למכירה + שקר: הדירה קיימת - התמ"א 38 תיאורטית

הבטחות לפרויקט תמ"א 38 "שאוטוטו יוצא לדרך" הפכו בשנים האחרונות ליותר ויותר נפוצות במודעות למכירת דירות. אלא שבמקרים רבים מדובר בהבטחות ריקות, ובעוד דרך שבה מנסים בעלי נכסים לגבות סכומי כסף – לעתים בעשרות אחוזים יותר משווי הנכס

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
עסקאות עם עוקץ נדל"ן (צילום מסך)
(צילום מסך)

מודעות למכירת דירות נוטות להגזים ולייפות את המציאות, מטעמים ברורים, אלא שבשנים האחרונות פשטה יותר ויותר התופעה של תמחור פרויקטי תמ"א במחירה הסופי של הדירה – גם כשבפועל אין כלל פרויקט תמ"א באופק, או שאין כדאיות כלכלית ליזמים. התמחור העתידי של דירות עשוי לעתים להקפיץ את מחיר המכירה המבוקש – אך פעמים רבות הרוכשים הפוטנציאלים אינם יודעים כי חלום התמ"א אינו ישים, אינו כלכלי, או נמצא "על הנייר" בלבד.

לקריאה נוספת:

אי במחיר של 3 דירות בתל אביב: ממשלת יוון מוכרת הכל
הפיתרון למשבר הדיור? כך יוגדלו יישובי הערבה ב-450%
הפרויקט השני בגובהו בישראל נחנך בגבעתיים: 57 קומות ומנהרה

כך למשל, מודעה שפורסמה לאחרונה בנווה יהושע ברמת גן, במסגרתה מוצעת למכירה דירת 2.5 חדרים, ללא חניה או מעלית, במחיר ממוצע של כ-26,000 שקלים למ"ר בעוד המחיר הממוצע עבור דירות באזור עומד על בין 19,000 ל-20,000 שקל בלבד למ"ר. במודעה שפורסמה נכתב במפורש כי "ניתן להרחבה משמעותית, לקראת פינוי בינוי ואופציה להרוויח בגדול". אלא שמבדיקה שבוצעה בכתובת זו עולה כי כלל לא הוגשה בקשה לוועדה המקומית בעיר, ועל פי ההערכות, בשל היקף זכויות הבנייה הקיים במגרש זה – סיכוייו של פרויקט עתידי כלל אינם ברורים.

מודעה לדירה נוספת שהוצעה למכירה באחד מלוחות המודעות הגדולים ברשת, ברחוב ברקאי ברמת גן, דורש המוכר סכום המבטא שווי של 35,681 שקל למ"ר, כאשר מחיר השוק באזור זה הוא 25,454 שקל למ"ר בלבד.

במודעה, שבה מפורסמת למכירה דירת 2 חדרים, ללא מעלית או חניה, בסכום של כ-1.6 מיליון שקלים כאשר בחודש יולי האחרון נמכרה באותו רחוב דירת 2 חדרים בסכום של כ-750 אלף שקלים בלבד. במודעה מציין המוכר כי "הבניין לפני פינוי בינוי, לפני הריסת תמ"א 38/2, הכל חתום נשאר רק אישור עירייה". בהמשך אף מפרט המוכר מה צפוי להתקבל בסופו של תהליך התמ"א שאותו הוא מבטיח: "אני מקבל 3 חדרים, 73 מ"ר, פלוס מרפסת שמש בגודל 11 מ"ר". אלא שגם במקרה זה טרם הוגשה בקשה להיתר בעיריית רמת גן ונראה כי גם אם פרויקט תמ"א ניתן עקרונית לביצוע בבניין זה – הרי שהדרך לבדיקת הנושא עוד ארוכה.

"הבדיקות שביצענו מראות כי בבניינים רבים שבהם מוצעות דירות למכירה, המוכרים כוללים את מחיר העסקה שהם דורשים ביציאתו לדרך של פרויקט תמ"א. אלא שמאגר הנתונים שלנו, שמחובר לרשויות מקומיות רבות באזורי הביקוש של פרויקטי תמ"א – מראה כי פעמים רבות מדובר בהבטחות ריקות מתוכן", אומר בשיחה עם וואלה! אלירן סימוני, מייסד אתר TamaFix. "ההבטחות הללו נפוצות מאוד במודעות בכל הארץ, מאחר ומרבית מדירות יד שניה נמצאות בבניינים ישנים ולכן הציבור נוטה להאמין שקיימת אפשרות לבצע בהן התחדשות – אלא שיש אזורים שמבחינה כלכלית למשל יזמים כלל לא פעילים בהם בגלל חוסר כדאיות".

ליאור גוזס, אף הוא ממייסדי האתר, מציין כי "אדם ממוצע שרוצה להשיג לעצמו דיור איכותי בעסקה טובה אינו יודע לזהות שקר ומוכרים מנצלים זאת. לא מומלץ לשלם על דירה תוספת במחיר המיוחסת לפרויקט התחדשות עתידי לפני שמתקבל היתר בנייה מהעירייה המשקף את עתיד הנכס. כל שלב מקדים של החתמת הדיירים בינם לבין עצמם או חתימה מול יזם אינו ערובה למחיר יקר הכולל את השבחת הנכס".

עסקאות עם עוקץ נדל"ן (צילום מסך)
במחוז צפון הסיכוי למימוש תמ"א 38 נמוך (צילום מסך)

במודעה אחרת שפורסמה לאחרונה בהרצליה מבקשים המוכרים קרוב ל-2 מיליון שקל על דירה בגודל של כ-75 מ"ר, בטענה שהנכס בתהליך של תמ"א 38. עם זאת, מהבדיקה עולה כי מדובר בחלקה שבה נכללים שלושה בניינים, המחוברים זה לזה וכי אף בקשה לא הוגשה לוועדה המקומית בעיר. "במצב כזה, שבו גם לא הוגשה הצעה וגם נדרשת הסכמה של המון דיירים, צריך לקחת בחשבון שמדובר בפרויקט מורכב לביצוע – ולכן לא בטוח שכדאי להתייחס אליו כאל דבר ודאי".

עם זאת, בעוד שברמת גן, גבעתיים או הרצליה, הסיכוי התיאורטי לביצוע פרויקט תמ"א 38 נחשב לסביר או גבוה – בשל ערך הקרקע הגבוה – הרי שבמקומות מסוימים הסיכויים הכלכליים לביצוע פרויקטים כאלה נמוך בהרבה. כך למשל, בנוגע למודעה שפורסמה בעיר צפת, שם מבקשים בעלי דירת 2.5 חדרים בשטח של 49 מ"ר, בקומה ה-2 מתוך 4 ללא מעלית או חניה, מחיר של כ-500 אלף שקלים. במודעה נכתב כי מדובר בדירה שבה כבר קיים אישור לפרויקט תמ"א 38.

על מנת להבין את המצב של שוק פרויקטי התמ"א בפריפריה ובמחוז צפון בלבד, מספיק להביט בנתונים הרשמיים שפרסם מינהל התכנון במשרד האוצר בנושא רק לאחרונה: בין השנים 2005-2010 הוגשה בכל מחוז צפון רק בקשה אחת להיתר – אך גם היא לא אושרה. בשנת 2012 אושרו שתי בקשות להיתר בכל המחוז, בשנת 2013 אושרו 6 בקשות בלבד במחוז כולו ואילו בשנת 2014 הוגשו 16 בקשות – כאמור בכל מחוז הצפון.