3 טרנדים להשקעה בנדל"ן - גם בלי הון ראשוני לרכישת דירה

מחירי הדירות שממשיכים רק לעלות, וסביבת הריבית האפסית במשק, הופכים את ההשקעה בנדל"ן להכרחית לאזרח הפשוט * הנה הטרנדים שמאפשרים חשיפה לתחום

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
אילוסטרציה נדל"ן (ניר לנדאו, מערכת וואלה!)
(תצלום: ניר לנדאו, מערכת וואלה!)

כאשר מסתכלים על כל חוסך בארץ, נראה כי לא משנה כמה צבר, באיזה מצב הוא בחיים או מה גילו - השקעה בנדל"ן נראית אטרקטיבית ונחוצה מתמיד. חוסך בתחילת דרכו מבין שבבוא היום ירצה להשתקע ולהקים בית, אך בינתיים, בכל חודש שעובר, מחירי הדירות רק עולים, ובמרבית המקרים קצב העלייה גבוה מקצב החיסכון.

לרוב, חוסך אשר יש בבעלותו בית בישראל ונמצא כבר בשלב השני של החיים, ירצה לעזור לילדיו בהגשמת היעד הזה, וירצה שחסכונותיו יהיו בקורלציה לשוק הדיור. אם מוסיפים את העובדה שהריבית במשק אפסית, ובבנקים לא ניתן להשיג תשואה על החיסכון, גם מי שלא חפץ ברכישת נכס בעתיד או במתן עזרה לילדיו, מבין כי רכישת דירה אשר מניבה שכר דירה עדיפה על הפיקדון בבנק.

הוכחה לכך ניתן לראות בביקושים הבלתי נתפסים לנדל"ן בארץ ובמחירי הנדל"ן המאמירים בשנים האחרונות.

אתמול עדכנה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי ב-12 החודשים האחרונים רשמו מחירי הדירות עלייה מסחררת של 8.1%. מי שחשב שכחלון יעשה לנדל"ן את מה שעשה למחירי חבילות הסלולר כבר מזמן התפכח, והבין שנדל"ן זה לא סלולר.

הבעיה העיקרית של מרבית החוסכים היא שרכישת דירה דורשת הון התחלתי לא מבוטל, שלרוב החוסכים אין אותו. גם השקעה בנדל"ן דרך קניית מניית נדל"ן לא תמיד פשוטה, ודורשת ידע רב. לכן, בשנים האחרונות אנו רואים יותר ויותר טרנדים חדשים בעולם הנדל"ן.

טרנד 1 - מעבר מהשקעה במניות בודדות להשקעה במדדים

בהינתן העליות בשוק הנדל"ן מ-2008, ובהעדר אלטרנטיבות השקעה אטרקטיביות, האופציה של דירה להשקעה מפתה בהחלט. אך זו אופציה עם שלושה חסמים ברורים: סכום השקעה גבוה, מיקום גיאוגרפי, עלויות עסקה גבוהות.

קרנות סל על מדדי הנדל"ן מציעות פתרון לשלוש הבעיות הללו. ניתן להשקיע בהן גם בסכומים נמוכים; הן מושקעות בכמה עשרות חברות נדל"ן, כך שבמרבית הקרנות קיים פיזור גיאוגרפי, חשיפה לקבלנים שונים וחשיפה לתחומי נדל"ן שונים - מגורים, מסחרי, משרדים וכו'; המס בקרנות נאמנות נדחה עד ליום שבוא מממשים את ההשקעה, ועלויות העסקה ממש נמוכות - עד כדי אפסיות. כל מדד מהווה למעשה אסטרטגיית השקעה מוגדרת, מובחנת וברורה.

יתרון נוסף חשוב של התחום הוא הפיקוח. היות שהמדדים עוקבים אחר חברות ציבוריות, הנסחרות בבורסות מוכרות, הרי שהחברות מפוקחות. כך שהאטרקטיביות של השקעה באמצעות מדדים היא די ברורה - הם נותנים פיזור, הם נותנים פיקוח, עלויות ביצוע ההשקעה מאוד נמוכות וניתן להשקיע באמצעותם כמעט כל סכום של כסף פנוי להשקעה.

