האוצר רומז: הביקורת של בנק ישראל על תכנית "מחיר למשתכן" - בגלל חשש מירידת מחירי הדירות

טוען בנייר עמדה מפורט כי הבנק המרכזי חושש שירידת מחירים עלולה לסכן את יציבות הבנקים - ומפנה אצבע מאשימה: הריבית הנמוכה מסבירה שני שלישים מהעליות בשוק

כחלון: לא מתחייב לקבל את כל המלצות הוועדה (רוני כנפו)
שר האוצר משה כחלון (צילום: רוני כנפו)

בנק ישראל מתח בדוח השנתי שלו ביקורת על תכנית "מחיר למשתכן" ובאוצר זעמו וטענו כי אנשי הבנק לא התייעצו עם הצוותים המקצועיים במטה הדיור ועשו שימוש בנתונים שאינם נכונים. כעת, מסמך פנימי של האוצר שהגיע לידי "גלובס", עונה לטענות שעלו בדוח. בסוף המסמך אנשי האוצר אף רומזים שסיקור הבנק את התוכנית הממשלתית עשוי לנבוע מחשש לירידות מחירים שעשוי להעמיד את המערכת הבנקאית בסיכון.

לקריאה נוספת:
בעל בית אחד: פורסמה חוברת מכרז ראשונה לבניית 1,200 דירות בחריש
חומוס ליד הבית: תכנית מתאר לאבו גוש תוסיף 1,800 דירות חדשות
התחדשות עירונית ברחבי הארץ: אושרו תכניות בת"א, חיפה וקריית אונו

אחת הטענות שעלו בדוח היא שחלק ניכר מזכאי מחיר למשתכן שזכו באפשרות לרכוש דירה מוזלת עושים זאת במקום המרוחק ממקום מגוריהם ומהמקום שבו הם מתכננים לגור בעתיד. למעשה, בנק ישראל טוען שחלק ניכר מהם נהפכים למשקיעים בעל-כורחם ואף הזהיר מפני הצפה אפשרית של דירות להשכרה באזורים שבהם יהיו הרבה דירות במסגרת מחיר למשתכן שיושכרו על-ידי הזוכים. אפשרות זו, על-פי בנק ישראל, יכולה להוביל למצב שבו ההיצע הגדול יוביל לדמי שכירות נמוכים מאלה שהעריכו הרוכשים. במשרד האוצר טוענים בנייר העמדה שניתוח בנק ישראל מוטעה מהסיבה הפשוטה כי לא נכון לבחון את מקום המגורים של הזוכים בהגרלות, כפי שנעשה בבנק ישראל, אם כי את מקום המגורים של מי שרכש דירה מוזלת בפועל. בחינת נתונים אלה, על-פי האוצר, מעידה ששיעור הרוכשים שאינו מתגורר ביישוב או בקרבתו אינו כה גדול כפי שנטען.

"על-מנת להמחיש את הפער בין מספר הזוכים לבין מספר הרוכשים די אם נציין כי סך הזוכים תושבי תל-אביב והמרכז בלבד שזכו בהגרלה כלשהי (לאו דווקא באזורי הפריפריה) עומד על 3,171 דירות, אלא שמספר זה גבוה מסך הרכישות של כלל הזכאים שרכשו דירה במסגרת מחיר למשתכן בשנת 2016 (2,900 דירות), כאשר בכלל זה נמנים כמובן גם תושבי הפריפריה שזכו בהגרלות. יש בכך כדי לרמז על שיעור ביטולים גבוה של תושבי תל-אביב והמרכז, המתרכז בזכיות באזורי הפריפריה".

באוצר תוקפים את בנק ישראל וטוענים כי הקביעה בדוח כי מי שמתגורר מחוץ לפריפריה וזכה בדירה בפריפריה בהכרח ישכיר אותה היא פשטנית מדי, ואף אינה עולה מהנתונים בפועל. "מניתוח שערכנו לגבי הרוכשים הצעירים המתגוררים באזור תל-אביב והמרכז, שרכשו דירה מוזלת בפריפריה הצפונית, עולה כי לפחות שליש מהם התגוררו קודם לכן בישוב בו רכשו דירה או בסמוך אליו. עובדה זו מעלה את הסבירות שיעברו להתגורר באותה דירה, תוך כדי הסתייעות בהוריהם בגידול הילדים".

טענה נוספת שעלתה בדוח הייתה שתוכנית מחיר למשתכן טרם השפיעה על השוק, וכי לא נצפתה ירידה ברכישת דירות בשוק החופשי על-ידי רוכשי דירה ראשונה. גם על קביעה זו מערערים באוצר. "ניתוח רכישות הזוגות הצעירים, בפרט בפלח השוק של דירות חדשות, מלמד על ירידה חדה ברכישת דירות חדשות ב"מחירי שוק" על הזוגות הצעירים מאז החלו המכירות במסגרת תוכנית זו ברבעון השני אשתקד. ככל שמגמה זו תימשך, במקביל להמשך המגמה של יציאת המשקיעים מהשוק, יש בה כדי לתמוך בהתמתנות קצב עליית המחירים ואף לירידתם", נכתב. במקביל, מציינים באוצר כי בחינת שיעור הדירות שלא נמכרו על-ידי קבלנים, כלומר המלאי הבלתי מכור, גדל מאוד באזורים שבהם היו מכרזים ומכירות במסגרת מחיר למשתכן.

