קניתם דירה בסילבסטר 2015? תראו בכמה אתם יכולים למכור היום

שוק הנדל"ן בוער ואחת השאלות המסקרנות היא בכמה עלה שווי הנכס שלכם? בדיקה מיוחדת של שמאי מקרקעין בחנה מחירי דירות שנרכשו ב-31 בדצמבר 2015 והשוותה אותן לדירות דומות שנמכרו באותם בניינים בדיוק – כשנה לאחר מכן. בכמה יכולתם למכור היום את הדירה שלכם?

חגיגות הסילבסטר שהסתיימו לפני כשבוע מספקות תאריך סימבולי לחזור אחורה בזמן ולבחון מה קרה לעסקאות הנדל"ן שבוצעו בסילבסטר האחרון? מה קרה למחירי הדירות באותם בניינים שבהם נרכשו אותן דירות, ובאיזה סכום ניתן תיאורטית למכור היום את אותה הדירה שנרכשה ב-31 בדצמבר 2015?

לקריאה נוספת:

עשירים ומהססים: שוק דירות היוקרה בישראל מתקרר
העליון דחה את בקשת ענבל אור לעיכוב פירוק החברות
אאורה מציגה: גידול של 32% במכירת דירות

אם אתם תושבי תל אביב אולי לא תופתעו לגלות כי הדירה שקניתם לפני שנה בדיוק – יכולה להימכר היום ב-18% יותר, אבל מסתבר שהזינוק במחירים אינו שמור רק לבעלי נכסים בתל אביב. מי שרכש דירה בפתח תקווה עשוי ליהנות אף הוא משיעור עלייה זהה במחיר וגם בבאר שבע, דירות שנרכשו ב-31 בדצמבר 2015 צפויות להימכר כיום במחיר הגבוה ב-15%.

ההערכות הללו אינן מבוססות על השערות. בדיקה ראשונה מסוגה שבוצעה על ידי שמאי המקרקעין והמשפטן רונן וגנר ב-9 ערים מרכזיות בישראל, חושפת את מה שהתרחש בפער של פחות משנה באותן חלקות בדיוק: על פי הבדיקה, פחות משנה לאחר שדירה מסוימת נמכרה במחיר מסוים, נמכרו באותו בניין בדיוק דירות דומות במחירים גבוהים בהרבה - מבלי שמשהו מהותי השתנה בסביבת הנכס.

כך למשל במקרה של העסקה הבאה: ב-31 בדצמבר נרכשה בפתח תקווה דירת 5 חדרים חדשה (133 מ"ר) בשכונת נווה עוז, בסכום של 1.83 מיליון שקלים. סכום זה מבטא שווי של 14,590 שקל למ"ר. אולם פחות משנה לאחר מכן - נמכרו באותו בניין בדיוק מספר דירות דומות במחירים הגבוהים בכ-18%.

העסקאות בפתח תקווה משקפות שיא של עליית מחירים, הן אינן מקרה חריג. הערים שנכללו בבדיקה הן אשקלון, באר שבע, נתניה, ראשון לציון, חדרה, ירושלים, נהריה, פתח תקווה ותל אביב ואם לשפוט על פי תוצאות הבדיקה – הרי שממוצע עליית המחירים בשנה החולפת עומד על 8.8%.

"הבדיקה הזו היא בדיקה טהורה, משום שהעסקאות שנבחרו לצורך השוואה אינן סתם עסקאות דומות באותה עיר – אלא עסקאות נדל"ן שבוצעו בדיוק באותה חלקה – ועל פי מאפיינים דומים, הן מבחינת שטח והן מבחינת קומה. הנתונים שעולים מהבדיקה הזו מאפשרים לנו להעריך במידה רבה באיזה סכום ניתן למכור היום את אותן דירות שנרכשו ב-31 בדצמבר 2015", מסביר וגנר. "ההתעקשות על בדיקת עסקאות שבוצעו באותה חלקה בדיוק היתה חשובה כדי למצוא את הפער במחירים ולנטרל גורמים שונים שעלולים להטות את העסקאות. בסופו של דבר ריכזנו את הנתונים ועל בסיסם הערכנו בכמה הן היו יכולות להימכר שנה לאחר מכן".

