קבינט הדיור, תחשבו מחוץ לקופסא

קבינט הדיור צריך ללמוד כיצד מתנהלים העסקים בשוק הפרטי ואולי גם לאמץ כמה אסטרטגיות. אולי אז מחירי הנדל"ן סוף סוף יתחילו לרדת. דעה

בנייה בפתח תקווה, יולי 2016 (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

בחודש האחרון החלה התארגנות של שוכרי דירות נגד בעלי דירות שהודיעו על העלאת שכר הדירה עקב כניסתו לתוקף של החוק למיסוי דירה שלישית. התהליך של גלגול תשלום המס לעבר שוכרי הדירות היה כתוב על הקיר באותיות זוהרות.

לקריאה נוספת:

קילומטר בין המגדלים - עשרות אחוזים הפרש במחיר
הנדל"ן מתקרר? ירידה של 28% במכירת דירות חדשות בדצמבר
אי במחיר של 3 דירות בתל אביב: ממשלת יוון מוכרת הכל

כדי להתמודד עם הבעיה הממשלה מחפשת עתה דרכים שיאפשרו לה ליצור מלאי דירות להשכרה לטווח ארוך. לצדה פועלים מחוקקים זריזים שמחפשים הקלות ותמריצים כדי "לשכנע" משקיעים לבנות דיור להשכרה. בין לבין שר האוצר משה כחלון, ושר השיכון יואב גלנט מקדמים הקצאת 5% מפרויקטים של "מחיר למשתכן" לטובת הדיור הציבורי.

ואולם, כמו בחלם מיהרה הממשלה לפגוע בסקטור הכמעט יחיד שמספק דירות להשכרה בשוק החופשי, והשיתה עליו מיסוי על ריבוי דירות, וזאת הרבה לפני שנוצר מלאי דירות להשכרה. כך קרה שיד אחת מוכנה לסבסד ולעודד בנייה להשכרה – ואילו היד השנייה מכה את מי שכבר השקיע בדירה להשכרה.

הפתרון לבעיה שנוצרה פשוט ומצריך חשיבה מחוץ לקופסא. ראוי ששר האוצר יתקן מידית את חוק המיסוי על ריבוי דירות, באמצעות מתן פטור לכל בעל דירה שישכיר את דירתו לתקופה מינימלית של 5 שנים בדמי שכירות קבועים וצמודים למדד. אין ספק כי פטור זה יכניס ודאות לשוק השכירות, ויאפשר לדייר להיות בטוח מפני פינוי והעלאת דמי השכירות לטווח מינימלי של 5 שנים. בעל הדירה מצדו יהיה פטור מהמס, וכפועל יוצא מכך - תתמתן עליית דמי השכירות.

אבל יש עוד כמה תהליכים לבלימת העליות בענף הנדל"ן שמצריכים חשיבה מחוץ לקופסא. למשל, מדוע לחלק מתנה של 270 אלף שקל בממוצע למשתכן בתוכנית "מחיר למשתכן", במקום לחלק את אותו סכום לכמה משתכנים לאורך שנים, וזאת במקרה שיעדיפו לבנות דירות להשכרה במקום "מחיר למשתכן".

במצב הקיים, הממשלה מעניקה מתנה של 270 אלף שקל למשתכן שיוכל ליהנות ממנה במכירת הדירה בתום 5 שנים – מבלי שהוא חייב לגור בדירה שרכש ויכול להשכיר אותה ל-5 שנים. אין ספק כי מדובר בעסקה נהדרת למשקיעים שבמקרה הם גם זכאים.

בשוק הפרטי רגילים קבלנים לרכוש קרקע במסגרת "עסקת קומבינציה", שבה הקבלן בונה את הבניין ותמורת הקרקע משלם בחלק מהדירות שייבנו. כך צריך לעשות זאת גם עם המדינה. ניקח לדוגמה דירה בשטח של 80 מ"ר שעלות הבנייה שלה נאמדת ב-400 אלף שקל. בהתאם לכך תוציא רמ"י מכרזים בדרך של עסקת קומבינציה בכל אותם אזורים שבהם ערך הקרקע הוא לא פחות מ-400 אלף שקל ליחידת דיור.

בעסקה זו הקבלן יציע את מספר הדירות הגבוה ביותר שהוא נותן בתמורה לקרקע. התוצאה תהיה שבכל פרויקט תקבל המדינה 25% - 35% מהדירות שיעמדו להשכרה. ברור שהאחוז תלוי בשווי הקרקע, לכן באזורי הפריפריה ניתן להמשיך בתוכנית "מחיר למשתכן".

דמי השכירות ייקבעו על ידי הממשלה בהתאם לגובה הסובסידיה שהיא רוצה להעניק לאותם חסרי דיור שאין ביכולתם לרכוש דירה. למשתכן תהיה זכות לגור בדירה במשך 5-10 שנים ובמקומו ייכנס משתכן חדש צעיר יותר, שהוא בתחילת צעדיו הכלכליים.

בשיטה זו שוכר הדירה חייב לגור בה, והסובסידיה נחלקת בין כמה משתמשים לאורך השנים, כשהדירות נשארות בבעלות המדינה. איש לא עושה "סיבוב" על ידי זכייה בדירה ומימוש רווחי הון בעתיד, על חשבון המדינה.

כשבאותו בניין יש דירות שנבנות למכירה בשוק החופשי, ודירות להשכרה, איכות הבנייה תהיה בדרך כלל דומה ואחידה ולבניין לא תהיה תווית של בניין מיוחד בסטנדרט נמוך יחסית כפי שלצערנו או צופים בבניינים במסגרת "מחיר למשתכן". זאת ועוד: השיטה תגרום לאינטגרציה של דיירים שונים שיגורו יחדיו, זוגות צעירים עם בוגרים יותר וכדומה.