חג הפסח, כמו שכבר הבנתם, מסמן את תקופת השיפוצים. במהלך השבוע בדקנו כיצד ניתן לחסוך בהוצאות מיותרות, איך אפשר לשפץ בשיטה אקולוגית וגם מה האותיות הקטנות מאחורי החוזים המשפטיים מול הקבלן המשפץ. בחלק האחרון של פרויקט השיפוצים הגדול של וואלה! נדל"ן החלטנו להתמקד בשיפוץ כולל של בניין - או במילים אחרות: תמ"א 38.
אלפי ועדי בתים בבניינים ישנים בודקים לאורך השנה, ובעיקר בתקופה הזאת, את האפשרויות לחידוש בניין המגורים לרווחת הדיירים. כאשר מדובר בבניינים בעלי היתכנות לקידום פרויקט תמ"א 38 (שנבנו לפני שנות ה-80 של המאה הקודמת), קיימת האפשרות לשיפוץ מלא של מעטפת הבניין וחדר המדרגות במסגרת תכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה, במסלול של חיזוק הבניין ותוספת קומות.
האפשרות השנייה שעומדת בפני בעלי הדירות שאינם מעוניינים להמתין מספר שנים ליישום תמ"א 38 בבניין, היא שיפוץ הבניין באופן עצמאי. בדיקה מיוחדת שערך אתר מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי עבור וואלה! NEWS בדקה את העלויות הכרוכות בשיפוץ וחידוש חזות הבניין, הן על ידי פרויקט תמ"א 38 והן על ידי יוזמה עצמאית, במטרה לנסות ולראות מה עדיף.
תמ"א 38: זהירות מאובדן שכר דירה
באתר מדלן מסבירים כי בפרויקט תמ"א 38/1 (מסלול חיזוק הבניין ותוספת קומות) ההוצאות של בעלי הדירות נגזרות מהפסד שכר הדירה בתקופת הבנייה, שאורכת בדרך כלל כשנתיים. בתקופת עבודות הבנייה, שבה הדיירים סובלים ממטרדי רעש ואבק, משכירים הבעלים את הדירות לשוכרים בעלות מופחתת, כאשר אחוז ההפחתה הממוצע נמצא בטווח שבין 30%-50%.
בחישוב אובדן שכר הדירה הכולל במהלך תקופת בנייה של 24 חודשים, נמצא שבעל דירה בבניין שעובר תמ"א 38 יאלץ לוותר על הכנסה משכר דירה בטווח של 30-80 אלף שקל. סכום זה תלוי כמובן בעיר בה ממוקם הבניין ובאחוז הפחתת שכר הדירה בפועל, כפי שניתן לראות בטבלה.
באתר מדלן מדגישים כי חשוב לזכור שבסופו של התהליך מתקבל בניין משופץ ומחודש במלואו, הכולל גם מעלית ופתרון מיגון נגד טילים ורעידות אדמה. כמו כן, בפרויקטים רבים בעלי הדירות מקבלים דירות משודרגות, הן באמצעות הרחבת השטח של הדירה ותוספת ממ"ד והן באמצעות בנייה של מרפסת חדשה. תוספות אלו מעלות את ערך הדירה בצורה משמעותית, ומפצות בכך על אובדן שכר הדירה הצפוי במהלך הפרויקט.
יחד עם זאת, במידה שהוחלט לקדם הליך תמ"א 38 בבניין - יש לשמור על סבלנות. משך התהליך עומד בממוצע על כ-5 שנים, החל ממועד החתימה על ההסכם עם היזם הנבחר. לכך יש להוסיף תקופה נוספת של כשנה וחצי למכרז יזמים והכנת הסכם, ומדובר ביותר מ-6 שנים עד שהבניין יחל לעבור שיפוץ.
שיפוץ הבניין: ערך הנכס יעלה, אבל פחות
כדאי לקחת בחשבון שלא כל בניין ישן, הזכאי לזכויות לפי תמ"א 38, אכן מתאים לכך מבחינת כדאיות כלכלית ליזם. לכן בעלי הדירות יכולים לבחור באלטרנטיבה של שיפוץ הבניין באופן עצמאי. שיפוץ זה כולל, בין היתר, חידוש טיח חיצוני, חידוש בידוד ואיטום גג המבנה, התקנת מערכת אינטרקום, התקנת ויטרינת כניסה ודלת, התקנת גופי תאורה בחדר מדרגות, החלפת תשתיות הבניין ועוד.
בדיקת מחירון "דקל שיפוצים" שנערכה על ידי משרד אשחר פתרונות הנדסיים ופרויקטים מצאה שהעלות הממוצעת לשיפוץ בניין קיים בן 3 קומות (על עמודים) עומדת על כ-830 אלף שקל אחרי מע"מ; או לחילופין כ-70 אלף שקל הוצאה לדירה אחת בבניין (מדובר בבניין בן 3 קומות, כאשר בכל קומה 4 דירות בשטח של 70-80 מ"ר לדירה).
העבודות הבסיסיות שמשמשות לשיפוץ הבניין, נכללות גם במפרט העבודות הסטנדרטי של פרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת (תמ"א 38/1). אולם תהליך שיפוץ בניין לא כולל תוספת שטח לדירה, מרפסת או מעלית - ולכן העלייה בערך הדירה לאחר השיפוץ הוא קטן יחסית לעלייה בערך דירה שעברה תמ"א 38.
הבניין חייב תחזוקה? אל תחכו
במדלן ממליצים לבעלי דירות אשר בחנו את האפשרות לקדם תהליך תמ"א 38 בבניין, ומצאו כי הסיכוי שיממשו את הפרויקט בעתיד הנראה לעין הוא קטן, לא לחכות לתמ"א 38 לצורך תחזוקה שוטפת של הבניין ותיקונים הכרחיים. "המתנה ליישום תמ"א 38 בבניינים ישנים עלולה לפגוע באיכות החיים של דיירים שגרים בבניינים לא מתוחזקים, שכן היא עלולה להימשך על פני מספר שנים", מסבירים עורכי הבדיקה.
לדבריהם, "לעתים תהליכי משא ומתן של בעלי הדירות עם היזם מקבלים אלמנט של דחיפות, במטרה למצוא פתרון לבעיות התחזוקה של הבניין על חשבון היזם. אולם במרבית המקרים, היזם יבצע את העבודות על חשבונו כשנתיים לאחר מועד החתימה על הסכם ההתקשרות".
יובל שמרת, מנהל חטיבת התחדשות עירונית במדלן, מרחיב: "בחירה בפרויקט תמ"א 38 מיועדת לשדרוג מלא של הבניין וחידושו, הוספת מעלית ובמקרים מסוימים גם תוספת שטח לדירה, מתן פתרון מיגון וחניה לדירות. פרויקט תמ"א 38 אינו מחליף תחזוקה שוטפת ותקופתית של הבניין ומומלץ לבצע עבודות כאלו ללא קשר להליך תמ"א המקודם בבניין".
לדבריו, "במקרים רבים, בעלי דירות נמנעים מביצוע עבודות שיפוץ ותחזוקה לבניין, מתוך מחשבה שהכול יחודש בכל מקרה במהלך עבודות תמ"א. אולם עבודות תחזוקה מסוימות, כגון איטום גג הבניין וטיפול במערכות מים וביוב דולפות, הן הכרחיות בטווח הזמן הקרוב - ורצוי לבצע אותן ללא קשר לפרויקט תמ"א המתוכנן".
