סכסוכי שכנים: לא רק רישום מקנה זכויות

הנוהג בערים רבות הוא שדיירי קומת הקרקע שולטים בחצר ואילו דיירי הקומה העליונה שולטים בגג. אבל מה קורה כשאחד מהצדדים רוצה לשנות את הסטטוס קוו? מדריך

תמונות מהגג של עזריאלי פברואר 2012 (דרור עינב)
(צילום: דרור עינב)

לא תמיד הזכויות על שימוש בנכסים הן הזכויות הרשומות בלבד. פסיקה שניתנה לאחרונה על ידי המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה מראה שגם נוהגים לא רשומים עשויים להעניק זכויות שימוש.

לקריאה נוספת:
כמה כסף תחסכו אם לא תקנו דירה?
קזינו וחממה לגידול קנאביס: מה מסתתר במחסנים של המושבניקים?
הכירו את האחות חג'ג': "פעם בנינו בקטן היום רק מפלצות"

בערים רבות בישראל נבנו בניינים בעלי 4 דירות, ועם השנים התפתח נוהג שבו דיירי קומת הקרקע משתמשים בחצר ודיירי הקומה העליונה - בגג. במקרה המדובר, נתגלע סכסוך בין השכנים בבניין הרשום בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף בחיפה. דיירי קומת הגג החליטו לא לאפשר לדיירי קומת הקרקע להנות מהחצר הגובלת לדירתם כפי שהיה נהוג החל משנת 1999. דיירי קומת הגג סירבו גם לשימוש הייחודי שהיה נהוג בין בעלי הדירות בחניות הקיימות במגרש בשטחים המשותפים, למרות שהמצב היה קיים שנים רבות והשכנים ייחדו לכל משפחה חלקים ספציפיים בחניות.

התובעים שהם בעליהן של אחת מדירות הקרקע הגישו את התביעה בעקבות תכנית שהגישו שכניהם בדירת הגג שמעליהם שבמסגרתה התכוונו האחרונים ליצור דרך גישה לדירתם על שטח החצר של התובעים. לטענתם יש להם זכות שימוש ייחודית, בניגוד לזכות קניינית, בשטחים אלה. במסגרת התביעה ביקשו דיירי דירת הקרקע לקבל צו מניעה האוסר על השכנים מקומת הגג לעשות שימוש בשטחים אלה. השכנים מהקומה העליונה מצידם טענו כי הנסיבות השתנו והם זקוקים לחניה נוספת. עוד טענו כי מעולם לא נעשתה הפרדה או הצמדה של שטחים בבית המשותף.

המפקחת על הבתים המשותפים, יעל ליבוביץ', קיבלה את התביעה לאחר שהסיקה כי קיים נוהג לגבי השימוש הייחודי של כל אחד מ-4 השכנים ברכוש המשותף - הן לגבי החניות והן לגבי החצרות לא רק מ-1999 אלא אף קודם לכן. לגישתה, במשך כל אותן שנים, השכנים בקומה א' לא עירערו על הסדר הקיים ועוד הוכח כי ניתנה תמורה הולמת בגין שימוש ייחודי זה. המפקחת הוציאה צו מניעה האוסר על השכנים מהקומה העליונה לעשות שימוש בחניות או בחצר בה עשו שימוש ייחודי דיירי קומת הקרקע.

מדובר בפסק דין ייחודי שמכיר בזכות שימוש בלעדית, שאיננה רשומה בפנקסי המקרקעין כזכות בלתי הדירה בנסיבות שהוכחו וניתן להסיק כי גם זכויות לא רשומות יכולות להקנות זכות שימוש ייחודית בנכסי מקרקעין בנסיבות מסוימות.

הכותבת היא עורכת דין ממשרד עוה"ד רון ברנט העוסק בנדל"ן