מי קובע בכמה למכור את הדירה - שמאי מקרקעין או מתווך?

מתווכי נדל"ן חיים את שוק הנדל"ן ובקיאים במחירים, ובהחלט יכולים לשקף את מצבו הריאלי של השוק. עם זאת מי שמוסמך לקבוע את השווי של הנכסים הוא שמאי הקרקעין. ומי מחליט בכמה למכור את הדירה?

בנייה בראש העין, 10 בפברואר 2017 (ראובן קסטרו)
צילום: ראובן קסטרו

לא מעט אנשים סבורים כי מתווכי נדל"ן, שבקיאים במחירי הנכסים בסביבת עבודתם, הם בעלי הסמכות לקבוע ולהעריך את מחירי נכסים. בפועל, היחידים שמוסמכים לקבוע שווי שוק של נכס נדל"ן כלשהו הם שמאי מקרקעין.

אמנם יש מתווכי נדל"ן בעלי ידע מעמיק וניסיון מקצועי רב, אך ניסיון זה לא בהכרח מכשיר אותם לגלות נתונים על הנכס. במסגרת הכשרתם למדו שמאי מקרקעין לימודים בתחום הנדסת בניין, תכנון ערים, חשבונאות, מימון, סטטיסטיקה, מיסוי מקרקעין, וכן חקיקה בדיני שמאות מקרקעין - ואלה מסייעים להם בבואם לקבוע שווי של נכס כלשהו.

לקריאה נוספת:
שיקום שכונות: 14 מבנים בשדרות שופצו ב-4 מיליון שקל
טוב לי בקיבוץ: היישובים שקולטים משפחות שרוצות לעבור לנגב והגליל
ממשיכים לנטוש את השוק: זינוק במכירת דירות על ידי משקיעים

אין ספק שמתווכי נדל"ן אכן בקיאים במחירי השוק וחיים את שוק הנדל"ן. הם יכולים באמצעות ביצוע בדיקות קריטיות והיכרות טובה עם השוק המקומי, לשקף את מצבו הריאלי של השוק, אך אינם מוסמכים לקבוע את השווי של הנכסים. גבולות הגזרה של מתווכי הנדל"ן מוגדרים, והיחידים שמחליטים בסופו של יום באיזה מחיר למכור את הנכס הם בעלי הנכסים.

תהליך מכירת נכסי נדל"ן בישראל מורכב, ובמהלכו יכולות לצוץ בעיות שעלולות להגיע למאבק משפטי. בתביעה שהגיעה לפתחו של בית המשפט, למשל, טענו בעלי נכס ביישוב קדימה כי מתווכת שביצעה פעולות תיווך עבורם, העריכה את הנכס במחיר נמוך מכפי ששמאי המקרקעין העריך - ובכך גרמה להם למכור את הבית במחיר נמוך משמעותית מהתמורה הריאלית שיכלו לקבל עבור הנכס. "על פי סעיף 8 לחוק המתווכים, מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך", נקבע בפסק הדין. "לצורך כך נדרש המתווך לפעול במיומנות וסבירות לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

אתר בנייה של חברת אסיה סיירוס בדימונה (ראובן קסטרו)
צילום: ראובן קסטרו

"להציג את קשת המחירים"

בית המשפט קבע כי הנתבעת לא הציגה לפני התובעים מצג נכון של מחירי עסקות ביישוב קדימה, אף שיכלה לעשות זאת בדרך יעילה וזולה, למשל בין אם על ידי בירור במאגרי המידע של רשויות המס ובין אם באמצעות בחינה פרטנית אצל דיירים חדשים ביישוב או במשרדי התיווך הפעילים באזור. הנתבעת, כמתווכת סבירה, הייתה צריכה להציג לפני התובעים את קשת המחירים, ולציין לפניהם שיש להפחית את המחיר בגין מצבו הפיזי של הבית וחריגות הבנייה. הנתבעת לא עשתה כן, ובכך, מנעה הנתבעת מידע מהותי מהתובעים, שהסתמכו על כישוריה.

במקרה אחר שהגיע לבית המשפט קונים שרכשו דירה גילו שבהיתר הבנייה רשום שרישיון הבנייה הוא למחסן או חדר כביסה. עובדה זו יצרה בעיה משום שהרוכשים שילמו מחיר מלא עבור הנכס, לפי תעריף המגורים, וכאשר ירצו למכור אותו בעתיד יהיה עליהם למצוא קונה שיהיה מוכן לשלם תעריף מגורים עבור כל הנכס, אף שבפועל מדובר במחסן משופץ, שבהכרח שווה פחות. במקרה אחר נמכר סופרמרקט, ורק לאחר המכירה נמצא כי הנכס רשום בהיתר כ"מחסן אריזה בלבד", רישום שמשליך על התשלום הנוסף של היטל השבחה בגין שימוש חורג.

כדאי לזכור כי נתוני העסקות באתר רשות המסים אינם מספיקים כדי לגבש דעה לעניין שווי השוק, וזאת משום שאין סטנדרטיזציה בעת הדיווח לרשות המסים. למשל, הנתונים על שטח הנכס אינם אחידים: שטחו של נכס אחד נכתב על ידי העו"ד לפי נתוני שטח רשום (טאבו) למרות שבמהלך השנים הדירה הורחבה; ושטחו של נכס אחר מחושב לפי שטחו ברוטו כולל מרפסות וחלקו היחסי ברכוש המשותף. להבדלים אלה אין כל התייחסות באתרים המצוינים כמו גם לנתונים משמעותיים נוספים כמו מספר מקומות חניה, מעלית או נוף פתוח, ואלה יוצרים עיוות.

שמאי מקרקעין שבודק נכס פועל בהתאם לתקינה שמאית, בהתאם לקווים מנחים ממועצת שמאי המקרקעין. במרבית המקרים הבדיקות יכללו את תיאור הסביבה תוך ציון מטרדים אפשריים העשויים להשפיע על שווי הנכס, למשל רעש, אנטנות, העדר תשתיות ופיתוח סביבתי; תיאור פיזי של הנכס, חלוקה פונקציונאלית, מדידת שטח, בדיקת היתרי בנייה, חריגות בנייה, רמת פרטי הגמר ועוד, תיאור המצב התכנוני הכולל בדיקה של זכויות בנייה בלתי מנוצלות, תיאור המצב המשפטי והצפת מטרדים באופן בולט כך שעורך הדין יתייחס אליהם בעת עריכת החוזה בין הצדדים, ביצוע סקר מחירים הכולל ניתוח נתוני עסקות שנסגרו בפועל בתקופה האחרונה וסקר מחירים של נכסים שמוצעים כרגע בשוק והצלבת נתונים עם מתווך מקומי לאחר מכן תיאור גורמים ושיקולים שבכוונת השמאי להביא בחשבון בעת ביצוע התחשיב.

הציבור הרחב נתקל בשמאי מקרקעין בעיקר בתחום המשכנתאות. עם זאת מדובר באחד מתוך מגוון השירותים ששמאי מקרקעין מספקים. עם אלה נמנים תביעות ירידת ערך, פיצויי הפקעות, טבלאות איזון וחלוקה בתב"ע חדשה, השגות לעניין היטל השבחה, מיסוי מקרקעין וכן הגשת חוות דעת מומחה לבית משפט.

שרון הר זהב היא מנהלת המרכז להכשרה מקצועית אל הנכס ומומחית בהכשרות מקצועיות לסוכני נדל"ן
גלעד פאר הוא שמאי מקרקעין