כלל ידוע בענף הנדל"ן הוא שדירה הפונה לנוף נהנית מתוספת לערכה. קו ראשון לפארק ירוק, למשל, יכול להקפיץ את ערך הנכס בשיעור שבין 8%-12% לפחות. ואם זה לא מספיק, משפחות המתגוררות בקרבת פארקים נהנות מיתרונותיו ויכולות לצאת לטיולים, ליהנות מספורט ובילויים - הכול בסמוך לבית. בערים גדולות שאינן משיקות, בדרך כלל, לאזורים ירוקים יש לכך ערך משמעותי.
דוגמא לכך ניתן למצוא בדירות הממוקמות בקו ראשון לפארק הירקון, השייך מוניציפלית הן לעיר תל אביב והן לרמת גן. בדיקה מיוחדת שערכה עבור וואלה! NEWS לרגל החג מחלקת המחקר והאסטרטגיה של חברת HOMELAND שיווק פרויקטים, בחנה את פערי המחירים בין דירות בתל אביב לבין דירות ברמת גן, הנושקות לפארק.
במסגרת הבדיקה, נותחו עסקאות מקרקעין המבוססות על נתוני רשות המסים, אשר התבצעו במהלך השנתיים האחרונות לאורך הפארק בתל אביב ורמת גן. מדובר בדירות חדשות ובדירות יד שנייה שנמכרו ברחובות הקרובים ביותר לפארק. ברמת גן מדובר בשכונת החרוזים (מתחם שנקר) ברחובות אנה פרנק, החרוזים, חביבה רייך, יהודית ואיתמר; ובשיכון ותיקים ברחובות רוקח, החרצית ושדרות הנרקיסים. בתל אביב מדובר בשיכון בבלי (רחוב קוסובסקי), ברחוב בני דן וברחוב אוסישקין בצפון הישן.
"תוצאות הבדיקה מעידות על פערי מחירים בשיעור של כ-42% בין דירות חדשות ברמת גן לבין דירות מיד שנייה בתל אביב, הממוקמות בקו ראשון לפארק הירקון במרחק של 3 ק"מ בלבד אלה מאלה", מסביר את הממצאים דקל יצחק, סמנכ"ל HOMELAND ועורך הבדיקה. לדבריו, מדובר בפערים שיכולים להגיע ליותר מ-22 אלף שקלים למ"ר.
תל אביב: המחיר מטפס לכיוון מערב
הבדיקה מתחילה בדירות יד שנייה בתל אביב עם קו ראשון לפארק הירקון. לפיכך נבחן רחוב בני דן, בו נמכרה דירת יד שנייה בנובמבר 2015 תמורת 1,900,001 שקל. מדובר במחיר המשקף סכום של 42,222 שקל למ"ר. הדירה כוללת 2.5 חדרים בשטח של 45 מ"ר והיא מצויה בקומה השנייה בבניין שנבנה ב-1980.
כשנה לאחר מכן, באפריל 2016, כבר קפץ המחיר של דירת 2.5 חדרים באותו הרחוב ל-3.6 מיליון שקל. עם זאת, מדובר בדירה גדולה יותר, בשטח של 67 מ"ר, אך ישנה - בבניין מ-1960 בקומה הראשונה. מדובר בסכום המשקף מחיר של 53,731 שקל למ"ר.
ואילו בפברואר 2017, דירה דומה באותו הרחוב, בשטח של 64 מ"ר הכוללת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין משנת 2970, נמכרה תמורת 3,799,999 שקל - מחיר המשקף סכום של 59,375 שקל למ"ר. מדובר בממוצע של 51,776 שקלים למ"ר.
לא רחוק משם, ברחוב אוסישקין, נמכרה בינואר 2015 דירת חדר בשטח של 27 מ"ר בקומת קרקע בבניין מ-1950 תמורת 1.55 מיליון שקל. זהו סכום המשקף מחיר של 57,407 שקל למ"ר. כחודש לאחר מכן נמכרה דירת 2.5 חדרים בשטח של 47 מ"ר בקומה השנייה בבניין מ-1960 תמורת 2,400,001 שקל - סכום המשקף מחיר של 51,064 שקל למ"ר.
