להשכיר דירה ולהמשיך להשתמש בה - סעיפי השכירות המוזרים

לא רק ששוק השכירות בלב אזור הביקוש הוא ברובו שוק של משכירים, בעלי בתים רבים מוסיפים לחוזה השכירות סעיפים שמאפשרים להם להיכנס, לאחסן בבית חפצים ואפילו לבוא לישון

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
דירה למכירה , דירה להשכרה (ShutterStock)
(צילום: shutterstock)

לפני כשבועיים פורסמה באתר "גלובס" מודעה של דירה להשכרה עם תנאי מוזר במיוחד. דירת 3 חדרים ברחוב פרוג במרכז תל אביב, הוצעה להשכרה במחיר של 4,500 שקל לחודש, מחיר נמוך יחסית לשוק. מדובר בעיסקה שנשמעת כמו מציאה, עד שקוראים את האותיות הקטנות: "השכירות נמוכה מפני שבעל הדירה מקיים בימי שני וחמישי ישיבות גישור בסלון. על השוכר לא להימצא בדירה בימים אלה בין 8:00 ל-21:00. מתאים בעיקר לרווקים/ות או לזוג ללא ילדים". אמיתי לגמרי.

במהרה הצטברו תגובות של גולשים משני צדי המתרס: היו שזעמו על חוצפת בעל הדירה להציב תנאי שכזה וטענו שמדובר בניצול מצבם הקשה של שוכרי הדירות. מנגד, היו שטענו שבסך הכל מדובר בעסקה הוגנת, ואם בעל הדירה מוריד במחיר ואף מודיע מראש על התנאי, אין בכך שום פסול.

ואכן, אם דירת שלושה חדרים בתל אביב יכולה לעלות גם 6,000 ואפילו 7,000 שקל לחודש, אז מחיר של 4,500 שקל הוא באמת אטרקטיבי יחסית, ואם יש מי שהסידור הזה מתאים לו - למה לא בעצם? עובדה שבסוף, למקרה שתהיתם, הדירה הושכרה.

אולי נראה שמדובר במקרה חריג או בבעל דירה חצוף במיוחד, אבל מבט חטוף על לוחות המודעות או סיבוב אחד של חיפוש דירות מביא למסקנה שלא חסרים בעלי דירות שרוצים להשכיר את הדירה ולהשאיר אותה שלמה, לשימוש מתי ובתנאים שנוח להם.

א' מתל אביב נתקל בחיפוש הדירות הנוכחי שלו אחר דירה בתל אביב בבעל דירה שרצה להשתמש בחדר בדירה בתור מחסן, לטובת העסק שלו. הוא מספר: "ראיתי דירת שני חדרים ליד שוק בצלאל בתל אביב. כשהגעתי לראות אותה היא נראתה ממש טוב, מלבד דלת מתכת גדולה סגורה עם מנעול, שלא הבנתי מדוע היא נעולה. כששאלתי את בעל הדירה הוא אמר: "אה כן, זה המחסן שלי, בערך פעם ביום בין השעות 9:00 ל-16:00 אני נכנס לקחת את הסחורה שלי. לדעתי היו שם בגדים או דברים שהוא מוכר בבאסטה שלו בשוק.

"בדירה היה זוג שגר שם כבר כמה שנים עם ילד והיה נראה שמערכת היחסים עם בעל הדירה טובה ושלהם הסידור הזה לא הפריע", מוסיף א'. "מי שרוצה, זכותו לחיות ככה. לי זה לא התאים וזאת הסיבה שהחלטתי לא לשכור את הדירה".

בעלת הבית באה לישון

במקרים אחרים, בעלי הדירה לא רק רצו להשתמש בדירה כמחסן או כמשרד, אלא לבוא לישון בה כשיתחשק להם. נופר, בת 32 מתל אביב, התגוררה במשך שנה וחצי בדירה ברחוב שלמה המלך בעיר. בעלת הדירה שלה, שהיתה בת כ-70 באותה תקופה, היתה מגיעה ללון בדירה מפעם לפעם.

