ממתינים למחיר למשתכן: ירידה במכירת דירות חודש רביעי ברציפות

הפגיעה במכירות הקבלנים בולטת באזורים שבהם יש פרוקטים של "מחיר למשתכן". משקל המשקיעים בעסקות שבוצעו בינואר שמר על רמתו הנמוכה - פחות מ-17%. פערים סוציו-אקונומיים משמעותיים בין הוריהם של הרוכשים ב"מחיר למשתכן" לבין הורי הרוכשים דירות חדשות במחירי שוק

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
תמונות מהגג של עזריאלי פברואר 2012 (דרור עינב)
(צילום: דרור עינב)

בינואר 2017 נמכרו 9,700 אלף דירות - ירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם, וגידול מתון של 3% בהשוואה לינואר 2016. בדומה לחודשים הקודמים, גם בינואר בולט המשך המגמה של ירידה חדה במכירת דירות חדשות (גם בהשוואה לינואר 2016), שקוזזה בחלקה על ידי פלח השוק של דירות יד שנייה, בין היתר על רקע מכירות המשקיעים. כך עולה מנתונים שפרסם הבוקר (א') הכלכלן הראשי במשרד האוצר.

לקריאה נוספת:

דה נירו כבר לא יבוא: כך נראה היום מלון הנסיכה באילת
תחזה לבנו של שר - וקיבל מיליונים על שיפוץ שהרס את הבית
קילומטר בין המגדלים - עשרות אחוזים הפרש במחיר

מכירת דירות חדשות הסתכמה בדצמבר ב-2,200 דירות - ירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2016 זהו החודש הרביעי ברציפות שבו נרשמת ירידה חדה, בשיעורים דו-ספרתיים, כשבינואר עמד שיעור ירידה זה על 24%. פילוח גיאוגרפי מלמד כי הפגיעה במכירות הקבלנים בולטת במיוחד באזורים שבהם מתבצעות בפועל מכירות במסגרת "מחיר למשתכן". עם זאת, יש להדגיש כי הירידה במכירות מקיפה את כל האזורים וכל הסגמנטים של השוק, בכלל זה המשקיעים ומשפרי הדיור.

האזור בו בולטת יותר מכל אזור אחר הרמה הנמוכה של מכירת דירות חדשות, הוא אזור רחובות. באזור זה החלו ברבעון השלישי אשתקד מכירות במסגרת "מחיר למשתכן", בעיקר בראשון לציון. מספר הדירות החדשות שנמכרו באזור זה בינואר היה כ-240 דירות בלבד - ירידה חדה של 45%, הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה לינואר 2016. רמה זו של מכירות קבלנים גם "מדרגת" חודש זה בקצה התחתון של התפלגות המכירות החודשית באזור זה ב-15 השנים האחרונות.

נדל"ן (יח"צ)

ירידה של 50% במכירת דירות באזור רחובות

פילוח מכירות הקבלנים באזור רחובות לפי הסגמנטים של השוק מצביע על ירידה חדה במכירות אלו בינואר, לא רק בקרב רוכשי דירה ראשונה, אלא גם בקרב משפרי הדיור והמשקיעים. כך למשל, ירדה רכישת דירות חדשות על ידי משפרי הדיור באזור זה בשיעור חד של 30% בהשוואה לחודש הקודם, ובשיעור של יותר מ-50% השוואה לינואר 2016. באוצר מציינים כי סביר להניח שירידה חדה זו מבטאת, לפחות בחלקה, את ההשפעה העקיפה של תוכנית "מחיר למשתכן", מעצם ההמתנה של הזוגות הצעירים להמשך המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" באזור זה, והצמצום החד ברכישות המשקיעים, המביאים לירידה בביקוש לדירתם "הישנה" של משפרי הדיור.

משקל המשקיעים בעסקות שבוצעו בינואר שמר על רמתו הנמוכה - פחות מ-17%. מספר הדירות שרכשו המשקיעים בחודש זה הגיע ל-1,600 דירות - ירידה של 2% בהשוואה לחודש הקודם וירידה חדה בשיעור של 18% בהשוואה לינואר אשתקד. ניתוח הממצאים מלמד על כי חלק הארי של הירידה ברכישות המשקיעים בינואר בפרט, ומאז הרבעון האחרון אשתקד בכלל, מתרכז בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות - ירידה של 30% בהשוואה לינואר 2016 וירידה של 18% בהשוואה לדצמבר. ההערכה היא כי בכך באה לידי ביטוי בין היתר השפעת מס "ריבוי נכסים".

המשקיעים רשמו בינואר גידול של 25% בהשוואה לדצמבר והגיעו לרמה של 3,000 דירות. ביוני 2015, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים לפני העלאת מס הרכישה, נרשמה רמה גבוהה יותר של מכירות משקיעים. אלא, שבניגוד ליוני 2015, שבו כ-30% ממכירות המשקיעים היו למשקיעים אחרים, כשבאזור ב"ש אף הגיע שיעור זה ל-50%, בינואר השנה עמד שיעור זה על פחות מרבע. הגידול במכירות המשקיעים בינואר, במקביל להמשך הקיפאון ברכישות המשקיעים הביאו להעמקת הירידה ברכישות נטו של משקיעים. בכך מתעצמת המגמה הנצפית מאז הרבעון השני של 2016, של ירידה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים. פילוח מכירות המשקיעים, בין אלו שבבעלותם לפחות 3 דירות לבין יתר המשקיעים מצביע על המשך המגמה של גידול במשקלם של "מרובי הנכסים", מאז אוגוסט אשתקד, עת פורסמה במסגרת חוק ההסדרים ההחלטה להטיל "מס דירה שלישית" על משקיעים אלו.

