מומחה נדל"ן בגרמניה: "השוק בברלין הגיע לרוויה – לא מומלץ להשקיע"

האנס אולריך ברנדס, יועץ נדל"ן גרמני מנפץ בכנס שהתקיים בתל אביב את חלום הדירה להשקעה בברלין המקודם בפרסומות רבות. "השקעות בנכסים מניבים בגרמניה בשנתיים האחרונות לא הניבו תוצאות מרשימות". במדינות אחרות באירופה המגמה דווקא הפוכה

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
ברלין (ShutterStock)
ברלין (צילום: shutterstock)

הפרסומות הנפוצות בשנים האחרונות בתחום השקעות הנדל"ן בחו"ל קוראות לישראל למהר ולרכוש דירה בברלין – וליהנות מתשואות חלומיות. אלא שלראשונה מזה תקופה ארוכה, נשמעות תחזיות פסימיות דווקא מפיהם של מומחים ויועצי השקעות גרמניים. האנס אולריך ברנדס, יועץ השקעות בכיר מגרמניה המתמחה בשוק הנדל"ן הברלינאי, שנכח בסוף השבוע בכנס שהתקיים בתל אביב בנושא אמר כי "בניגוד גמור לגישה הרווחת בישראל, לפיה גרמניה ובמיוחד ברלין, נחשבות ליעד מצוין להשקעה בנכסים מניבים – הרי שהשקעות בנכסים מניבים בגרמניה בשנתיים האחרונות לא הניבו תוצאות מרשימות".

לקריאה נוספת:

בראשל"צ משווקות דירות במחירי 2008 – מה זה עשה למחירים?
רוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בעפולה יקבלו "דירות הפוכות"
מחירי הנדל"ן יירדו, וזה לא בגלל מחיר למשתכן

ברנדס, מייסד ובעל חברת ייעוץ ההשקעות הגרמנית "ברנדס את פרטנר" הפעילה בשוק הגרמני מזה כ-20 שנה, אמר את הדברים בכנס שהתקיים בנושא השקעות מעבר לים, שאורגן ביוזמת ובחסות סטנלי פינקלשטיין, ממייסדי חברת התיווך אנגלו סכסון ומי שנחשב ליועץ נדל"ן ותיק בישראל. הכנס אורגן בשיתוף עם משרד עורכי הדין מילר ושות' המתמחה בתחום הנדל"ן המניב, וחברת התיווך הבינלאומית CORFAC.

ברנדס הציג בכנס נתונים אודות ההשקעות בגרמניה וציין כי "גרמניה הייתה יעד השקעה מועדף לאורך תקופה ארוכה, עם תל"ג של כ- 2.933 מיליארד אירו בשנת 2015 שהם כ- 30% מהתל"ג של האיחוד האירופי, אחוז צמיחה של כ-1.7% ואחוזי אבטלה של כ- 4.2% לעומת הממוצע האירופאי של כ- 8.6%. במהלך 3 הרבעונים הראשונים של 2016 היקף ההשקעות בנדל"ן בגרמניה הגיע ל- 40 מיליארד אירו, כשחלק ניכר מתוכן (במיוחד בנדל"ן למגורים) התרכזו בברלין". עם זאת, לדבריו, "תחזית התשואה מהשכרת נכסים מניבים בגרמניה בשנה הקרובה תנוע רק בין 3.4% עד 4.5% בהתאם לאיכות הנכס ומיקומו".

סטנלי פינקלשטיין התייחס אף הוא למגמות ההשקעות במערב וציין כי ישנן מגמות מעורבות – וכי השוק הגרמני מציג קיפאון יחסי. "באופן אובייקטיבי שוק הנדל"ן המניב במדינות המערב מציג כיום מגמה מעורבת ודינאמית. אנו רואים השנה גידול ניכר (ברבעון הראשון לבדו הגידול עומד על כ-10%) בהשקעות מצד חברות ישראליות בנכסים בחו"ל", אמר.

פינקלשטיין ציין כי "במדינות בהן נראתה ירידה באותה שנים כדוגמת אנגליה, צרפת וספרד, נראית בשלוש השנים האחרונות עליה בביקושים וכפועל יוצא גם בשווי הנכסים, בעוד שדווקא מדינות כמו גרמניה, שבעיני משקיעים בישראל נראית מאוד מושכת, וכן שוויץ, ששרדה את הירדמות השוק שאפיינה את תחילת העשור ורשמה עליות בערכי הנכסים שבשטחה, מציגות כיום יחסית קיפאון וסימני שאלה לעתיד לבוא".

ביל בוקלרק, יועץ השקעות צרפתי שנכח אף הוא בכנס, הציג מצידו מגמה הפוכה בכל הנוגע לשוק הנדל"ן הפריזאי. בוקלרק הציג את גלגוליו של נכס מסחרי שהוא טיפל במכירתו ורכישתו מספר פעמים בפריז , בשדרה היוקרתית Rue de la Paix וציין כי העסקה הראשונה של הנכס בוצעה בסכום של כ-6 מיליון אירו, אך כי לאורך השנים העלה את מחירו שוב ושוב, בין השאר באמצעות החלפת שוכרים, ולאחר כשלוש עסקאות שונות נמכר הנכס לאחרונה בפעם השלישית במחיר של 28 מיליון אירו.

עו"ד יוסי מילר, ממארגני הכנס, ציין מצדו כי "עסקאות רכישת נדל"ן מניב במערב אירופה ובצפון אמריקה שנעשות בקפידה הן ערוץ השקעה בטוח מבחינה משפטית ואין להסס מלעשותן בארצות בהן שיטת המשפט ושיטת רישום הזכויות מתקדמות ומגנות על הרוכשים והבעלים".