יעלו או יירדו? ומי ירוויח דווקא מהתייקרות הנדל"ן?

מרבים לדבר על המתנה לירידות מחירים בשוק הדיור ועל "הציבור" שמיואש מהמחירים הגבוהים, ומעדיף לשכוח שבכל תרחיש - יש לא מעט מפסידים אבל גם לא מעט מרוויחים

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
בנייה בגוש דן, דצמבר 2016 (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

האם מחירי הדירות יירדו, יעלו או יישארו במקומם? קשה לדעת. אבל מוכרחים לזכור שכל אחד מהתרחישים הללו כולל מנצחים ומפסידים.

השפעת המחירים על התחלות הבנייה, ולהיפך

ניתוח קצב התחלות הבנייה בישראל לאורך השנים מלמד כי כאשר המחירים יורדים, הקבלנים עובדים בקצב נמוך יותר, ועובדים למצב של הישרדות. כך, אחרי המשבר בשנת 2000 ירדו התחלות הבנייה מ-46 אלף בשנת 2000 ל-32 אלף בשנת 2001. בשנים 2002-2008 מספר התחלות הבנייה היה נמוך, ולא עלה על 33 אלף דירות בשנה. רק מ-2009 התחלות הבנייה התחילו לעלות, וב-2012 ראינו ירידה נוספת בהשפעת המחאה החברתית והעצירה במכירת דירות, וירידה נוספת בשנת 2014 בהשפעת מע"מ אפס.

מדובר בשוק בעל תנודות בצורת גל: ירידות מחירים מביאות גורמים בו להפעיל את כוחם ולהעלות ולייצב את המחירים. בחברת הייעוץ BDO זיו האפט סבורים כי ירידת מחירי הדירות בישראל בכ- 15% בחמש השנים הקרובות תקרה רק לאחר גידול משמעותי בהתחלות הבנייה, לקצב של 55-65 אלף יח"ד בשנה. לדברי רו"ח מוטי דטלקרמר, שותף בחברה, ורו"ח (עו"ד) רותם זילברברג, מנהל צוות נדל"ן ב-BDO, קפיצה כזו במספר הדירות תושג רק באמצעות רפורמה בתכנון ובבנייה, פישוט וקיצור הליכי התכנון והבנייה, הסרת חסמים ומזעור הביורוקרטיה הכרוכה בקבלת אישורי בנייה והתחדשות עירונית.

תרחיש א': ירידת מחירים

המרוויחים

מחוסרי דירה: מובן מאליו שהמרוויחים המידיים בתרחיש של ירידת מחירים הם כל אלה שאין להם היום דירה - וראו בעיניים כלות איך המחירים המאמירים מרחיקים מהם את האפשרות לקנות דירה.

אבל הם לא היחידים. לפי תחזית BDO, ההשלכות המידיות של ירידה במחירי הדיור ובמחירי השכירות יהיו ירידה ביוקר המחיה והקטנת פערים חברתיים. "משקל הדיור עומד על כ-25% מסל ההוצאה של משקי הבית, וירידת מחירי הדיור מגדילה את ההכנסה הפנויה של משקי הבית ומאפשרת הקצאת מקורות, בעיקר בקרב זוגות ומשפחות צעירות, לשימושים אלטרנטיביים תוך העלאת רמת החיים", אומרים רו"ח מוטי דטלקרמר ורותם זילברברג, מנהל צוות נדל"ן ב-BDO.

שוק ההון: ירידות מחירים עשויות להביא לגידול בהשקעות בשוק ההון המקומי, בשל הסטת כספי ההשקעות מסקטור הנדל"ן להשקעות הון. ב-BDO מציינים כי הדבר ילווה כמובן בהתאוששות של שוק ההון המקומי. בתרחיש שכזה, לא צפויה פגיעה ביציבות הפיננסית של הבנקים, שכן שיעור המינוף של המשכנתאות בישראל נמוך מירידת מחירי הדיור האפשרית (עד 15%).