נדל"ן (יח"צ)

ירידה של 6% ברכישת דירות על ידי זוגות ללא נכסים

רכישת דירות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה - מרביתם זוגות צעירים - ירדה ב-6% בינואר בהשוואה לדצמבר, מזה ירידה חדה של 22% ברכישת דירות חדשות. ירידה חדה זו מוסברת במידה רבה בהמתנת הזוגות הצעירים למכרזי "מחיר למשתכן", כשהיא נרשמת בין היתר על רקע העובדה שבינואר לא היו מכירות משמעותיות במסגרת תוכנית זו, למעט במעלות תרשיחא. אחד הממצאים המעניינים בניתוח רמות השכר של הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" במעלות תרשיחא הוא רמות השכר של רוכשים אלו.


כך, השכר הממוצע למשק בית של אוכלוסייה זו עמד על 16,600 שקל, גבוה מעט מהממוצע במשק, אולם חשוב להדגיש כי רמות שכר אלו מוסברות במידה רבה בשיעור גבוה של משקי בית בהם שני בני הזוג עובדים. כשמשווים את השכר הממוצע של הרוכשים במעלות תרשיחא לאלו של הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" בראשון לציון, נמצא כי קיים פער של 5% בלבד בין שתי אוכלוסיות אלו, בהקשר זה יודגש כי חלק הארי של הרוכשים במעלות תרשיחא הם תושבי אזור הצפון. המשמעות היא שאף שבמונחים כספיים, ההנחה הניתנת במסגרת "מחיר למשתכן" במרכז הארץ גבוהה מזו של ההנחה הניתנת באזורי הפריפריה, אין בכך כדי למנוע מהזוגות הצעירים בפריפריה את היכולת לנצל בעצמם את ההנחה הגבוהה יותר הניתנת במרכז.

נדל"ן (יח"צ)

מחירי מחיר למשתכן בראשון לציון – נמוכים ב-30%

על רקע הממצאים לעיל, כמו גם על רקע ביקורת כלפי תוכנית זו, שכביכול מיטיבה עם השכבות המבוססות בחברה, ערכנו ניתוח הבוחן את רמות השכר של הרוכשים ב"מחיר למשתכן" בראשון לציון, אחת הערים המבוקשות ביותר בקרב זכאי התוכנית, לבין אלו של רוכשי דירות חדשות באזורי המרכז ורחובות, שעבורם גם כן מדובר ב"דירה ראשונה".


מחירי הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בראשון לציון היו נמוכים בכ-30% ממחירי השוק. לכאורה, העובדה לפיה השכר הממוצע של הרוכשים ב"מחיר למשתכן" בראשון לציון גבוה, גם אם לא באופן משמעותי, מרמות השכר של רוכשי דירה ראשונה, חדשה, ב"מחירי שוק" באזורי המרכז ורחובות, יש בה כדי לתמוך בטענה זו. אולם ממצאים אלו, לפיהם דווקא רוכשי הדירות היקרות יותר (במחירי שוק), משתכרים פחות מרוכשי הדירות המוזלות, יש בהם כדי לרמז על כך שאותם זוגות נעזרים במקורות מימון נוספים לשם השגת ההון העצמי, כשסביר להניח כי אחד המקורות המשמעותיים לכך הוא ההורים. ואכן, ניתוח שערכנו ביחס להכנסות ההורים של רוכשי "דירה ראשונה", אלו שרכשו ב"מחירי שוק", ואלו שרכשו במסגרת "מחיר למשתכן", מלמדים כי רוכשי הדירות המוזלות הם בעלי יכולת מוגבלת יותר להיעזר בהוריהם לשם מימון הדירה.

נדל"ן (יח"צ)

רמות השכר של הורי הזוגות הצעירים שרכשו דירה חדשה ב"מחירי שוק" באזור המרכז ובאזור רחובות גבוהות משמעותית – 30%-25% מאלו של הורי הזוגות הצעירים שרכשו דירה במסגרת "מחיר למשתכן" בראשון לציון, כמו גם מאלו של הורי הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" במעלות תרשיחא. מעבר לכך, נמצא כי בקרב שיעור גבוה יותר מהרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", בפרט אלו מראשון לציון, אין להוריהם כל הכנסות מעבודה - חלקם עולים ממדינות חבר העמים.

ביטוי בולט עוד יותר לפערים הסוציו-אקונומיים בין הוריהם של הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" לבין הורי הרוכשים דירות חדשות במחירי שוק באזורי המרכז ורחובות. עולה מהנתונים לפיהם הפערים בשיעור הבעלות על דירות להשקעה בקרב הורי הזוגות הצעירים, בין אלו שרכשו דירות במחירי שוק לבין הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", גבוהים אף יותר מפערי השכר ביניהם. אף כי ממצאים אלו כשלעצמם אין בהם כדי להפתיע, שכן ידוע כי אי-השוויון בהון גבוה מאי-השוויון בשכר, הם מספקים עדות אמפירית נוספת לכך שתוכנית "מחיר למשתכן" מיטיבה עם זוגות צעירים, עובדים, שתלויים בעיקר בהכנסותיהם שלהם (ולא של הוריהם) כדי לרכוש דירה.