דוגמה: קרן איביאי סל נדל"ן מניב ישראל, שעוקבת אחר מדד המורכב מ-15 חברות נדל"ן מניב שהיקף נכסיהן בישראל הוא הגבוה ביותר. בניגוד ל"נדל"ן 15", המושקע ב-15 החברות הגדולות בתחומי נדל"ן שונים, סל נדל"ן מניב עושה שימוש במתודולוגיה ייחודית, המנטרלת את הפעילות בחו"ל ואת המרכיב היזמי של חברות המדד, ובכך מגביל את הסיכון והחשיפה.

טרנד 2 - השקעות משותפות של יחידים/חברות בנכס מניב

התשואה מנכס מניב גבוהה יותר מתשואה על דירת מגורים. כאשר קונים דירה, ישנה חבות במס, דבר שהופך את התשואה על השקעה לאטרקטיבית פחות. סביבת הריבית הנמוכה והביקושים הגדלים להשקעות קטנות הופכים את האופציה של רכישה משותפת של נכס מניב לאטרקטיבית במיוחד.

היום, יותר מבעבר, קשה למצוא נכסים בסכומי השקעה הנמוכים מ-2-3 מיליון שקל, ובמקביל ישנו עודף ביקוש על ההיצע. לכן, קל יותר להתארגן בקבוצה של 2-5 רוכשים, במטרה לרכוש נכס במשותף. למשל, רכישה משותפת של קומת משרדים בשטח 1,000 מ"ר, שכל שותף מחזיק בה בכ-200 מ"ר, זהו סכום נגיש יותר.

לרוב, ככל שהנכס המניב הנרכש גדול יותר, ובעיקר בפרויקטים של משרדים חדשים, רוכש של קומה שלמה ישלם על כל מ"ר מחיר נמוך יותר מרוכש שקנה משרד של 100 מטר, כך שהרוכשים במסגרת קבוצה יכולים ליהנות ממחיר מוזל.

מקובל שבביצוע עסקה מסוג זה ישנו גורם שמארגן את הקבוצה, דבר שחוסך מהמשקיעים "כאב ראש" והתמודדות מול עורך דין, אדריכל, גורמי מימון וכיו"ב. העסקה, שנחשבת לעסקה מורכבת יותר מעסקה לרכישת דירה, הופכת פשוטה יותר.

אין להתעלם מהסיכונים אשר כרוכים בהשקעה מסוג זה, אשר נובעים, לרוב, מיזם השותפות, שכן במקרה שבו הדברים מסתבכים, הכסף עלול לרדת לטימיון. בהקשר זה יש לשים דגש על שלושה פרמטרים: הראשון, לנסות למצוא יזם/מותג בעל מוניטין גבוה בשוק וכיסים עמוקים, שלא יסתבך עבור עסקה אחת או ייעלם ביום בהיר אחד. שנית, נדרשת שקיפות מלאה ביחס לפרטי העסקה. שלישית, רצוי שתהיה מסגרת זמן ברורה מרגע בקשת הלקוח לקבלת דוח מצב כספי, ועד קבלתו בפועל.

דוגמה: קיימות חטיבות עסקיות מסחריות של חברות תיווך נדל"ן, כמו למשל אנגלו סכסון, המארגנות קבוצות רוכשים לרכישה משותפת, שבמסגרתן כל רוכש מקבל יחידה עצמאית נפרדת על שמו, זאת על אף שהרכישה נעשית במשותף.

טרנד 3 - מימון המונים ככלי השקעתי

אמצעי זה נחשב היום לאחת הזירות הלוהטות בשוק האמריקאי, כשקצב הגיוסים להשקעות נדל"ן מכפיל את עצמו מדי שנה. גם בארץ מדובר בטרנד עולה. אחד היתרונות הגדולים הוא שהמשקיע בוחר את ההשקעה הספציפית ואת המגזר שבו הוא מעוניין להשקיע: מקבצי דיור, נדל"ן מסחרי, בתים פרטיים ועוד. המשקיע יכול להתייעץ עם משקיעים אחרים, או להתחבר ולעקוב אחר משקיעים אחרים ברשת, בשקיפות מלאה ובהתאם להגדרות הפרטיות שכל משתמש מגדיר לעצמו. בכך אפשר לנצל את חוכמת ההמונים ולזהות בעוד מועד טרנדים וכיוונים שמתגבשים בקרב ציבור המשקיעים.