כונסי נכסים: כמו שכתבו בבנק ישראל, ירידת מחירים גוררת ירידה בשווי הנכסים וב'אפקט העושר' של ציבור בעלי הדירות (ובהכנסה החודשית של מי שהשכירו דירות), מה שגורר ירידה בפעילות המשק ובצריכה הפרטית ועלול להביא לאובדן מקומות עבודה. בעקבות זאת, קצרה הדרך לקושי לשלם משכנתאות יקרות ולעדנה של עורכי דין שפועלים גם ככונסי נכסים, על חשבון עורכי דין המתעסקים בעסקאות נדל"ן שיצטמצמו עוד ועוד.

שיפוצניקים: ירידות מחירים מטיבות בדרך כלל עם ענף השיפוצים. "על בסיס ניסיון העבר, בתקופה של ירידות מחירים היקף עבודות שיפוצים עולה בכ-25%", אומר ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, "אנשים שקונים דירה חדשה מוציאים כל כך הרבה כסף עליה עד שלא נשאר להם תקציב לשינויים. לעומת זאת, יש הרבה אנשים שלא יכולים לשדרג לדירה חדשה ולכן מעדיפים להישאר בדירתם הנוכחית ועורכים בה שיפוץ מקיף".

שר האוצר משה כחלון: ההבטחה להוריד את מחירי הדירות (למרות ההסתייגויות שהוא משמיע לאחרונה) היתה הדגל המרכזי של שר האוצר, שמסתער לאחרונה על כל "סנונית" שנראית באוויר (נתוני למ"ס, נתוני מינהל התכנון ועוד) שמבשרת על בוא האביב.

כמובן שאם המחירים ירדו, ואם הדבר לא ילווה במשבר כלכלי חמור (ע"ע אזהרת בנק ישראל), אפשר לסמוך גם על ראש הממשלה נתניהו וגם על שרי האוצר והשיכון הקודמים שיקחו נתח בקרדיט.

המפסידים

הקבלנים: הם אמנם מרבים לומר שהם לא אוהבים מצב של עליות מחירים (שמקשה עליהם לקנות קרקעות חדשות), והם בוודאי לא אהבו את שר השיכון כשהוא קרא להם "חזירים", אבל קבלן שקנה קרקע וערך תחשיבים כדי למכור דירות במחיר מסוים, ישמח מאוד למכור דירות במחיר גבוה יותר מהערכה הראשונית.

רק לאחרונה ציינו במכון אדווה כי הרווח הגולמי הממוצע על ייזום פרויקטים למגורים של חברות הנדל"ן הגדולות בישראל עלה מ-16% בשנת 2007 לכ-19% בשנת 2015. ב-2015 עמד הרווח הגולמי של עשר חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות על כ-1.1 מיליארד שקל, לעומת רווח גולמי של כ-600 מיליון שקל בשנת 2007.

עו"ד/שמאים/מתווכים: לא מעט נותני שירותים בענף גוזרים את הרווח שלהם כאחוז מהעסקה. ככל הקרקע או הדירה יקרים יותר, כך יהיה הקופון שלהם גבוה יותר.

אדריכלים: ככל המחיר למ"ר יעלה, וממילא גם ירד שיעורם של הישראלים שמסוגלים לעמוד ברמות המחירים הגבוהות, ימשיכו הקבלנים והיזמים לחפש דרך למכור דירות קטנות במחירים סבירים. לדברי מילוסלבסקי, "במצב של עליית מחירי דירות נראה שתי מגמות: ניצול מיטבי של מ"ר לצורך הקמת דירות קטנות, שבהן יוכל הקבלן לתרגם מחיר מקסימלי של מ"ר בנייה. במקביל, מאחר שהשוק נשאר במקומות רבים רק נחלתם של העשירים, נראה גם מגמה של בניית פרויקטים מיוחדים, חלקם גרנדיוזיים".

שר האוצר משה כחלון. מרץ 2016 (ראובן קסטרו)
עליית מחירים - חדשות רעות. משה כחלון (צילום: ראובן קסטרו)

תרחיש ב': יציבות מחירים

המרוויחים

הקבלנים: במקרה של דשדוש במחירים, הקבלנים לפחות נהנים מוודאות גדולה יחסית. טבלאות האקסל שלהם לא סובלות מבלת"מים רבים מדי בכל הנוגע למחירי הקרקע, מחירי הדירות וכו'. התנהגות השוק צפויה יחסית, רמות הסיכון ברורות, והשוק חוזר לשפיות יחסית.

