בשנה האחרונה העסיקו את שוק הנדל"ן לא פחות משלוש פרשיות שבמהלכן נחשפה התנהלות בעייתית של יזמי נדל"ן, שהבטיחו הרים וגבעות לרוכשים הפוטנציאליים בשלבי השיווק המוקדמים של הדירה או של הקרקע, אך בדיעבד התגלו כחסרות כל בסיס.
חלק מהפרשיות עוד לא גווע וחלקן עדיין נמצאות בשלבי חקירה משטרתית. עם זאת התמונה הקודרת שעולה מתיאורי הרוכשים, מצביעה על דפוס פעולה שיטתי ומטריד.
תיאור צבעוני לסיטואציות מסוג זה, הובא לאחרונה בפסק דין שמתח ביקורת חריפה על התנהלותם של קבלנים בכל הנוגע לתיאור שטח הדירה, ועמד על הפער שבין המצגים וההבטחות של הקבלן לבין הנכס שנמסר בפועל לרוכשים. "מוכרי דירות מוסיפים לאחוז במנהג פסול בהתנהלותם מול רוכשים. את עיניו של רוכש פוטנציאלי מאיר קבלן באמצעות עלון פרסום (פרוספקט) צבעוני ומפתה אשר בין יתר סגולותיו מבטיח, באותיות של קידוש לבנה, את שטחו של הממכר. רק בהסכם המכר, אם בכלל, טורחים לפרט ואשריו של רוכש, שעלה בידיו להבין זאת כי שטח הדירה הנמכרת הוא, בפועל, צר יותר".
אם כך, מהו תוקפם של פרוספקטים ועלוני פרסום המוצגים לרוכש במהלך המשא ומתן שקדם להתקשרות החוזית, ומהן התוצאות הנובעות מהצגתם או מאי קיום התנאים או המצגים שבהם?
בתי המשפט בהחלט מכירים בתוקף משפטי של נתונים המובאים במסגרת פרוספקט מסחרי. בהנחה שתוכן המידע מהותי להתקשרות, ניתן לכלול את הפרוספקטים המסחריים, העלונים, הפולדרים והמצגים הקודמים לחוזה, כתניה המחייבת את הקבלן, כחלק מהחוזה שבין הצדדים.
עם זאת, הפרוספקט מחייב את הקבלן או היזם, רק במקרים שבהם כל מה שהוצג בפני הקונים היה הפרוספקט המסחרי, ללא תכניות או מפרטים נוספים שמשקפים את פרטי הנכס הנרכש.
כך, למשל, דחה בית המשפט טענות של רוכשי דירות על כך ששווק להם בניין המתואר בפרוספקט בביטויים כמו "איכות של חיים בפרויקט יוקרתי", "בניין לובי מפואר", "איכות בנייה וגימור מעולים", וזאת משום שהמפרט הטכני שצורף לחוזה תיאר את הבניין והדירה לפרטי פרטים ובאופן מדויק.
בפסק הדין קבע בית המשפט כי "בעוד שהפרוספקט הוא כלי שיווקי למכירת הדירות, המתאר בקווים כלליים את המבנה והדירות, המפרט הוא חלק מהחוזה עליו חתומים הרוכשים, ועל הנתבעת לעמוד בסטנדרט המובטח במפרט".
נקודה חשובה נוספת המובאת בחשבון במקרים אלה, היא התנהלותו של הרוכש במהלך המשא ומתן: רוכש ששתק במהלך המשא ומתן, ולא העלה לדיון את אותם מצגים או התחייבויות שניתנו לו במסגרת מאמצי השיווק, ושהביאו אותו לחתום על הסכם המכר, לא תישמע טענתו בדבר הסתמכות על מצגים כאלה ואחרים שהוצגו לפני החתימה על החוזה על ידי הקבלן או מי מטעמו.
לכל רוכש יש זכות לנהל משא ומתן "עיקש" ולדרוש לכלול במסגרת הסכם המכר כל מצג שהוצג כלפיו או התחייבות שניתנה לו בעל פה במהלך המשא ומתן, במיוחד אלה שהיוו עבורו נדבך משמעותי בדרך לחתימתו על החוזה.
לרוכשי הדירות כדאי להזכיר את ההכרח לבדוק אם קיים פער בין תיאור הנכס הנרכש כפי שמופיע במצגות ובפרוספקטים הנמסרים בחגיגיות לרוכש בשלב השיווק, לבין התיאור של הנכס כפי שמופיע בפועל, בחוזה הרכישה הסופי ומהו פער זה. במקרה שנוהל משא ומתן ביחס לנושאים שלא הופיעו בחוזה או במפרט ובתוכניות המצורפים לו, חיוני להוסיף לנספח התוספות והשינויים המצורף לחוזה הרכישה את אותו נושא שסוכם בעל פה מול נציג המכירות של הקבלן, כדי שהתחייבות זו של הקבלן, תקבל תוקף משפטי מחייב.
הכותב הוא עורך דין במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי