מחירי הדירות עקפו את מחירי השכירות - ומה הלאה?

הדו"ח השנתי שפרסם השבוע בנק ישראל, הראה שמאז העשור הקודם מחירי הדירות עלו הרבה יותר מהשכירות. אולם קיים חשש שמס דירה שלישית יוביל לעלייה בשכר הדירה, וגם המחירים בפרויקט הראשון להשכרה ארוכת טווח מרמזים על עלייה צפויה. בדיקה

פרויקט דיור להשכרה גליל ים (יח"צ , רמי חכם)
פרויקט דירה להשכיר בשכונת גליל ים בהרצליה (צילום: רמי חכם)

אחת המסקנות מהדו"ח השנתי של בנק ישראל שפורסם השבוע, הייתה ששכר הדירה בשנת 2016 עלה ב-1.4% - השיעור הנמוך ביותר זה עשור. למעשה, דיווחו כלכלני הבנק המרכזי, מאז המחצית הראשונה של העשור הקודם מחירי הדירות עלו הרבה יותר משכר הדירה.

הכלכלנים העלו את החשש שאף שמס דירה שלישית עשוי להפחית את מחירי הדירות במידה מסוימת, הוא יעלה את שכר הדירה. זאת משום שהמס מפחית למשקיעים את התשואה ומעודד אותם למכור דירות, והדבר מגדיל את ההיצע בשוק הדירות בבעלות - אך מקטין את ההיצע בשוק השכירות.

לקריאה נוספת:
בדיקה: דירות 2-3 חדרים בת"א התייקרו ב-10% תוך שנה
"המדינה הפכה את הזוגות הצעירים למשקיעי נדל"ן"
מחקר: כמה כסף תחסכו אם לא תקנו דירה?

אחת הדרכים של המדינה להגדיל את היצע הדיור להשכרה ולשמור על שכר דירה יציב יותר או פחות הייתה להקים את דירה להשכיר - חברה ממשלתית שהוקמה לפי החלטת ממשלה במסגרת הפרויקט הלאומי לדיור בינואר 2015. מדובר בפרויקט להשכרה לטווח ארוך, שתוכנן ואושר עוד ב-2013.

במסגרת הפרויקט, מפרסמת החברה מכרזים להקמת מתחמי בנייה עם דירות בנות 3-5 חדרים, והיזמים שזוכים במכרז מתחייבים להשכיר את הדירות לתקופה של 20 שנה בשכר דירה מפוקח. לאחר מכן הם יכולים למכור את הדירות לציבור הרחב במחירי השוק החופשי. בחלק מהדירות אף מובטח שכר דירה נמוך ב-20%-25% ממחיר השוק עבור זכאי מחיר למשתכן.

שכר הדירה לזכאים שיזכו בהגרלה לשכירות מוזלת, יתעדכן אחת לשנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, במשך 3 שנים, עם אופציה ל-7 שנים נוספות. שכר הדירה לזכאים שישכרו דירות במחיר רגיל, יעלה עד 5% בלבד במשך תקופת השכירות - 5 שנות שכירות עם אופציה לעוד 5 שנים. בסך הכול ניתן להתגורר בפרויקטים אלה במשך 10 שנים.

43 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח עד 2025

על פי נתוני חברת דירה להשכיר, כ-43 אלף יחידות דיור המיועדות להשכרה לטווח ארוך ישווקו עד שנת היעד 2025. 2,152 דירות להשכרה שווקו בפועל, מתוכן 1,567 דירות נמצאות בשלבים מתקדמים (בתהליך בנייה ואכלוס). כמו כן, צפויים להיפתח מכרזים לבניית 4,630 דירות נוספות.

בהרצליה אוכלס פרויקט ראשון וברמת השרון אכלוס הפרויקט צפוי השנה. ישנם פרויקטים נוספים בביצוע: בחיפה הפרויקט נמצא בבנייה מתקדמת, בתל אביב וירושלים ישנם שני פרויקטים שבהם הבנייה תחל בקרוב ושניים נוספים הנמצאים בשיווק; ובראשון לציון נבחר זוכה במכרז.

מחקר שפורסם באחרונה בוואלה! NEWS מצא כי במקרים מסוימים שבהם זכאים זוכים בהגרלה לשכירות מוזלת, משתלם יותר להתגורר בפרויקט להשכרה ארוכת טווח מאשר לרכוש דירה בבעלות. בהנחה שלדיירים יש הון עצמי שבאמצעותו היו יכולים לרכוש את דירתם הראשונה, הראה המחקר כי עדיף להם להשקיע את אותו הון מסוים באפיק אחר.

בעקבות הנתונים שפרסם בנק ישראל, מעניין לבדוק אילו פערים ישנם בין מחירי השכירות במסגרת הפרויקט המדיני לבין השוק החופשי. בדיקה שערך עבור וואלה! NEWS אתר מדלן, בחנה את המחירים בפרויקט הראשון להשכרה ארוכת טווח שכבר אוכלס בשכונת גליל ים בהרצליה, ובפרויקט אביב שיצא החודש לשיווק ברמת השרון.

עלייה צפויה בשכר הדירה ב-10 השנים הבאות?

על פי הבדיקה, מחיר השכירות הממוצע לדירת 3 חדרים בסביבת הפרויקט בהרצליה בשוק החופשי עומד על כ-4,900 שקל בחודש, ומחיר השכירות הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על כ-6,000 שקל. לפי משרד המכירות של פרויקט סביוני גליל ים שבנתה חברת אפריקה ישראל, מחיר השכירות לדירת 3 חדרים מתחיל ב-5,100 שקל בחודש; ומחיר השכירות לדירת 4 חדרים מתחיל ב-6,400 שקל בחודש.

"מהבדיקה אפשר לראות שמחיר השכירות של דירת 3 חדרים בפרויקט דירה להשכיר בהרצליה נמצא בפער של כ-4% ממחיר השכירות של דירה דומה במחיר השוק, ומחיר השכירות לדירת 4 חדרים בפרויקט נמצא בפער של כ-7% ממחיר השוק", אומר דרור אבידור, אנליסט באתר מדלן.

גרף גרפים מדלן דירה להשכיר נדלן נדל"ן אינפו (יח"צ , אתר מדלן)
גרף גרפים מדלן דירה להשכיר נדלן נדל"ן אינפו (יח"צ , אתר מדלן)

כיצד נוצר הפער הזה? אבידור מסביר כי "ניתן לייחס אותו לעובדה שבניגוד לדירות בסביבת הפרויקט, מדובר בדירה חדשה לחלוטין. כמו כן, ייתכן שההבדל במחירים מגלם את העלייה הצפויה בשכר הדירה ב-10 השנים הבאות".

אשר לפרויקט אביב שלי ברמת השרון שבונה חברת אביב, מהבדיקה עולה כי מחיר השכירות הממוצע לדירת 3 חדרים בסביבת הפרויקט בשוק החופשי עומד על כ-4,600 שקל בחודש, בעוד שמחיר השכירות המוזל בפרויקט להשכרה עומד על כ-4,000 שקל בחודש. לפיכך, ההנחה לשוכרים תעמוד על שיעור של כ-13%.