ב-2016 נבדקו 4 דירות ברחוב אוסישקין, שתיים מהן נמכרו בפברואר. האחת כוללת 2 חדרים בשטח של 45 מ"ר בקומה השנייה בבניין מ-1955 אשר עלתה 2,325,001 שקל (סכום המשקף מחיר של 51,667 שקל למ"ר); והשנייה כוללת 2 חדרים בשטח של 50 מ"ר בקומת הקרקע בניין מ-1960 אשר נמכרה תמורת 2,519,150 שקל (סכום המשקף 50,383 שקל למ"ר).
במאי 2016 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח של 43 מ"ר בקומה השנייה בבניין משנת 1950 תמורת 2,525,001 שקל. זהו סכום המשקף מחיר של 58,721 שקל למ"ר. ואילו באוקטובר באותה השנה, דירת 3 חדרים (אבל קטנה - בשטח של 37 מ"ר בלבד) בקומת הקרקע בבניין מ-1960 עלתה 1.97 מיליון שקל. זהו סכום המשקף מחיר של 53,243 שקל למ"ר. בממוצע, דירות ברחוב אוסישקין נמכרו בשנתיים האחרונות תמורת 51,540 שקל למ"ר.
נעבור לרחוב קוסובסקי בשיכון בבלי, שם נבדקו 7 דירות בשנתיים האחרונות. דירת 4 חדרים בשטח של 92 מ"ר בקומה הרביעית בבניין שנבנה ב-1980 נמכרה ביולי 2015 תמורת 4.4 מיליון שקל. מדובר בסכום המשקף מחיר של 47,826 שקל למ"ר. חודשיים לאחר מכן נמכרה דירת 2.5 חדרים בשטח של 58 מ"ר בקומה הרביעית בבניין משנת 1968 תמורת 2.35 מיליון שקל - מחיר המשקף סכום של 40,517 שקל למ"ר.
באותו החודש נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 68 מ"ר בקומה השנייה בניין מ-1970 תמורת 2.885 מיליון שקל. מדובר במחיר המשקף סכום של 42,426 שקל למ"ר. בדצמבר 2015 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 72 מ"ר בקומה השנייה בבניין מ-1990 תמורת 3.18 מיליון שקל. זהו סכום המשקף מחיר של 44,167 מ"ר למ"ר.
עוד מצאה הבדיקה כי בינואר 2016 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 80 מ"ר בקומה השלישית בבניין בן כ-60 שנה תמורת 2.68 מיליון שקל. זהו מחיר המשקף סכום של 33,50 שקל למ"ר. כנראה המחיר נמוך יותר מדירות אחרות שנבדקו משום שמדובר בבניין משנת 1960. בפברואר באותה השנה נמכרה דירה דומה, אם כי קטנה יותר בשטח של 73 מ"ר, בקומה השנייה בבניין מ-1970 תמורת 3.125 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר של 42,808 שקל למ"ר.
ואילו במרץ בשנה שעברה דירת 2.5 חדרים בשטח של 70 מ"ר בקומה הראשונה בבניין מ-1970 נמכרה ב-2,810,001 שקל. זהו סכום המשקף מחיר של 40,143 שקל למ"ר. בסך הכול ממוצע המחירים למ"ר בדירות עם קו ראשון לפארק הירקון בשיכון בבלי עומד על 41,626 שקל למ"ר.
מתרחקים מהים לכיוון רמת גן - וצונחים במחירים
איך ייתכן שהמחיר בשיכון בבלי, שכונה הנחשבת יוקרתית, מעט נמוך יותר מהמחיר ברחובות אוסישקין ובני דן? ובכן הסיבה יכולה להיות נעוצה, כפי הנראה, במרחק מהים. ובאמת, כאשר מתקרבים לשכונות הגבולות בפארק הירקון ברמת גן רואים את ההבדלים. בשכונת החרוזים ברמת גן (מתחם שנקר), המחיר הממוצע למ"ר בדירה מיד שנייה עומד על סכום של 29,240 שקל.
