אין היתר בנייה – אין חוזה: התיקון שיגן על רוכשי הדירות

הדמיות נוצצות זה יפה, אבל עד היום לא תמיד היה קשר בין מה שהבטיחו לכם לבין מה שמכרו לכם בפועל. תיקון חדש לחוק המכר צפוי להפסיק את מכירת הדירות "על הנייר" – ולתת כוח חדש לרוכשי הדירות. הבעיה: חוק המכר לא חל על קבוצות רכישה

אתר בנייה (ShutterStock)
(צילום: shutterstock)

הדמיות מפתות שאינן מחוברות למציאות, דירות תיאורטיות שנמכרות "על הנייר" - מבלי שיש היתרי בנייה או מבלי שהתוכניות שהוצגו לרוכשים מתאימות לתב"ע המקומית - כל אלו הפכו לתופעות נפוצות למדי בשוק הנדל"ן - בחסות החוק. אלא שתיקון חדש שמקודם בימים אלה לחוק המכר, מבקש להפסיק את המצב, לייצר מציאות חדשה עבור רוכשי הדירות ובעיקר – לתת לכל מי שרוכש דירה חדשה הגנה טובה יותר מפני "עוקץ" אפשרי.

לקריאה נוספת:

מס דירה שלישית: 85 אלף שקל למי שימכור את דירתו עד אוקטובר
עשירים ומהססים: שוק דירות היוקרה בישראל מתקרר
קניתם דירה בסילבסטר 2015? תראו בכמה אתם יכולים למכור היום

"התיקון החדש (תיקון מספר 9) קובע כי במצבים שבהם אושרה תכנית המתאר שלפיה ניתן לבקש היתר בניה להקמתה – אך עוד לא ניתן היתר הבניה עצמו - חייב היזם לפרט מהו המועד הצפוי למתן ההיתר. אם היזם לא פירט את המועד הצפוי רשאי רוכש הדירה - כל עוד לא ניתן ההיתר – לבטל את הסכם הרכישה", מסביר עו"ד ירון טיקוצקי, שותף מייסד בדורון טיקוצקי קנטור גוטמן צדרבוים המתמחה בנדל"ן ומיסוי נדל"ן. "כמו כן, במידה וצוין המועד הצפוי, אך תוך 60 יום מאותו מועד לא ניתן ההיתר, רשאי רוכש הדירה לבטל את הסכם הרכישה. ביטול הסכם בנסיבות כאלה, יזכה את הרוכש בהשבת מלוא כספו", הוא מסביר.

טיקוצקי מציין כי נוכח הסיכון הגלום ברכישה בשלב זה, קובע החוק כי עד למתן היתר בנייה, הסכומים אותם משלמים רוכשי דירות אינם מועברים ליזם, כי אם מופקדים בחשבון נאמנות וממנו יועברו אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי, עם הפעלתו, וזאת כנגד הנפקתה לרוכשים של ערבות בנקאית, בהתאם להוראות חוק המכר.

התיקון לחוק החדש מגיע מהצורך להגביר את ההגנות על רוכשי הדירות, המצויים במרבית המקרים בנחיתות אל מול מוכרי הדירות. אלא שכדאי להבין את המשמעות הנרחבת: בתוך משבר דיור שמשתולל כבר עשור, אחת הסיבות למחירים הגואים היא גם הבירוקרטיה: שרשרת הייצור עד להקמתה של דירה בישראל נחשבת בהשוואה עולמית לאיטית במיוחד ובעוד שבישראל לוקח כ-15 שנים להקים שכונה חדשה, הרי שבמדינות המערב הזמן הממוצע עוד על 3-5 שנים בלבד.

הסעיפים המרכזיים של תיקון מספר 9

בתוך שרשרת הייצור הזו, אחד החלקים המורכבים והארוכים ביותר הוא השלב של השגת היתר בנייה – אולם בישראל, כמו בישראל, לא היתה עד כה מניעה חוקית למכור דירה גם במצב שבו אין היתר בנייה ופעמים רבות גם במצב שבו תכניותיהם אינן תואמות כלל את התב"ע המקומית - המצב הזה העניק ליזמים אתת האפשרות למכור דירה "על הנייר".

"מכירה מוקדמת של דירה "על הנייר", היא במילים אחרות מכירת זכויות בדירה שעדיין איננה קיימת. מכירת דירה בבניין שלהקמתו טרם ניתן היתר בניה, היא פרקטיקה מקובלת במקומותינו וברוב המקרים יזמים נדרשים לבצע עסקאות כאלה (מכירות מוקדמות - "פריסייל") על ידי הבנק לשם קבלת מימון להקמת הפרויקט", מבהיר עו"ד טיקוצקי.

אולם כאמור, "במסגרת התיקון לחוק נאסרה לחלוטין מכירה כה מוקדמת של דירות, ונקבע כי ככל שנחתם חוזה למכירת דירה, אף בטרם אושרה תכנית מתאר המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה אשר יאפשר את הקמתה של הדירה (או בטרם אושרה הקלה המאפשרת תוספת דירות לפרויקט, כשהדירה הנמכרת נמנית על הדירות הנוספות), הנו בטל וחסר תוקף", הוא מדגיש.