"גרתי בדירה עם עוד שותף ולבעלת הדירה היה חדר נוסף בדירה", מספרת נופר. "היא היתה תל אביבית במקור שעברה למושב בצפון והתגעגעה לעיר, ורצתה להשאיר לעצמה את האפשרות להגיע מדי פעם. התנאי הזה היה סעיף מפורש בחוזה. בפועל היא היתה מגיעה פעם בשלושה חודשים, בעיקר בחגים ובחופשים למשך כיומיים-שלושה, מבלה קצת בעיר וחוזרת. לי זה לא כל כך הפריע כי עבדתי במשרה מלאה וגם בסך הכול היא היתה נחמדה, אבל לשותף שלי שהיה סטודנט והיה צריך גם ללמוד בשעות היום זה מאוד הפריע. מה גם שהיא לא היתה מודיעה לנו שהיא מתכוונת להגיע, ופשוט היתה מופיעה מתי שהתחשק לה. פעם אחת היא אפילו נתנה לנכד שלה את המפתח והוא ישן בדירה שלנו אחרי שהוא חזר מבילוי.

"בנוסף, היא לא השתתפה בהוצאות החשבונות ולא הפחיתה משכר הדירה בשל התנאי הזה. היתרון בדירה היה שהיו לה שני מטבחים ושני שירותים, כך שלמרות שהיה מדובר בדירת שותפים היה הרבה מרחב אישי ולכן בכל זאת הסכמתי לזה. גרתי ככה במשך שנה וחצי וגם השותפה שהחליפה אותי המשיכה עם אותו סידור ואותו חוזה. עכשיו לא הייתי עושה את זה שוב, אבל באותה תקופה זה היה בסדר".

יש שיחשבו שדברים כאלה יכולים לקרות רק בתל אביב, אבל שיטוט קל בלוחות המודעות יוכיח אחרת. בשבוע האחרון פורסמה מודעה עם תנאי כזה גם ברחוב שמחה וילקוביץ' ברחובות. בעלת הדירה החליטה שהיא רוצה להשכיר את הדירה, אבל עדיין לאפשר לעצמה לבוא ללון בה כל סוף שבוע שני. היא הבהירה זאת גם במפורש במודעה, ועל התענוג ביקשה 3,000 שקל לחודש. בשיחה עמה הסבירה שאינה משתתפת בחשבונות או בהוצאות הדירה, אך היא מביאה מנקה פעם בשבועיים על חשבונה, וזאת ההשתתפות שלה. נכון לזמן זה עדיין לא נמצא השוכר המאושר.

הקונספט הגיע מלונדון

מודעה נוספת פורסמה בקבוצת הפייסבוק "דירות להשכרה ברמת גן/גבעתיים" לפני כחודשיים, תחת הכותרת "Time Sharing" כדלקמן: "דירת שני חדרים, חדר שינה וסלון, שקטה ומאובזרת, ברמת גן גבול גבעתיים, קרובה לבורסה ולרכבת מרכז, קומת קרקע. הדירה פנויה בכל שבוע מיום שני ב-20:00 ועד יום רביעי ב-16:00. וממוצ"ש ב-20:00 ועד ראשון ב-20:00. וכן פעם בשבועיים משישי ב-13:00 ועד ראשון ב-20:00. 1,500 שקל לחודש, כולל כל החשבונות".

אמיר, שפרסם את המודעה, מסביר מה עמד מאחורי הפרסום: "מדובר בדירה שאני בעצמי שוכר אך בפועל אני נמצא בה רק יומיים בשבוע משום שנפרדתי מבת הזוג שלי ואני מגיע פעמיים בשבוע למרכז בשביל להיות עם הילדים בדירה. ביתר השבוע אני גר ועובד בצפון הארץ ופשוט היה חבל לי לשלם שכר דירה מלא על שהות של יומיים בשבוע.

"כשסיפרתי על כך לחברים שגרים בלונדון, הם סיפרו לי ששם קיים קטע של 'טיים שרינג' על דירות של אנשים שצריכים להיות בעיר רק לחלק מהשבוע והם הציעו לי לנסות את זה פה. אני בטוח שבערים כמו לונדון וניו יורק אפשר למצוא הרבה אנשים כאלה, אבל ברור שרמת גן היא לא ניו יורק ואפילו לא תל אביב ושהסיכוי למצוא מישהו שיצטרך דבר כזה נמוך בהרבה. כבר שמעתי על מקרים בארץ של חיילים או סטודנטים שמשתמשים בדירות רק בימים א'-ה' ומחפשים שותפים לסופי שבוע, אך מכיוון שבמקרה שלי מדובר בחלוקה לפי ימים אחרים, הסיכוי יורד עוד יותר וטרם הצלחתי למצוא שוכר או שוכרת שזה התאים להם".