זוכי מחיר למשתכן: דירות מחיר למשתכן נמכרות בסובסידיה של מאות אלפי שקלים מול מחירי השוק. ניתוח שערך מרכז המחקר והמידע של הכנסת גילה לאחרונה כי ההנחה הממוצעת לדירה במסגרת מחיר למשתכן, לעומת מחיר השוק של דירות דומות, עומדת על כ-290 אלף שקל, 21.2% ממחיר השוק. במרכז הארץ, ההנחה יכולה להגיע גם ל-500 אלף שקל ויותר לדירה. עם זאת, הרוכשים לא יכולים לעשות "סיבוב" מהיר על הדירה והם מנועים מלמכור אותה במשך חמש שנים. בהנחה שהמחירים אפילו יתקבעו ברמתם הנוכחית, הם יכולים בהחלט להרגיש שקיבלו הטבה משמעותית מאוד מהמדינה, ודאי אם הם זכו בדירה בראשון לציון או בהרצליה.

המפסידים

משה כחלון/מחוסרי הדירות: שר האוצר מנסה לטעון לאחרונה שהוא לא התחייב לירידות מחירים, אולם כמובן שהדברים לא מחזיקים מים. זהו הדגל העיקרי איתו הוא רץ לבחירות, זו הסיבה שהוא צירף לאוצר את מינהל התכנון ואת רשות מקרקעי ישראל, וזו ההצדקה המרכזית של מכרזי מחיר למשתכן המציעים קרקע במחיר מסובסד - ואמורים היו ליצור השפעה רוחבית על כל האזור.

מבחינת מחוסרי הדיור, ששמעו לפני כשנתיים שכדאי להם לחכות לירידת מחירים, דשדוש כעת במחירים - לאחר עלייה של 11% במחירים מאז נכנס כחלון לתפקידו - בהחלט לא מספיקה ולא משכנעת.

תרחיש ג': עליית מחירים (כ-15%)

המרוויחים

הקבלנים.

התחדשות עירונית.

פריפריה.

תעשיית הבנייה.

מתכננים ואדריכלים.

המפסידים

המשק הישראלי: הציבור ימשיך לשעבד את משכורתו ואת מיטב שנותיו לטובת רכישת דירה, במקום להפנות כסף לצריכה. הפערים החברתיים ימשיכו להתרחב, הייאוש כמובן לא יעשה יותר נוח, והבועה החברתית תמשיך להתנפח לקראת פיצוץ אפשרי.

אגב, באופן אבסורדי, קופת המדינה עשויה להמשיך להרוויח מהעליות (מדובר בראייה כל כך צרה, שמונעת מאיתנו לשים את האוצר בצד המרוויחים). במכון אדווה ציינו לאחרונה בשנת 2014 גבה האוצר מסי נדל"ן בסכום של כ-7.7 מיליארד שקל, 66% יותר מאשר ב-2004. בנוסף נהנית המדינה גם מהכנסות ממע"מ על דירות חדשות; לפי בנק ישראל, מדובר ב-7.6 מיליארד שקלים ב-2015.

מחוסרי הדירות: כמובן שהמשך עליית המחירים תמשיך להוציא עוד ועוד מעגלים מהאפשרות לקנות דירה. רבים אחרים ישתכנעו ליטול הלוואות אדירות - כמשכנתא, כהלוואות משלימות, כהלוואות שנוטלים ההורים (אולי עם שעבוד של דירתם) ועוד - כדי להצטרף אל רוכשי הדירות.

משה כחלון: לפני שנתיים הגיע כחלון, רגע לפני הבחירות, לוועידת הנדל"ן של גלובס. "אם הייתי אחראי במשך שנתיים על האוצר והשיכון והמחירים היו עולים ב-16% הייתי מתבייש לעמוד פה", אמר כחלון, "אם אכשל - לא אעמוד פה. אני אתבייש. אני לא רוצה להיות יהיר מדי, אבל קודם כל צריך לעצור את הדימום שיש פה". ובמילים אחרות: ודאי שכחלון יסיים את דרכו הפוליטית אם המחירים ימשיכו לעלות.