עו"ד אמיר הלר, משנה למנכ"ל התאחדות בוני הארץ, מבהיר כי התיקון החדש הוא למעשה מספר רב של סעיפים חדשים שמטרתם להגן על רוכשי הדירות. הלר מדגיש את האבסורד לפיו במובנים רבים מה שהעלה למודעות את הצורך לגבש תיקון חדש – שיגן על הרוכשים במצבים שבהם אין היתר בנייה או אין התאמה לתב"ע - הוא פרשיות דוגמת ענבל אור. בפרשה זו עלו גם מצבים שבהם אנשים התפתו לחשוב כי יקבלו דירה בפרויקט מסוים – כשבפועל, הקרקע לא נרכשה, התב"ע כלל לא תאמה את התוכניות שהוצגו להם, והיתר בנייה כלל לא היה באופק. אלא שכאמור דווקא התיקון החדש שמקודם כעת לחוק המכר לא צפוי לחול על קבוצות רכישה ולמנוע את "ענבל אור הבאה". הסיבה: נכון להיום, חוק המכר לא חל על מארגני קבוצות רכישה כלל ומכאן שגם התיקון החדש לא יחול עליהן.

עם זאת, הלר מבהיר כי במקרים רבים אחרים שאפשרו פרשיות עוקץ נדל"ניות – הרי שמדובר בהחלט במהלך כולל שצפוי להגן על רוכשי דירות רבים. "התיקון הזה הוא תיקון חשוב ובימים אלה ישנה כוונה למזג את הצעת החוק הממשלתית עם הצעות חוק פרטיות – מהלך שצפוי להכניס בתיקון החדש מספר שינויים נוספים. "השינויים שצפויים להיכנס לנוסח הסופי כוללים בין השאר מחויבות של מוכר הדירה לתת בידי הרוכש את תכניות האינסטלציה והחשמל של הדירה. מטרת המהלך היא כביכול לתת בידי רוכש הדירה את כל המידע הנוגע לנכס, במידה וירצה למשל לשפץ או לעשות בו שינויים - אלא שבפועל מדובר בסעיף בעייתי".

לדבריו, "תכניות החשמל והאינסטלציה המקוריות של דירות אינן תואמות ב-100% לשטח, משום שתמיד ישנן סטיות מסוימות מהתוכניות בגלל אילוצים שצצים בזמן העבודות. הפשרה שהושגה בנושא זה קובעת כי לאחר כניסת התיקון לתוקף תהיה חובה לתת את התוכניות המקוריות בלבד – אחרת המשמעות היא ליצור עלויות של אלפי שקלים לכל דירה שהיו מגולגלים בסופו של דבר לכיסו של הרוכש".

המידע שיעמוד מעתה לידי הרוכש לא מסתכם רק בתוכניות אינסטלציה וחשמל. הלר מציין כי מעתה יחוייב מוכר הדירה גם במסירת מידע תכנוני על תכניות החלות בשטחים הסמוכים לנכס. "מטרת הסעיף הזה היא לתת מידע שקוף בידי רוכש הדירה. כלומר תיאורטית, אדם צריך לדעת אם מחר בבוקר יבנו לו מגדל מגורים מול החלון – ולכן החוק מבקש לתת בידיו גם את המידע שנוגע לסביבה שלו. הבעיה היא שהאחריות תוטל על היזמים, שעכשיו יצטרכו לעסוק בסוגיה הזו, ולהיות כביכול אחראיים על בנייה או מהלכים שאינם קשורים אליהם כלל. מה גם, שבמידה והמידע שנמסר על ידם לא יהיה מדויק – הם יהיו חשופים לתביעות. בעינינו מדובר במהלך בעייתי מאוד, שכלל לא בטוח ישרת בפועל אף אחד – משום שממילא הסיכוי שאנשים יגישו התנגדויות הוא נמוך והתנגדויות מצד חלקות סמוכות נדחות גם כך במרבית המקרים".

סעיף נוסף שכולל התיקון החדש נוגע להשתתפות הרוכש בהוצאות המשפטיות של המוכר – בדמות שכר טרחת עורך דין. "כיום (בהמשך לתיקון שנעשה בחוק לפני שנים אחדות), מוגבל הסכום שאותו זכאי המוכר לדרוש מאת הרוכש כהשתתפות בהוצאותיו המשפטיות, לסך של 5,000 שקלים בצירוף מע"מ - ואלו משולמים ישירות לעורך הדין של היזם. על פי התיקון המוצע, ייכלל כל סכום ההשתתפות בהוצאותיו המשפטיות של המוכר במחיר הדירה והוא ישולם במלואו לידי המוכר עצמו", מסביר עו"ד טיקוצקי. "המשמעות היא שתוצג תמונה ברורה בפני רוכש הדירה, לפיה בא כוחו של היזם מייצג את היזם המוכר בלבד".