"סידורים כאלה מסבכים את עסקת השכירות מבחינה משפטית"

גם אם סידור כזה מתאים לכל הצדדים וכולם מרוצים, עלולות לצוץ בעיות משפטיות שכדאי לשני הצדדים להביא אותן בחשבון.

עו"ד דוד זיסו, המתמחה בתחום המקרקעין, אומר: "מבחינת החוק אין בעיה בסידורים כאלה. אם שני הצדדים הסכימו לתנאים אז החלוקה תקפה. ועדיין, לא הייתי ממליץ על שכירות כזאת כי זה מסבך את עסקת השכירות מבחינה משפטית - האם השוכר משכיר בשכירות משנה לבעלים, או שהבעלים משכיר בשכירות משנה חלק מהדירה מהשוכר? עולה שאלה מי מבחינה משפטית הוא המחזיק בדירה - הבעלים, השוכר, שניהם ביחד או מה חלוקת האחריות ביניהם.

"תקופת השכירות יכולה לעבור בשקט והכל טוב ויפה, אבל אם משהו יסתבך וחלילה קורה מקרה ביטוח או נזק לצד ג', בתי המשפט צריכים להגדיר את מערכת היחסים החוזית בין שני הצדדים כדי לקבל החלטה ועלול להיווצר פלונטר משפטי. אם בכל זאת הוחלט ללכת על זה, צריך לכסות בחוזה את קשת ההתפתחויות במיוחד לגבי דברים שאינם צפויים, לכסות אותם בחוזה ולדאוג לחלוקה הוגנת גם של החשבונות בהתאם לשימוש של בעל הדירה.

"אם מדובר בשימוש של חלק מהנכס לעסק כמו במקרה של המגשר או בעל הדירה עם המחסן בדירה, עולות פה שאלות לגבי המיסוי: מבחינת העירייה, ראשית, שימוש בדירת מגורים לצורך עסק עלול להוות עבירה של שימוש בסטייה מהיתר. שנית, הארנונה של עסק גבוהה מארנונה על דירת מגורים וברגע שבעל הדירה משתמש בחלק מהנכס כעסק כאשר הוא לא מתגורר בו ולא מדווח על כך לעירייה, הוא בעצם מתחמק מתשלום".

רו"ח דוד סרגני מוסיף: "לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס הכנסה מהשכרת דירת מגורים) יחיד שהיתה לו הכנסה מדמי שכירות יהיה פטור ממס על הכנסה זו ובלבד שהיתה לו הכנסה מהשכרת דירת מגורים של עד 5,030 שקל בשל חודש השכרה. השוכר מקבל דירת מגורים ונותן זכות שימוש בדירה לא למגורים לבעל הדירה, כלומר הדירה אינה משמשת למגורים וזה עלול לשלול את הפטור ממס לפי החוק".

"נילחם בכל בעל בית שיהפוך שוכרים לשותפים לעבירה"

איתי נטר, דובר 'ועד שוכרי הדירות של ישראל', אומר: "נתקלנו בכמה מקרים כאלה של בעלי דירות שרוצים גם להשכיר את הדירה וגם להשתמש בה. זאת דירה שלהם וזאת זכותם. הבעיה שהם משגעים את כל השוק, הם חושבים שהם יכולים להתעלל בשוכרים, להציב תנאים מטורפים, ושהשוכרים גם צריכים להודות להם. מבחינתנו זה לא ממש משנה אם זה שימוש חלקי בדירה, הזנחה, או ערבות בסכום מטורף. זה הכול סימפטומים של מחלה קשה יותר שהיא מערכת היחסים בין שוכר חסר כוח למשכיר כל יכול.

"צריך לבחון אם זה חוקי מבחינת המיסוי כי לא ייתכן שבעלי הדירות גם יתנהלו בכוחניות, גם ידרשו מחירים מופקעים, וגם יעלימו מס. ועד שוכרי הדירות יאבק בכל בעל בית שיהפוך את שוכריו לשותפים לדבר עבירה כלכלית".