את המקום הראשון בטבלה תופסות שתי ערים שבהן הפרשי המחירים באותם בניינים היו הגבוהים ביותר: תל אביב ופתח תקווה. בעיר תל אביב למשל, נמכרו שתי דירות מגורים במגדל מאייר ברחוב רוטשילד 36 ביום האחרון לשנת 2015 במחיר ממוצע המשקף שווי של 42,600 שקל למ"ר. אלא ששלוש דירות שנמכרו באותו בניין בדיוק בחודשים ספטמבר ונובמבר 2016 משקפות מחיר ממוצע של 50,440 שקל למ"ר – זינוק של 18% (בהתחשב גם במיקום הדירות בבניין).

בכמה הייתם יכולים למכור את הדירה שלכם עכשיו? ()

אולם גם בעיר באר שבע העלתה הבדיקה ממצאים מעניינים: דירת 5 חדרים (128 מ"ר) בפרויקט חדש ברחוב למדן הסמוך לבית חולים סרוקה, נרכשה בסילבסטר 2015 בסכום של 1.51 מיליון שקל (המשקף 11,800 שקל למ"ר). שתי עסקאות שבוצעו באותו בניין בחודשים ספטמבר ואוקטובר 2016 משקפות מחיר ממוצע של 13,330 שקל למ"ר – עלייה של כ-15%.

עלייה זהה זוהתה גם בבדיקת עסקאות שבוצעו בנתניה. שלוש דירות שנרכשו בפרויקט חדש בשכונת אגמים ביום האחרון של שנת 2015, כולן בנות 5 חדרים ובשטח 154 מ"ר (בקומות 2, 11 ו- 12) - בסכום ממוצע של 1,910,00 שקל משקפות שווי של 12,880 שקל למ"ר. מחירן של דירות אלו נסק בשיעור של 15% - אם לוקחים בחשבון ששלוש עסקאות שנערכו באותו בניין בחודשים ספטמבר ואוקטובר 2016, שנסגרו במחיר ממוצע של 14,650 שקל למ"ר.

הבדיקה של וגנר מספקת הצצה מעניינת למה שמתחולל פעמים רבות באותו בניין, אולם בניגוד לממצאים הדרמטיים של ערי המרכז, הרי שבנהריה למשל, פערי המחירים בחלוף שנה היו מתונים יותר. דירת מגורים בת 5 חדרים ששטחה 116 מ"ר שנמכרה בסילבסטר של 2015 בפרויקט חדש ברחוב הרצוג פינת שאול המלך בנהריה בסכום 1,145,000 שקל (9,870 שקל למ"ר). בשלהי אוקטובר 2016 נמכרו באותו מבנה בדיוק 3 דירות זהות במחיר ממוצע של 10,100 שקל למ"ר - כלומר עלייה של 2% בלבד.

אולם למרות הממצאים המתונים, הרי שהפרויקט החדש שנבחן בנהריה נחשב חריג יחסית, בשל העלייה הזניחה שהוא משקף במחירי הדירות בבניין. בפרויקט אחר שנבנה ברחוב אוסישקין בעיר נמכרו ביום האחרון של שנת 2015 שבע דירות מגורים במחיר ממוצע של 9,830 שקל למ"ר – אולם באוקטובר האחרון נמכרו בבניין זה שתי דירות במחיר ממוצע של 10,870 שקל למ"ר – כלומר עלייה של 11%. בבדיקה נמצא עוד כי בערים ירושלים, נהריה, חדרה, נתניה, באר שבע וראשון ציון בוצעו עסקאות נדל"ן בדצמבר 2015 ששווין עלה בטווח של 5% - 6% , פחות משנה לאחר מכן.

"הבדיקה הזו מצביעה על כך שבראש ובראשונה המחירים במגמת עלייה – ובחלק מהמקומות מדובר בעלייה חדה מאוד. בניגוד לבדיקות אחרות, בבדיקה הזו ניתן לראות בוודאות כיצד המחיר עלה באותה חלקה. זה נכון שבחלק מהערים שבדקנו צפויות להיבנות דירות של מחיר למשתכן – ונשאלת השאלה האם יש או תהיה לזה השפעה על המחירים? ובכן התשובה היא ששוק הנדל"ן הוא שוק פסיכולוגי במידה רבה והעסקאות שבוצעו לאחרונה משקפות גם את הציפיות לדירות של מחיר למשתכן ואת ההשפעה של עסקאות מחיר למשתכן, במידה ובוצעו, באותה עיר. כלומר אם יש השפעה למחיר למשתכן – כרגע היא עדיין לא באה לידי ביטוי מבחינת התמתנות המחירים", מסכם וגנר.