טענה נוספת שעלתה בדוח בנק ישראל היא שסבסוד הקרקע במסגרת מחיר למשתכן והתוכנית לדירות מוזלות רק העצימה את הביקושים בשוק. על כך משיבים באוצר: "הטענה שלפיה הסבסוד שמעניקה המדינה במסגרת 'מחיר למשתכן' מגדיל את הביקוש, זאת בין היתר בהתבסס על מספר הזכאים להגרלות במסגרת 'מחיר למשתכן', העומד על 75 אלף, מתעלמת מהעובדה שלפיה לא בהכרח כל מי שנרשם במסגרת התוכנית אכן מתכוון לרכוש דירה. בהקשר זה אין לפסול על הסף כי כמות הביטולים הגבוהה שנרשמת הינה בין היתר פועל יוצא של מידת רצינות פחותה של חלק לא מבוטל מהזכאים לגבי מימוש הזכאות".

הריבית אשמה

את המסמך חותם סעיף שמצד אחד מקרר את האווירה בין האוצר לבנק ישראל: "אין חולק על רמתו המקצועית הגבוהה של בנק ישראל", אך באותה הנשימה מציין כי גם בנק ישראל עצמו מודע לעובדה שאחד הזרזים העיקריים לעליית המחירים היא הריבית, שנמצאת במגרש של הבנק המרכזי.

לבסוף בוחרים באוצר לצטט פסקה מפרק אחר בדוח הבנק, המדיניות המוניטרית והאינפלציה, שרומז על מה שעשוי לעמוד ברקע הניתוח הלא אוהד של התוכנית הממשלתית מחיר למשתכן: "נראה כי ברקע האופן שבו בחר הבנק לנתח את שוק הדיור עמדה דווקא פסקה חשובה בפרק 'המדיניות המוניטרית והאינפלציה': 'העלייה המתמשכת במחירי הדירות מעלה חשש מפני תהליך שבו מחירי הדירות מושפעים מעליות מחירים שכבר התרחשו בעבר. בתהליך כזה גלום סיכון למשק, משום שאם מחירי הדירות יירדו בחדות תוך פרק זמן קצר, היציבות הפיננסית והפעילות הריאלית עלולות להיפגע". במילים אחרות, בנק ישראל בעצמו חושש ממצב שבו מחירי הדירות יירדו בחדות.

עוד במסגרת המסמך, מציינים באוצר גם את העובדה שניתוח תוכנית מחיר למשתכן על בסיס משכורות ממוצעות של הזוכים כמו גם פרמטרים הקשורים להוריהם מעיד שהתוכנית הממשלתית " מיטיבה עם משפחות צעירות, בהן שני בני הזוג עובדים".

במסמך נכתב בהקשר זה כי "בתוכנית מחיר למשתכן באים לידי ביטוי היבטים חברתיים חיוביים. אחד הבולטים שבהם, העולה מניתוחים שנערכו במשרד ביחס לרוכשים במסגרת תוכנית זו, הינו השיעור הגבוה של תעסוקה בקרב שני בני הזוג, הרבה מעבר לשיעור הממוצע בכלל משקי-הבית בישראל. שיעור זה נע בין 80%-90%.

כמו-כן נמצא כי הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" הינם בנים להורים פחות מבוססים כלכלית ביחס לרוכשי דירה ראשונה ב"מחירי שוק". כך למשל, השכר הממוצע למשק-בית של הורי צעירים שרכשו דירה חדשה, במחירי שוק, בקריית ביאליק עומד על 38 אלף שקל. מנגד, השכר הממוצע להורי זוגות צעירים שרכשו דירה במסגרת "מחיר למשתכן" בעיר זו, עומד על 24 אלף שקל בלבד (ברוטו, לחודש, לשני בני הזוג).

ביטוי בולט עוד יותר לפערים הסוציו-אקונומיים בין הוריהם של הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" לבין הורי הרוכשים דירות חדשות במחירי שוק ניתן למצוא על-ידי ניתוח שיעור הבעלות על דירות בקרב הורי הרוכשים במסגרת מחיר למשתכן במספר ישובים, ושיעור ההורים בעלי דירות להשקעה, תוך השוואה לשיעורים אלה בקרב הורים לרוכשי דירה ראשונה, חדשה, במחירי שוק. כך, באופקים למשל, ל-28% מהורי הרוכשים במחיר למשתכן אין בבעלותם דירה, בקרב הורי רוכשי דירה ראשונה, חדשה, "במחירי שוק", באזור רחובות והמרכז עומד שיעור זה על 2% בלבד. לא רק זאת אלא שבקרב הורי רוכשים אלה בולט שיעור גבוה של בעלות על דירות להשקעה".