עלה או ירד? שני הנתונים היחידים שמעניינים במחירי הנדל"ן

הבעיה הגדולה של מדידת מחירי הנדל"ן היא שאין מוצר כזה שנקרא "דירה סטנדרטית", כך שכל גוף בוחר למדוד בדיוק את מה שנוח לו להציג. ובכל זאת יש שני נתונים שצריכים לעניין אתכם לפני שאתם משיבים לשאלה: אם זה הזמן לקנות דירה או שהירידות עוד לפנינו

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
גורדי שחקים בתל אביב. יוני 2016 (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

שמוליק קראוס שר פעם "או או, איך שגלגל מסתובב לו... למעלה הוא עלה, למטה היא נפלה". אמנם קראוס דיבר על הקזינו ועל גלגל הרולטה, ואילו אני מדבר על נדל"ן – אבל רק לכאורה לא מדובר באותו הדבר בדיוק, אם בודקים מגלים שיש לא מעט קווים מקבילים בין השניים.

לקריאה נוספת:

עירייה של איש אחד: "הצבעה" על 70 מיליון שקל
ענבל אור בסרטון קשה לצפייה: "ניסו לרצוח אותי, סיממו אותי ואת
יד ראשונה מארמאני: פרויקט חדש מציע פנטהאוז ב-100 מיליון שקל

ויכוח סוער ניטש בתקופה האחרונה בין אינטרסנטים שונים סביב השאלה האם מחירי הנדל"ן עלו או ירדו, מה מגמת המחירים והאם הקצב שלה הוא של גידול או צמצום. בוויכוח הזה כולם אינטרסנטים. השמאים, מצדם, מרוויחים משוק רותח ומלא בעסקות, שהרי כך פרנסתם קלה וכולם רצים אליהם. שוק רווי בעסקות משדר מסר ברור לקונה הפוטנציאלי: "קנה היום כי אולי מחר לא תצליח", ובמצב שבו לשוק יש צורך במשכנתאות רבות, רצים השמאים כאחוזי תזזית מבית לבית כדי לאשר שווי נכסים, תמורת שכר טרחה נאה. לא מפתיע לפיכך שהשמאים יעשו כל שביכולתם כדי שהנתונים שיציגו יצביעו על המגמה ההולמת את משלח ידם: עלייה במחירי הנדל"ן. לצורך זה לא תהיה להם כל בעיה להתעלם מעסקות שנחתמו במחיר נמוך של "מחיר למשתכן", או למשל לבדוק רק את מחירי הדירות הנפוצות בערים גדולות – שמצביעים על המגמה הראויה.

באוצר, לעומתם, ינסו להשפיע על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כדי שתציג לקהל נתונים עם הגוון שמצביע דווקא על ירידת מחירים. כדי לעשות זאת לא תהיה להם כל בעיה לשנות את משקולות המדידה, להרחיב את המדגם ולכלול באופן מלא את מחירי תוכנית "מחיר למשתכן", אף שרוב הציבור אינו חשוף אליה ושהדירות המוצעות בה לא רלוונטיות עבורו, וגם לבחור ולהשוות את נתוני הנדל"ן החודשיים דווקא לחודש שמתאים למגמה שהם מעוניינים לדווח עליה – ולא למלוא הרבעון - ובלבד שיוכיחו לציבור באותות ובמופתים שמעשיהם מעלים פרי ולא נופלים ככדור קרח על תבערת ענק.

אז מי קרוב יותר לאמת, והאם צעדי האוצר מצליחים באמת לבלום את עליית מחירי הנדל"ן? באמת ובתמים אני מאמין שכחלון רוצה ועושה כל שביכולתו כדי לבלום את מחירי הנדל"ן. אך העובדות הפשוטות הן שבפועל לא קורה הרבה. אמנם יש המון תכנונים ביחס לענף הזה, אבל כבר 10 שנים מורחים אותנו בשלל תוכניות לשיווק אדמות ולהקמת אינספור ועדות בין משרדיות וממשלתיות. מה לא היה לנו כבר? רפורמת המרפסות של גדעון סער, תוכנית הווד"לים של ביבי, תוכנית מע"מ אפס של לפיד, מחיר מטרה ומחיר למשתכן. למיטב ידיעתי עד כה איש לא זכה להכין לעצמו טוסט או חביתה במטבח של אחת מהדירות הללו. אמנם בשנה החולפת פורסמו מכרזי מחיר למשתכן רבים, אך יש עדויות שמצביעות על כך שלא מעט מהזוכים בהגרלות לא מרוצים.

