עשירים ומהססים: שוק דירות היוקרה בישראל מתקרר

שוק דירות היוקרה בישראל שנהנה בשנים האחרונות מרתיחה שהולידה עשרות פרויקטי יוקרה חדשים ומחירי שיא, מתקרר: צניחה של 26% ברכישת דירות שמחירן מעל 10 מיליון שקל בשנה החולפת. גורמים בענף: תושבי החוץ כבר לא מסתערים על הדירות היקרות – גם לא בתל אביב

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore

(צילום: דיזינגוף סחר)

רק לאחרונה התקיימה בתל אביב מכירה פומבית ראשונה מסוגה: מכירה שבה הוצעו למכירה נכסי נדל"ן יוקרתיים מכל העולם ובהם גם שני נכסי יוקרה בישראל, שהוצעו במחיר התחלתי של 10 מיליון שקל. האירוע השיווקי אמנם זכה לכותרות, בעיקר בשל הגימיק, אלא שהנתונים היבשים של שוק היוקרה המקומי מצביעים על כך שבשנה החולפת מורגשת דווקא התקררות משמעותית.

לקריאה נוספת:

בעולם מקביל: בתים בישראל שנמכרים ב-40 מיליון שקל, מבט מבפנים
מחיר למשתכן בהרצליה: 110 מ"ר בלפחות 1.93 מיליון שקלים
משקיעים פאסיביים: לוס אנג'לס מחכה לרכבת

המגמה החדשה לא נעלמה מעיניו של שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, שהתייחס לנושא במסיבת עיתונאים שכינס השבוע במשרדו. "מחירי דירות היוקרה יורדים, אין ביקוש לדירות יוקרה, וזה לא קורה רק בישראל – אלא בכל העולם. בעיניי, זו סנונית שמבשרת על מה שיקרה בשוק הדיור, אבל אני לא רוצה להתנבא", אמר.

הנתונים היבשים של רשות המיסים על עסקות נדל"ן מצביעים על כך שגלנט צודק: בשנה החולפת נרשמה ירידה דרסטית למדי של 26% במספר עסקות הנדל"ן שבוצעו בסכומים של יותר 10 מיליון שקל.

מנתוני רשות המיסים שנאספו על ידי אתר יד2 עולה כי בשנה החולפת בוצעו בישראל 60 עסקות נדל"ן בסכום של יותר מ-10 מיליון שקל, לעומת 81 עסקות מעל סכום זה שבוצעו בתקופה המקבילה ב-2015. בין נובמבר 2014 לאוקטובר 2015 בוצעו בתל אביב לבדה 64 עסקות מעל סכום של 10 מיליון שקל כל אחת, לעומת החודשים נובמבר 2015 עד אוקטובר 2016 שבהם בוצעו בתל אביב 49 עסקות מעל סכום זה. עם זאת, בראייה כוללת נראה כי סכום העסקות לא השתנה – ועומד על ממוצע של כ-14 מיליון שקל לעסקה.

דירות יוקרה ()

(מקור: יד2)

"בשנה האחרונה יש בהחלט התקררות בשוק דירות היוקרה – בעיקר מצידם של תושבי החוץ. יש לי ניסיון של למעלה מ-20 שנה בשוק היוקרה וזו פעם ראשונה שבה אני רואה שתושבי חוץ ממש מהססים לקנות. וזה קשור קשר הדוק במדיניות הממשלה ולרגולציה שהוחמרה בעיקר בתחום המיסים", אומר יגאל רודה, מנכ"ל סוכנות "אל הנכס" סביון-בקעת אונו, המתמחה בשוק היוקרה.

"בערים נתניה, ירושלים, תל אביב וגם בהרצליה אנחנו בהחלט מרגישים ירידה של כ-20% במספר הפניות שמבוצעות על ידי תושבי חוץ, ומספר הפניות מתורגם בסופו של דבר למספר עסקות", הוא אומר.

חנן סגל, סמנכ"ל השיווק של חברת דיזנגוף סחר, מאשר אף הוא את המגמה ומציין בשיחה עם וואלה! NEWS: "יש מספר סיבות לירידה במכירות של דירות היוקרה. התושבים הזרים נמצאים פחות בשוק, גם כי חלה ירידה בערך הנכסים שלהם בחו"ל - לנוכח הירידה בשער היורו – שמצמצמת את כוח הקנייה שלהם; וגם בגלל הרגולציה של בנק ישראל, שדורשת מהם פירוט רב בנוגע למקורות הכסף שלהם - ולחלקם יש בעיה לספק את ההסברים האלה".

סגל מציין עם זאת, כי הנפגעת העיקרית מהצטננות השוק היא העיר תל אביב . "אני מבדיל בין שוק היוקרה של תל אביב לבין שוק היוקרה של מה שנקרא 'הטבעת השנייה' של שוקי היוקרה. תושבי החוץ מעדיפים כעת להעביר סכומים יותר קטנים, ולכן הם פונים היום לפרויקטים אחרים, כמו למשל פרויקטי יוקרה בנתניה או בערים אחרות שבהן ניתן למצוא דירות יוקרה ב-10 מיליון שקל. כלומר הביקושים מנותבים החוצה מתל אביב".

דירות יוקרה ()

(מקור: יד2)

ואולם, נראה כי ההצטננות בביקושים בפלח שוק זה לא משפיעה על מחירי דירות היוקרה: "אנחנו לא רואים פרויקטים בשוק הזה שמורידים מחירים מהסיבה הפשוטה שההיצע שלהם לא גדל משמעותית. כלומר, המדינה "חנקה" את השוק והתמקדה בפרויקטי מחיר למשתכן, כך שמספר התחלות הבנייה של דירות יוקרה ממילא לא גדלה", אומר סגל.

סגל מציין כי בפרויקט LAGOON שמשווקת החברה בנתניה, אין שינוי בתמהיל הרוכשים וכי כ-50% מהרוכשים הם תושבי חוץ. "רוכשים אצלנו בעיקר צרפתים, רוסים ואנגלים. אחת העסקות האחרונות שעשינו היתה של מכירת דירת יוקרה בסכום של כ-9.3 מיליון שקל לתושב חוץ מצרפת".

גם רודה סבור שאחת הסיבות להססנות של תושבי החוץ נעוצה ברגולציית המיסוי המחמירה שהנהיג שר האוצר משה כחלון בשנה האחרונה, וכן בעובדה שמדובר בשוק לא יציב. "נכון להיום יש אי ודאות בשוק. המדינה משנה את החוקים במהירות רבה ואם לוקחים את זה, לצד העובדה שישנם שורה של מיסים חדשים על דיור להשקעה – בהם חוק דירה שלישית שעומד להיכנס לתוקף – ברור כי חלקם יושבים על הגדר ומחכים לראות כיצד הדברים יתפתחו".

סיכום - שיעור שינוי בין התקופות ()

(מקור: יד2)

עם זאת, לדברי רודה, תופעת התקררותו של שוק היוקרה אינה מאפיינת בשלב זה את רוכשי הדירות הישראלים. "הקהל הישראלי שרוכש נכסי יוקרה עדיין לא עצר, כי שם מדובר בעיקר על צריכה עצמית ולכן המחשבה שלהם על רווחים או על מכירה עתידית שונים. חלקם מבוגרים שעוברים מבתיהם הישנים לדירות יקרות וחלקם צעירים, בחלקם אנשי היי-טק, שמגיעים לרכישה עם משפחות – ולכן הם חושבים לטווח ארוך".