נפרדים מהמאכערים: תקופת הבלעדיות מול קבלני החתימות תוגבל

מליאת הכנסת אישרה את חוק המאכערים שקידמו שרי המשפטים והשיכון לקריאה שנייה ושלישית. המשמעות: בעלי דירות שרוצים לקדם תמ"א 38 או פינוי בינוי לא יהיו כבולים לקבלני חתימות. היזמים: "המדינה לא צריכה להתערב בקשר בין המארגן לדייר"

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
בנייה בגוש דן, דצמבר 2016 (ראובן קסטרו)
צילום: ראובן קסטרו

חוק המאכערים עבר אמש (שלישי) במליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית. מדובר בהצעת חוק פינוי בינוי, שנועדה להתמודד עם תופעת ה"מאכערים" - יזמים שמחתימים בעלי דירות על הסכמי קדם-התקשרות, מגייסים את הסכמתם לביצוע עסקת פינוי ובינוי, ובאותה העת מכניסים סעיף בלעדיות דרקוני, המונע מבעלי הדירות החותמים לממש את זכותם לחתום על פרויקט דומה באותו הבית דרך גורם אחר מלבד המארגן.

הבעיה היא כי פעמים רבות העסקה לא יוצאת לפועל, וכך נותרים בעלי הדירות שחתמו כבולים לעסקה שלא תתממש, מבלי יכולת לחתום על עסקה אלטרנטיבית. במקרים אחרים, היזם אינו מצליח להחתים רוב מספיק לביצוע עסקת פינוי בינוי, אך בעלי הדירות שחתמו עמו על הסכם קדם ההתקשרות נותרים כבולים לאותו הסכם - ואינם יכולים להתקשר עם יזמים אחרים לביצוע הפרויקט.

לקריאה נוספת:
בגני תקווה מנסים להפחית את הארנונה לשטחים משותפים - ללא הצלחה
דוח המבקר: העברת קרקעות לקק"ל נעשתה בניגוד לחוק
העיריות יגבו היטלי השבחה מיזמי תמ"א 38; הקבלנים: "מהלך שיכשיל אותנו"

בעלי הדירות לא יהיו כבולים

החוק החדש מתחם את תקופת הכבילה שבהסכם, כך שבסיומה יפקע תוקפו ויתאפשר קידומם של פרויקטים להתחדשות עירונית בידי הדיירים עצמם או יזמים אחרים. הוא קובע תקופות שונות לפקיעת תוקפם של הסכמי קדם התקשרות, וזאת בהתאם למידת "רצינותו" של המארגן והצלחתו בהשגת יעדים לשם קידום העסקה.

כך, למשל, הסכם עם מארגן שלא עמד בהתחייבות, יפקע כבר בחלוף חצי שנה ממועד החתימה עם בעל הדירה הראשון באותו בית משותף. במרבית המקרים יהיה ההסכם בתוקף לתקופה מקסימלית של שנתיים. במקרים חריגים (בהם המארגן הוא שמבצע את התכנון לפרויקט ומצליח לעמוד בהתחייבויות) יהיה ההסכם בתוקף לתקופה של עד 7 שנים.

באופן זה מושגת מטרת קיצור תקופת הכבילה מצד אחד, ונוצר תמריץ למארגנים לפעול ביעילות ובזריזות לקידום העסקאות מצד שני. בנוסף, החוק החדש מתמודדת עם תופעות של חתימה חפוזה ובלתי מודעת של בעלי דירות על הסכמים עם מארגנים, היעדר מידע מהותי לגבי ההסכמים ולעתים אף ניצול של חלק מבעלי הדירות. כך, למשל, החוק מחייב את המארגן לכנס אסיפה של בעלי הדירות בטרם החתמתם על ההסכמים, שבה ימסור להם את עיקרי ההסכם המוצע על ידו, יגלה מידע בדבר עניין אישי שיש לו בעסקה ועוד.

