הפנטהאוז בסוף: השיקולים המפתיעים של רוכשי דירות חרדיים

עדיפות לקומה השנייה או השלישית, סמיכות לבית כנסת אבל לא יותר מדי ונוכחות של רב מפורסם או אדמו"ר בשכונה. הצצה לשיקולים של רוכשי דירות במגזר החרדי ולקריטריונים שמעלים את שווי הנכס

מתפללים בעיר העתיקה בתשעה באב, ירושלים, 14 באוגוסט 2016 (נועם מושקוביץ)
(צילום: נועם מושקוביץ)

"דירת 4 חדרים בשכונת קריית ויזניץ בבני ברק תעלה כ-1.8 מיליון שקל בממוצע, לעומת דירה דומה בשכונת רמת אלחנן הסמוכה, שמחירה יהיה 1.7 מיליון שקל בממוצע. ההפרש, העומד על כ-170 אלף שקל (כ-10%) נובע, בין היתר, מהסמיכות למקום מגוריו של האדמו"ר בשכונת ויזניץ ולבית כנסת שעתיד להיות בית הכנסת הגדול בישראל", כך אומר יעקב ערבליך, מנהל קבוצת שיווק "סן-חן", שמתמחה בשיווק דירות למגזר החרדי והדתי.

לקריאה נוספת:

בראשל"צ משווקות דירות במחירי 2008 – מה זה עשה למחירים?
רוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בעפולה יקבלו "דירות הפוכות"
מחירי הנדל"ן יירדו, וזה לא בגלל מחיר למשתכן

הדוגמה של ערבליך ממחישה כי שיקולי המגזר החרדי בבחירת דירה שונים מעולם המושגים של הרוכשים החילוניים. "אדם חרדי ישקלל בבחירת מיקום המגורים גורמים כמו מיקום בית הכנסת, קרבה למקווה וסמיכות לאדמו"רים. נוסף על שיקולים פרטניים שמתאימים למשפחה כזו או אחרת בבחירת דירות במגזר החרדי, יש לא מעט שיקולים שמתייחסים לצרכים של המגזר כולו".

הקרבה לאדמו"ר או לרב מפורסם נחשבת בהחלט לשיקול מרכזי שמקפיץ לא פעם את הביקוש לבתי מגורים בשכונה מסוימת – לעתים בעשרות אחוזים מעל המחיר המקובל לאזור. "מגורים בסמוך לרב מפורסם הם שיקול משמעותי. בשנת 2012 למשל נרכשה דירת 3 חדרים הממוקמת מעל ביתו של הרב עובדיה יוסף המנוח בשכונת הר נוף הירושלמית, בסכום של 2 מיליון שקל, שנחשב באותה התקופה למחיר גבוה מאוד לדירה מהסוג הזה, באזור הזה", הוא אומר.

דוגמה נוספת היא שכונת בעלזא בקרית גת, שבה מחירה של דירת 4 חדרים מגיע ל-1 מיליון שקל בממוצע, לעומת שכונת השופטים הסמוכה, שבה תימכר דירה דומה במחיר ממוצע של 720 אלף שקל בלבד. "ההבדל במחיר קשור לעודף ביקושים ביחס להיצע בדירות הנמצאות בשכונות שבהן גרים חסידים רבים ושכוללות מוסדות כמו בתי כנסת ומקוואות השייכים לחסידות", הוא מדגיש.

הפנטהאוז נמכר אחרון

לא רק שיקולי קרבה לאדמו"ר או לרב מפורסם נחשבים למשמעותיים. בבחירת הדירה עצמה – על פי שטחה, מיקומה, או מאפייניה – מתברר כי הפערים מול ציבור רוכשי הדירות החילוניים גדולים מאוד. למשל, זוג חרדי צעיר שמעוניין לרכוש דירה יהיה מוכן פעמים רבות לוותר על יחידת ההורים הגדולה – מאפיין שנחשב למבוקש מאוד בקרב משפחות חילוניות. במקום זאת מעדיפים במגזר החרדי עוד חדרים עבור הילדים, וגם מרפסת סוכה.

"הסוכה במגזר החרדי נחשבת כמו חניה במגזר החילוני", מסביר מנחם הלוי, שמאי מקרקעין ומשפטן, חבר בלשכת השמאים שמתמחה במגזר החרדי. "יזמים שבונים במגזר החרדי יודעים זאת היטב ועבור יזם – הכנסת סוכה לכל דירה, גם אם סוכה קטנה, היא עניין קריטי. אם אין לך סוכה בדירה, יהיה לך מאוד קשה למכור אותה אחר כך", הוא מסביר.

גורמי נדל"ן במגזר החרדי מבהירים כי אחד ההבדלים המשמעותיים בין דפוסי בחירת הדירות במגזר החרדי לעומת החילוני הוא מיקום הדירה בבניין מבחינת הגובה. במגזר החילוני קומה פירושה תוספת במחיר, בשל הביקוש הרב לקומות הגבוהות בפרויקטי מגורים.

