התפוח בוער: דירה ממוצעת במנהטן זינקה מ-2009 ב-82%

החלטת בריטניה להתנתק מגוש היורו גרמה למשקיעים הזרים הממלכה לנתב את כספם מלונדון לניו יורק. התוצאה לא איחרה לבוא: הביקוש לנדל"ן בתפוח הגדול זינק והמחירים עלו בהתאם. ומה התחזית ל-2017?

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
מנהטן ניו יורק גשר ברוקלין (ShutterStock)
(צילום: shutterstock)

בעשור האחרון, ובפרט מאז התאוששות שוק הנדל"ן האמריקאי ממשבר הסאב-פריים בשלהי 2008, זינקו מחירי הנדל"ן והגיעו לשיאים חדשים. בעוד שדירה ממוצעת עלתה 1,698,889 דולר ב-2009, הרי שמחירה היה 3,091,977 דולר ב-2016 – זינוק של 82%. נתונים אלה עולים מסקירה מיוחדת שביצעה זרוע המחקר בחברת HAP INVESTMENTS, חברת היזמות האמריקאית, בבעלות הישראלים ניר אמזל, אמיר חסיד וערן פולק, של שוק הנדל"ן במנהטן לשנת 2016.

לקריאה נוספת:

הפיתרון למשבר הדיור? כך יוגדלו יישובי הערבה ב-450%
הפרויקט השני בגובהו בישראל נחנך בגבעתיים: 57 קומות ומנהרה
מס דירה שלישית: 85 אלף שקל למי שימכור את דירתו עד אוקטובר

לפי HAP, קיימות סיבות רבות לעלייה חדה ועקבית במחירי הנדל"ן במנהטן בעשור האחרון, כשהראשונה והעיקרית היא מחסור בקרקעות זמינות לבנייה. בשנה החולפת, גורם משמעותי שהשפיע על שוק הנדל"ן במנהטן הוא הברקזיט – החלטתה של בריטניה להתנתק מגוש היורו. המשקיעים הזרים ניתבו את כספם מלונדון לניו יורק, בעקבות החששות ואי הוודאות מהשלכותיו על תחום הנדל"ן בממלכה. התוצאה לא איחרה לבוא: הביקושים לנדל"ן בתפוח הגדול גדלו והמחירים עלו בהתאם.

מחירי דירות ה-Condo - דירות יד ראשונה ויד שנייה למכירה בקומפלקס מגורים - הממוצעות במנהטן עלו בשנת 2016 ב-16%. אם ב-2015 מחירה של דירה ממוצעת היה 3,086,676 דולר, מחירה הנוכחי הוא 3,580,544 דולר - ממוצע של כ-2,209 דולר לרגל רבועה (SqFt). בשנת 2016, על פי HAP, חל גידול של כ-5.5% במכירות דירות ה-Condo, לעומת 2015, וסך עסקות המכירה הגיע ל-5,433. הדירות הנמכרות ביותר היו דירות שני חדרים וחדר אחד, והיקף המכירות שלהן היווה כ-70% מסך כל הדירות שנמכרו.

לעומת דירות ה-Condo מחירי הדירות החדשות מקבלן זינקו בצורה המשמעותית ביותר אשתקד, מחירה הממוצע של דירה חדשה היה 4,925,429 דולר ב-2016, לעומת ממוצע של 3,293,411 דולר ב-2015 - עלייה של כ-50%. המחיר הממוצע לרגל רבועה בדירות חדשות, עלה בצורה עקבית בחמשת הרבעונים האחרונים - ארבעה בשנת 2016 וכן הרבעון האחרון של 2015, ונכון לסוף 2016 הגיע ל-2,250 דולר בממוצע לרגל רבועה. כמו כן, מתוך כל העסקות שנעשו ב-2016, רק 11% היו של דירות בשווי הנמוך ממיליון דולר, קרוב ל-40% מהעסקות היו של דירות ששווין נאמד ב-1-3 מיליון דולר, וקרוב ל-50% מהעסקות היו של דירות ששווין גבוה מ-3 מיליון דולר.

