניינים בתל אביב. מרץ 2017 (ראובן קסטרו)
צילום: ראובן קסטרו

בסוף השבוע האחרון פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד מחירי הדיור, שהציג האטה בקצב עליית מחירי הדירות. על פי בדיקה שערך אתר מדלן עבור וואלה! NEWS, ההצטננות בשוק הנדל"ן כבר נראתה בחודשים הראשונים של 2017 - לאחר שחלה ירידה בהיקף המשכנתאות שניטלו בחודש פברואר, נרשמה ירידה קלה במספר הדירות שנרכשו בחודש ינואר וכן חלה עלייה בהיקף המכירות של דירות על ידי משקיעים.

לקריאה נוספת:
הקניונים בארה"ב פושטים את הרגל - ומה קורה בישראל?
מי רוצה לגור במשאית? מודעות שכירות לא שגרתיות
מי רוצה לקנות את הפנטהאוז של ענבל אור בגבעתיים?

"שנת 2016 חתמה עשור של עליות מחירים חדות בשוק הדיור, בשיעור כולל שעומד על כ-140%", אומר רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן, "אך במקביל לעליית המחירים ראינו ירידה בהיקף העסקאות, הן בדירות חדשות והן בדירות מיד שנייה. למעשה, מנתונים ראשוניים של 2017 עולה כי מגמת ההאטה בהיקף העסקאות נמשכת". איתן מציין כי נכון לעכשיו, הירידה בנפח העסקאות לא הביאה לירידות מחירים, אך מעריך כי "אם ההאטה בביקושים תימשך לאורך תקופה ארוכה - ישנו סיכוי גבוה יותר להשפעה על רמת מחירי הדירות".

בלוח הדירות של אתר מדלן ניתן לראות דוגמאות למגמה. כך, למשל, בתחילת מרץ השנה פורסמה מודעה למכירת דירת 3.5 חדרים ברחוב רוטשילד 98 בראשון לציון תמורת כ-1.48 מיליון שקל. כשבועיים וחצי לאחר מכן המחיר ירד לכ-1.4 מיליון שקל. מדובר בירידה בשיעור של כ-5.5%.

בחודש פברואר השנה פורסמה בלוח הדירות של אתר מדלן מודעה למכירת דירת 3.5 חדרים ברחוב בצלאל במרכז ירושלים תמורת כ-2.4 מיליון שקל. חודש לאחר מכן מחיר הדירה ירד בכ-200 אלף שקל ל-2.2 מיליון. מדובר בירידה בשיעור של כ-8%.

ואילו בחודש מאי 2016 פורסמה מודעה למכירת בית פרטי בקיסריה בשטח של 300 מ"ר תמורת כ-6.2 מיליון שקל; בעוד שבחודש האחרון המודעה בלוח הציעה את הנכס למכירה תמורת כ-5.8 מיליון שקל. כלומר - מדובר בירידה בשיעור של כ-6%.

"התנודות בשוק הנדל"ן הן תוצאה של התערבות חיצונית מצד הגופים הרגולטורים, המנסים באופן עקבי לרסן את מגמת עליות המחירים", מסביר בנצי אגיב מחברת רימקס פרופשנל תל אביב. לדבריו, "כל זמן שיוצרים ציפייה חדשה שרמת המחירים תרד באמצעות יוזמות ממשלתיות, אנו רואים השפעה מסוימת על הביקושים".

עם זאת, הוא מדגיש כי "בעשור האחרון, הניסיונות לייצר האטה במחירים לא צלחו - והנפגעים העיקריים היו הזוגות הצעירים. לדוגמא, זוג שיכול היה לרכוש דירת 5 חדרים באזור מבוקש בתל אביב-יפו ב-2011, אך החליט לחכות על הגדר בעקבות היוזמות הממשלתיות - יכול כיום לרכוש עם אותו סכום ראשוני דירת 2-3 חדרים באזורים פחות מבוקשים בעיר".

2016: צניחה דרמטית בעסקאות - המשך עליית מחירים

אינפו טבלה מדלן מחירי דירות 2016 נדלן נדל"ן
אינפו טבלה מדלן מספר עסקאות נדל"ן 2016 נדלן

על פי בדיקת מדלן, בעוד שבעיר תל אביב-יפו חלה ירידה כללית בשיעור של כ-30% בנפח עסקאות לרכישת דירות חדשות ויד שנייה ב-2016 לעומת 2015 - מחירי הדירות עלו בשנה החולפת בשיעור חד שעמד על כ-13%.

בנתניה נרשמה ירידה בשיעור של כ-22% בנפח העסקאות, לצד עלייה של כ-9% במחירי הדירות. ואילו בפתח תקווה חלה צניחה בשיעור של כ-20% בנפח העסקאות ב-2016 לעומת השנה שקדמה לה, לצד עלייה של כ-10% במחירים.

באשדוד חלה ירידה של כ-17% בנפח העסקאות, לצד עלייה בשיעור של כ-12% במחירים ב-2016. באשקלון ירד נפח עסקאות המקרקעין בשיעור של כ-14% בשנה החולפת לעומת 2015, לעומת העלייה הגבוהה ביותר בשיעור העומד על כ-14% במחירי הדירות בעיר.

בירושלים חלה ירידה של כ-13% בנפח העסקאות, לצד עלייה של כ-7% במחירי הדירות בעיר; בבאר שבע ירד נפח העסקאות בשיעור של כ-12%, לצד עלייה של כ-11% במחירים; ואילו בחיפה נרשמה ירידה בשיעור של כ-7% בנפח העסקאות ב-2016 לעומת 2015, וזאת לצד עליית מחירים של כ-7% במחירי הדירות.