כך עולה מבדיקה של 7 דירות מיד שנייה בנות 2.5-4 חדרים בשטח שבין 50-100 מ"ר בבניינים ישנים ברחובות אנה פרנק, יהודית, חרוזים, יואב וחביבה רייך. כך למשל, דירת 2.5 חדרים ברחוב חביבה רייך, בשטח של 54 מ"ר בקומה השנייה בבניין מ-1958, נמכרה ב-1.793 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר של 33,204 שקל למ"ר. דירת 3.5 חדרים בשטח של 84 מ"ר ברחוב החרוזים, המצויה בקומה הרביעית בבניין מ-1970, עלתה 2.25 מיליון שקל. זהו סכום המשקף מחיר של 26,786 שקל למ"ר.
בשיכון ותיקים ברמת גן, המחיר הממוצע למ"ר בדירה מיד שנייה עומד על סכום של 31,666 שקל. גם כאן נבדקו 7 דירות ברחובות הרוקח, החרצית ושדרות הנרקיסים. מקרה מעניין הוא של דירת פנטהאוז בקומה ה-12 בבניין מ-1980, הכוללת 6 חדרים בשטח של 118 מ"ר ועלתה 4.45 מיליון שקל. זהו סכום המשקף מחיר של 37,712 שקל למ"ר. להזכירכם, בשכונה "הכי זולה" מאלה שנבדקו בתל אביב, המחיר הממוצע למ"ר עמד על כ-4,000 שקל פחות.
ומה לגבי דירות חדשות ברמת גן? גם כאן המחירים נמוכים יותר ממחירי דירות ישנות בתל אביב, ואפילו ממחירי דירות ישנות ברמת גן עצמה. מהבדיקה עולה כי מחיר ממוצע למ"ר בשכונת החרוזים לדירה חדשה עומד על 28,536 שקל; ועל 28,061 שקל למ"ר בשיכון ותיקים. מדובר בפער מקסימלי בין דירה חדשה ברמת גן לדירה ישנה בתל אביב של כ-23,700 שקל למ"ר. כיצד דירות חדשות ברמת גן זולות יותר מדירות ישנות? ככל הנראה הסיבה נעוצה בכך שדירות ישנות מתומחרות לפי עליית ערך של פוטנציאל להתחדשות עירונית.
"פערי המחירים נובעים משתי סיבות: הראשונה היא היעדר היצע של דירות ובפרט חדשות בשכונות הנושקות לפארק הירקון בתל אביב; והשנייה היא העובדה הפשוטה שתל אביב עדיין ממותגת גבוה יותר מרמת גן מבחינת מחירים, למרות שמדובר במרחק של 3 ק"מ בלבד בין הערים", מסביר יצחק את ממצאי הבדיקה.
מנגד, הוא מדגיש, "ההתחדשות העירונית שרמת גן מובילה בשנים האחרונות מאפשרת הקמה של פרויקטים חדשים המייצרים אלטרנטיבה למי שמבקש ליהנות מהיתרונות של מגורים בקו ראשון לפארק, תוך צמצום יחסי של המחירים מול תל אביב". בעקבות ריבוי פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, יצחק מעריך כי מחירי הדירות ברמת גן יעלו ויצמצמו פערים עם תל אביב, "אבל זאת עד שתחל התחדשות עירונית במסגרת תכנית הרבעים בתל אביב ואז המחירים שם יקפצו".
"מיזמי מגורים הממוקמים בקו ראשון לפארק הירקון תמיד נתפסו יוקרתיים יותר", טוען ליאור בכר, מנכ"ל ובעלי קבוצת בכר הבונה, בין היתר, פרויקט מגורים בקרבת הפארק ברמת גן. "כיום רוכשים מתקשים למצוא דירות חדשות ליד הפארק, במיוחד בחלק ששייך מוניציפלית לתל אביב. שכונת החרוזים ושיכון ותיקים מצליחות לתת מענה משום שכיום נבנים שם פרויקטים חדשים".