שוק השכירות במנהטן, גם הוא לא נשאר אדיש בשנת 2016. אזורים מסוימים במנהטן חוו עליית ערך משמעותית, שהשפיעה באופן דרסטי על מחירי השכירות. כך לדוגמא, דמי השכירות הממוצעים ברובעים סוהו ובטרייבקה עלו במהלך השנה האחרונה בשיעור של 14.6% ו-7.5%, בהתאמה - זאת בעיקר לנוכח העובדה שמלאי הדירות באזורים אלה מצומצם ביותר. עם זאת, דמי השכירות הממוצעים של יתר השכונות במנהטן בסוף 2016 לא השתנו בהרבה ביחס למחירי השכירות הממוצעים של סוף 2015, כשמחיר השכירות הממוצע הסתכם ב-3,923 דולר.

על פי סקירת HAP, דמי השכירות החציוניים במזרח שכונת הארלם מלמדים שבאזור זה רמת המחירים היא הגבוהה ביותר מבין האזורים האחרים בהארלם, לרבות מרכז ומערב הארלם. עובדה זו מצביעה על התחזקות החלק המזרחי של הרובע ביחס לשנים הקודמות. התפתחות מזרח הארלם נובעת מנדידה מאסיבית של משקיעים לשכונות מתפתחות במנהטן, עקב העלייה החדה בדמי השכירות בשנים האחרונות. נדידה זו גורמת להתמתנות עליית מחירי השכירות בחלקים אחרים במנהטן.

ומה צופה לנו שנת 2017? על פי סקירת HAP נראה כי מסתמנת ירידה בהיצע הדירות במנהטן בשנים הקרובות. הירידה בהיצע באה בעקבות ירידה משמעותית בכמות ההיתרים האמורים להבשיל לכדי פרויקטים בשנים הקרובות. במקביל, עליות מחירי השכירויות, שנמשכות גם לרבעון הראשון של 2017, גורמות לשוכרים רבים לנדוד לכיוון מזרח הארלם, מרכז הארלם, וושינגטון הייטס ואינווד. עם זאת, הסתכלות על נתוני הרבעון הרביעי של שנת 2016 מעידה על עליית מחירי שכירויות מתונה יותר משנים קודמות. כמו כן, להערכת HAP העליות במחירי המכירה של דירות יתמתנו ב-2017 ועדות לכך ניתן למצוא בנתוני הרבעון הרביעי ב-2016 שחווה התמתנות בעליות המחירים.

לפי HAP, אי אפשר לסיים את הסקירה השנתית והתחזיות לשנה הבאה מבלי לקחת בחשבון את האירוע המרכזי שהתרחש בתחילת 2017 - הכתרתו של דונלד טראמפ, יזם הנדל"ן הצבעוני מניו יורק, כנשיא ארצות הברית החדש. הכתרתו של טראמפ סיפקה שלל תחזיות לגבי שוק הנדל"ן במנהטן לשנים הקרובות מפי גורמים שונים, אך לפי HAP קשה עדיין לדעת כיצד זה ישפיע על המגרש הביתי שלו בניו-יורק.

במהלך הקמפיין של טראמפ עלו הבטחות למדיניות מקלה של לקיחת הלוואות, על ידי הורדת חסמים רגולטוריים שונים מהבנקים, לרבות שינוי חוק DODD FRANK, שמטרתו הייתה לשים מגבלות על פעילות האשראי והמוצרים הפיננסיים של הבנקים האמריקאיים לאחר משבר 2008. השאלה היא אם זה יקרה בפועל. כמו כן, טראמפ דיבר על הורדת מס החברות, הגדלת התקציב הממשלתי על ידי פרוייקטי תשתיות לאומיים וכדומה. אם זה יקרה, ההשפעה המצרפית הצפויה היא המשך חיזוק כלכלת ארה"ב, שנהנתה משנת שיא ב-2016 וכלכלה מוטת צמיחה.

"הכלכלה העולמית עומדת בפני טלטלות רבות: הברקזיט והתערערות האיחוד האירופי, התמרמרות הולכת וגדלה של מעמד הביניים בארצות הברית ופנייה למחוזות הפופוליזם במדינות המערב, וכן שאריות של חוסר יציבות שנותרו מהמשבר הגדול של 2008. כל אלה שופכים אור על כדאיות ההשקעה בנדל"ן במנהטן כאפיק השקעה יציב בעולם של חוסר יציבות", נכתב בסקירה של HAP.