משרד האוצר בונה על "ציפיות הציבור", שמייחל מצדו לירידת מחירי הנדל"ן, ואלה מביאות בתורן למיעוט העסקות בשוק. אישית, אני מאמין די קטן ב"ציפיות הציבור", מאחר שציפיות כאלה יכולות להחזיק למשך חודשים ספורים בלבד. עם זאת בהחלט ייתכן שבגלל אותן ציפיות של הציבור לעסקות מחיר למשתכן – אכן יש ירידה במספר עסקות הנדל"ן. הבעיה היא שכשזוג מתחתן, ובטן האישה מתחילה להתעגל, העניין הזה של "ציפיות הציבור" משתנה מאוד והציפיות מתחילות להיות קצרות טווח מאוד; וכשזוג מתגרש ואחד מבני הזוג צריך לצאת מהבית ולמצוא לעצמו דיור חלופי, הציפיות מסתכמות ברצון לישון בשקט.

להבדיל מקוטג', שיהיה זהה לחלוטין אם נקנה אותו בשופרסל, ברמי לוי או במכולת, מחירי "דירות קוטג'" מושפעים מאינסוף פרמטרים סובייקטיבים ואובייקטיבים, כמו גודל, מספר חדרים, כיווני אוויר, קומה, שכונה, עיר, חניה ועוד. זו גם הבעיה הגדולה ביותר של מדידת מחירי הנדל"ן, שהרי בעצם אין מוצר כזה שנקרא "דירה סטנדרטית", וכל גוף בוחר למדוד בדיוק את מה שנוח לו להציג.

ובכל זאת אפשר לבחור ולהתמקד בשני נתונים שעליהם אין דיון. אף שמשרד האוצר יבחר להבליט אותם ואילו השמאים ינסו לצמצם את מרכזיותם, כדאי לשים לב לשני נתונים מרכזיים: הנתון הראשון הוא שיש ירידה משמעותית במספר העסקות שבוצעו ברבעון האחרון של 2016. משרד האוצר מסר כי בוצעו 24 אלף עסקות, נתון המצביע על ירידה של 17% בהיקף השוק בהשוואה לרבעון הקודם. נתון זה מצביע על התקררות השוק וירידת מחירים. שוק שבו כל תא משפחתי שיש לו דירה, יושב וחושש לזוז כי "מי יודע אם יצליח למכור" ואילו זוגות צעירים לא בטוחים בכלל שיצליחו לעמוד בקצב תשלומי המשכנתא - הוא שוק של קונים ולא שוק של מוכרים, כפי שהורגלנו לראות בשנים האחרונות. אם הירידה תימשך עוד רבעון או שניים המחירים בהחלט צפויים לרדת.

הנתון השני הוא עליית מחירי המשכנתאות. אם לכל תא משפחתי קשה יותר לקחת משכנתא – הרי שבממוצע אין למשפחה אפשרות לשלם מחיר גבוה על הדירה, והיא תהיה חייבת לשבת על הגדר עד שהמחירים יגיעו לרמה שיוכלו לעמוד בה.

ומה חשבתם שנדלן תמיד יעלה? לפי ההיגיון הזה בעוד כמה שנים דירה ממוצעת תעלה 4-5 מיליון שקל, ושנים ספורות לאחר מכן אולי אף יגיע מחירה ל-20 מיליון שקל – כי כשהמחירים עולים תמיד המתמטיקה לא נעצרת. אשרי המאמין.

הסיפור היה ונותר הריבית, ירידת הריבית היא זו שהעלתה את מחירי הנדל"ן - ועלייתה בחודשים האחרונים היא זו שאחראית לירידת מחירי הנדל"ן לאחרונה. כמובן שהכוונה היא לריבית המשכנתאות שעלתה, ולא לריבית הכללית במשק ששווה בפועל ל-0%. אבל כשהריבית במשק תתחיל לעלות - תחל גם ירידת מחירי הנדל"ן הגדולה.

נכון לסוף ינואר 2017 הריבית הלא צמודה ל-25 שנה עלתה לרמה של 5.14%, כלומר עבור החזר של 5,000 שקל בחודש נקבל משכנתא של כ-840 אלף שקל. עד לפני פחות משנה עבור סכום החזר כזה קיבלנו מהבנק הלוואה של 940 אלף שקל, שכן אז הריבית הייתה ברמה של כ-4.1% לתקופה יחסית ארוכה. אותו סכום של 100 אלף שקל, הוא הסכום שחסר לפתע בתקציב של הקונים. וכשאין קונים – המחירים יורדים. כבר אמרנו: המתמטיקה כאן פשוטה.

אז מה תהיה הריבית בעוד כמה חודשים? רק לשוטים ניתנה הנבואה. התחזיות של שוק ההון מדברות על כך שיהיו העלאות ריבית, אך מועטות. אם נצמדים לתחזיות אלה הרי שיהיו עוד ירידות מחירים, אבל לא גדולות. אז ורק אז, אולי נזכה לעשות מקלחת של מים קרים באחת הדירות שישלימו את בנייתם אחרי אינסוף התכנונים. יענקל'ה רוטבליט כתב לשמוליק קראוס בהמשך השיר:

"היה שוב לא יחזור
רק הלאה לכל דבר
יש עת למצוא ולאבד
יש עת לתת ועת לקחת".

הכותב הוא מנהל כספים בחברה תעשייתית –
מיילים – yehudam7@gmail.com