לעומת זאת במגזר החרדי המצב הפוך: "רוב החרדים יעדיפו לעלות בשבת במדרגות, ולא במעלית שבת, להבדיל מהמגזר הדתי שבו כן משתמשים במעלית שבת. כתוצאה מכך יש ביקוש עצום לרכישת דירות בקומות התחתונות – עם עדיפות בולטת לקומה השנייה והשלישית. דווקא הפנטהאוז, למרבה הפלא, ובניגוד גמור לציבור החילוני, יימכר אחרון בציבור החרדי, ובמחיר יחסית נמוך", מציין ערבליך.

עוד שיקול קריטי עבור הציבור החילוני, שכמעט ולא מוצא ביטוי בשיקולים של רוכשי דירות חרדיים הוא קיומה של חנייה. בעוד שהציבור החילוני יעדיף דירה עם חנייה אחת לפחות, ואפילו שתיים, חרדים מייחסים לכך חשיבות פחותה, מאחר שרובם נוסעים בתחבורה ציבורית ואינם מחזיקים בכלי רכב.

בית הכנסת הגדול, הרצליה. יולי 2016 (ניב אהרונסון)
בית הכנסת הגדול בהרצליה (צילום: ניב אהרונסון)

קרוב, אבל לא קרוב מדי

גם מיקום הדירה ביחס לבית הכנסת חשוב בקרב רוכשי דירות מהמגזר החרדי – אבל כאשר הנכס סמוך מדי לבית הכנסת, הדבר נחשב לחיסרון שעשוי להוריד משמעותית את ערך הדירה. "זוג חרדי שמחפש לרכוש דירה, ימקד לרוב את חיפושיו באזור התואם את אורך חייו ויביא בחשבון את סמיכות הדירה לבית הכנסת. עם זאת, מגורים קרובים מדי לבית הכנסת עשויים להוריד את ערך הדירה בכ-10%, בשל מטרדים כמו רעש ותנועה. לשם השוואה, בקרב הציבור החילוני השווי של דירה הסמוכה לבית כנסת עשוי לרדת בעד 30%", מציין ערבליך.

לדברי הלוי, שוויו של נכס הסמוך לבית כנסת תלוי גם בגודלו של בית הכנסת וגם ברוכש הדירה. "רוכשים מבוגרים דווקא ייראו בבית כנסת קרוב – אפילו כזה שממוקם בכניסה לבניין – יתרון, ובלבד שלא מדובר בבית כנסת מאוד גדול". ערבליך אומר כי עבור חלקים בציבור החרדי, מגורים מעל בית כנסת עשויים להיתפס כלא ראויים מסיבות הלכתיות, ולא מעט רוכשים חרדים יימנעו כליל מרכישת דירה מעל בית כנסת, אפילו אם זו תינתן להם במחיר מוזל. לעומת זאת, כשמדובר בדירה שממוקמת מתחת לבית כנסת, אין בעייתיות בדרך כלל.

גם הקרבה למוסדות לימוד שתואמים את הזרם אליו משתייכת המשפחה חשובים בבחירת דירה במגזר החרדי. "אברכים יעדיפו תמיד לגור ליד מוסדות לימוד שכוללים לימודי הלכה, גמרא", אומר ערבליך. "בדומה לציבור החילוני, גם קרבת מגורים למוסדות הלימוד של הילדים הם שיקול חשוב, שכן לרוב משפחות חרדיות מרובות ילדים, ויש לפזר אותם במוסדות החינוך השונים בזמן סביר בבוקר. מוסדות הלימוד צריכים להיות תואמים לזרם החרדי שאליו משתייכת המשפחה, וגם את זה צריך להביא בחשבון".

הדירות עוברות מפה לאוזן

השוני מגיע גם בשלב חיפוש הנכס. "במגזר החרדי אין עדיין כמעט שימוש באינטרנט ולכן – וזה אולי יפתיע – שמועות מפה לאוזן וגם מודעות שנתלות ברחוב, עדיין נחשבות לדרכים טובות למציאת דירה".

למרות מערכת השיקולים השונה של המגזר החרדי בבואם לבחור דירה, מנתוני הענף עולה כי לכל אלו אין קשר למגמת מחירי הנדל"ן הכללית במשק – שלא פסחה על שוק הדירות החרדי. כך למשל, דירה בת 4 חדרים בשכונת בית וגן בירושלים, שעלתה בסוף שנות ה-90, בסביבות 1 מיליון שקל, תעלה היום סביב 2.2 מיליון שקל, עלייה של יותר מ-100%. בבני ברק, דירות של 4 חדרים, שעלו בסוף שנות ה-90 כ-650 אלף שקל, יעלו היום 1.8 מיליון שקל בממוצע - עלייה של קרוב ל-200%. בעיר הצעירה אלעד נמכרה דירת 3 חדרים בשנת 2000 ב-320 אלף שקל. אותה דירה תעלה היום כ-1.2 מיליון שקל - עלייה של כ-400%.