דירה למכירה , דירה להשכרה (ShutterStock)
צילום: שאטרסטוק

לדברי שרת המשפטים איילת שקד, שקידמה את הצעת החוק, "החוק יסייע בהגנה על אזרחים מפני חוזים דרקונים מול יזמים, המנצלים לרעה את חוסר הבנתם של האזרחים; וכן יאפשר את פתיחת 'השיבר' של פרויקטי התחדשות עירונית רבים. חוק זה וחוק דייר סרבן שקידמתי במקביל מסייעים בעידוד בנייה וחדשנות, שישפרו את איכות חיינו".

שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, הוסיף כי "חוק המאכערים שם מקלות בגלגלי אלו שמנצלים אזרחים תמימים ומרוויחים על חשבונם. כעת אנחנו מסדירים את פעילותם. חוק זה הוא חלק מפעילות מקיפה שלנו להגנה על האזרח, ובראשו חוק המכר, שמגן על רוכשי הדירות, ויגיע בקרוב לקריאה שנייה ושלישית. הסרת חסמים והקלה ברגולציה חיוניים למשק הישראלי בכלל ולשוק הדיור בפרט. נמשיך להתקדם ולהתייעל".

היזמים: "המדינה לא צריכה להתערב"

חלק מיזמי הנדל"ן אינם מרוצים מהצעת החוק שאושרה. יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג העוסקת בין היתר בהתחדשות עירונית, סבור כי "המדינה לא צריכה להתערב בקשר שבין המארגן (במקרים רבים היזם-קבלן) לדיירים, ובכלל יש להבדיל בין יזם-קבלן לבין מארגן. אי אפשר להכליל תחת כותרת אחת את שלושת הגורמים. אפשר להשוות יזם שיש לו קבלות או קבלן עם רישיון שבונה ויש לו רזומה, למישהו שקם בבוקר ומחליט שהוא מארגן ומחתים דיירים? אם רוצים להוציא את המאכערים, אז כדאי להגביל את התנאים לעסוק בארגון דיירים, לשים תנאי סף שיכריחו אותם להיות הגונים - בדיוק כפי שעשו למתווכים".

לדברי אמסלם, "לוחות הזמנים שנקבעו בחוק אינם ריאליים, מפני שקצה התקדמות הפרויקט אינו תלוי רק בקבלנים, במארגנים או בדיירים. זה קשור לגורמים נוספים: רשויות, מנהל התכנון, כיבוי אש ועוד. יש לנו פרויקט תמ"א 38 בעיר מרכזית בישראל. התקשרנו עם הדיירים ב-2010 והגענו ל-100% חתימות. יש תכנית נהדרת, כל הדיירים איתנו, והיום, במרץ 2017, עוד אין היתר בנייה. על פי החוק החדש, לפני 4 שנים הכול היה מת. לא משנה מה השקעת בדרך - יכלו לבטל הסכם. הקציבו בחוק 5 שנים לפינוי בינוי? אין לזה קשר למציאות. אנחנו מקדמים פרויקטים 6 ו-7 שנים. אם רוצים להגביל בזמנים, יש להגביל גם את משרד השיכון, את הוועדות ואת הרשויות המקומיות בזמנים. אי אפשר להגביל רק צד אחד".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מסכימה עם אמסלם: "אמנם מדובר ברגולציה חשובה ונדרשת, אבל אסור להפוך אותה לכזאת שתפגע בסופו של דבר בדיירים", היא טוענת, "כשקובעים כי אחרי 3 שנים הסכם דיירים-יזם לא תקף יותר, אם לא השיג 80% חתימות, אז לא מחשקים רק את המארגנים - אלא פוגעים ביכולת לקדם פרויקטים בהיקף של מאות יחידות דיור. זוהי תקופת זמן לא ריאלית. ההישג הגדול ביותר בחוק הוא השקיפות הנדרשת מהמארגנים, שעליהם לחשוף קשרים, אם ישנם, עם יזמים, רשויות או דיירים".