הבשורה היא בהנגשה של השקעות גדולות למשקיעים קטנים וגיוון תיק ההשקעות. יש פה אלטרנטיבה אמיתית לסביבת ריבית אפס שקיימת היום, כמו גם לשוק ההון שהופך יותר ויותר קשה להשקעה בשל התנודתיות שלו. על-ידי חבירה משותפת של מספר משקיעים, ניתן להשקיע גם בעסקאות גדולות שלא פתוחות למשקיע הפרטי הבודד, הן מבחינה כספית והן מבחינת בדיקות הנאותות הנדרשות. אלו שנכנסים לעסקה הופכים להיות בעלים בנכס באופן יחסי לשיעור שהשקיעו.

דוגמה: בארץ פועלת חברת iintoo. זו למעשה רשת השקעות חברתית שמציעה למשקיעים פרטיים פלטפורמה אינטרנטית בינלאומית, שמאפשרת להם לחבור יחד להשקעות נדל"ן גדולות ואיכותיות.

חשוב לדעת שהפוטנציאל לתשואה שנתית בהשקעות שצוינו לעיל הנו גבוה, אולם כך גם הסיכון ביחס לקטגוריות שאינן קרן סל.

 

השקעות לפי שיקולי מס

בשנה החולפת זנחה הממשלה את כל מטרות מערכת המס, והיא מנסה לעשות בה שימוש למטרה אחת, והיא - דיכוי הביקוש לרכישת דירות מגורים בישראל. על-ידי הכבדת נטל המס ברכישה ובהחזקה של דירות למגורים, מנסה הממשלה להשפיע על משקיע הנדל"ן המקומי, כך שהשקעתו תוסט מאפיק הדירות למגורים לאפיקים אחרים.

בגרסה הראשונה של הצעת החוק נכתב, כי מטרת החוק הנה למסות את אותם בעלי דירות אשר הרוויחו מעליית שווי דירותיהם מבלי שכלל השקיעו או תרמו לעלייה זו. לעומת זאת, בגרסה הסופית של החוק שאושר, נקבע כי מטרת החוק הנה לעודד מרובי דירות למכור חלק מדירותיהם. נראה כי מטרתו האמיתית של האוצר היא אף לא אחת משתי המטרות שעליהן הצהיר, כי אם דיכוי הביקוש לרכישת דירות מגורים בישראל.

יחד עם זאת, גם בהתאם להוראות החוק כיום, רק מי שמחזיק בלמעלה מ-249% מזכויות בדירות מגורים יתחייב במס האמור. בהתאם להוראת חוק זו, יחיד המחזיק רבע מהזכויות בשמונה דירות מגורים נפרדות וזולות (ששווין פחות מ-1.6 מיליון שקל) לא ישלם כלל מס רכישה, וכן לא יחויב במס ריבוי דירות החל משנת 2017.

חלופה נוספת העומדת בפתח 2017 בפני משקיעי הנדל"ן היא רכישה והשכרת דירות מגורים בחו"ל - המס החל בישראל על הכנסות מהשכרת דירות מגורים כאמור הנו מס בשיעור סופי של 15% (לאחר קיזוז פחת), אך ללא הזכאות לקזז את המס ששולם בחו"ל בגין הכנסה זו. ייתכן שלגבי מי שהנו מרובה דירות, שיעור המס האפקטיבי שיחול על דירות אלה יהיה נמוך יותר כאשר מדובר בדירת מגורים בחו"ל לעומת בישראל.

עו"ד שגיב רון

הכותב הוא שותף במשרד יאיר בינימיני ומומחה במיסוי נדל"ן.

*** הכותב הוא מנהל השקעות ראשי לשוק המקומי בקבוצת פיוניר. לפיוניר אין עניין אישי ביחס לאמור בכתבה. האמור אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.