לדברי דוד זהבי, מנכ"ל ובעלים במשותף בחברת אורבן נדל"ן המגבשת קבוצות רכישה ויו"ר יזמי תמ"א 38 באזור שרון, "הרעיון חיובי ונחוץ, אך הוא גם פופוליסטי ובלתי ישים משום שאינו עושה הבחנה בין קבלני חתימות ויזמים רציניים. גם אם יזם קידם פרויקט במשך תקופה ארוכה, השקיע בו ממיטב זמנו וכספו, הכין הדמיות, תכניות ונתקע בשל דייר סחטן אחד - דינו כדין קבלן חתימות שהשקיע בשני כנסי דיירים במהלכם החתים את מרבית דיירי הבניין ושם נתקע".

גם עו"ד טוביה שטראוס המתמחה בנדל"ן מתייחס לאישור החוק: "חוק המאכערים הוא פלסטר ולא פתרון", הוא טוען, "בפרויקטים של פינוי בינוי, הבעיה הרבה יותר אקוטית מכיוון שאצל רוב האוכלוסייה מדובר בנכס היקר להם ביותר, וההליך הוא מורכב יותר מחוק כזה או אחר. נכון שהמאכערים הם חלק מהעניין, אבל הדיירים חייבים לקבל תמונה כוללת על ההליך ולא רק על היבט אחד ספציפי. בסופו של יום, מעבר לחקיקת חוקים מעין אלה, יש להדגיש בפני הדיירים את החשיבות של ההתייעצות המוקדמת טרם החתימה על ההסכמים עם בעלי מקצוע מטעמם".

"צריך לזכור שרגולציה מסבכת את העניינים", מוסיף עמית נשרי, בעלי יזמית הנדל"ן א.נ.י המקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית. לדבריו, "פלסטרים נועדו לטפל בפצע קטן ובבלאגן בתחום ההתחדשות העירונית. הממשלה צריכה להשקיע את זמנה בסיום הקמת הרשות להתחדשות עירונית, הגדלת כוח האדם בוועדות, הגדלת השכר והורדת אחוז החתימות הנדרש על מנת להוציא פרויקט מהתכנון אל הפועל".

"החוק עושה סדר בתחום"

יש מי שרואה את אישור החוק בחיוב. לדברי נסים אסייג, מנכ"ל NSA התחדשות ובניין, "במשך יותר מדי שנים קבלני חתימות פגעו באמון הציבור בהתחדשות עירונית. בזכות החוק החדש, דיירים רבים שהוחזקו כבני ערובה על ידי מאכערים יוכלו לפעול למען עצמם. החוק מחזיר את האמון בהתחדשות עירונית, משום שהוא מייצר סיטואציה שבה רק יזמים לגיטימיים יוכלו להתקשר עם דיירים".

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ומייסד פורום המייצגים, אומר כי "החוק מכיר בחשיבות המארגן המקצועי, בלגיטימיות שלו ועושה סדר בתחום. יש לזכור כי בשטח פועלים גורמים רבים, חלקם בהצלחה וחלקם באופן המרע את מצבם של בעלי הדירות".

לדברי יעקב ערבליך, מנהל קבוצת שיווק הנדל"ן סן חן, "החוק הוא שלב נוסף שבא למקסם את ההגנה על רוכשי הדירות במציאות המתחדשת. חוק המאכערים, המאגד את נושא הגבולות בהסכמים מול היזמים, הוא חשוב ביותר מפני שהוא הבסיס להתנהלות נכונה והוגנת בתמ"א 38 ופינוי בינוי. אם ייאכף כראוי, הוא עתיד לתרום לקידום פרויקטים שנתקעים, לעתים, בעקבות תמימות רוכשי הדירות שחותמים על הסכמים מופרכים".