מה גורם למשבר בשוק דירות היוקרה האמריקאי?

הזמרת הקנדית סלין דיון "חתכה" השנה 30 מיליון דולר מהמחיר המבוקש על אחוזתה בפלורידה לאחר קושי למכור - אך היא לא לבד: שוק דירות היוקרה בארה"ב מתחיל להראות סימני ירידה עקביים ורוכשי דירות היוקרה הופכים להיות יותר ויותר בררניים. למה זה קורה?

האנליסטים האמריקנים עדיין חלוקים בדעתם באשר להשפעה של מערכת הבחירות האחרונה על השווקים בארצות הברית, אך בכל הנוגע לשוק הנדל"ן – זירה שבה תהליכים מתרחשים לאט יותר – ישנה כבר מגמה אחת שמתחילה להתבהר: שוק הנכסים האולטרה יוקרתיים בארצות הברית, שבשנים האחרונות אופיין בעליות מחירים חדות, מתחיל להצטנן בעקביות והרוכשים הפוטנציאליים שבעבר היו מוכנים לשלם סכומי עתק דמיוניים – הולכים ונהיים יותר בררניים. התוצאה של השינוי בהתנהגות הרוכשים ברורה: על פי נתונים שפורסמו לאחרונה גם בסקירה של הביזנס אינסיידר, מחיריהן של דירות היוקרה בארצות הברית ספגו בשנה האחרונה ירידה דרמטית.

לקריאה נוספת:

8 קשיים בתהליך תמ"א 38
הציבור לא מחכה למחיר למשתכן: באשקלון המחירים עלו בכ-11%
"ראש העין היא סימפטום – עשוי להתרחש אסון ב-18 ערים"

כך למשל, על פי נתוני אתר "טרוליה", אתר נדל"ני פופולרי המרכז גם מידע אודות עסקאות וגם מודעות למכירה והשכרה של נכסים, בשנה האחרונה יותר ויותר דירות יוקרה נמכרות במחיר נמוך בהרבה מהמחיר המבוקש. כך למשל, על פי נתוני האתר כמעט 12% מפלח דירות היוקרה הוזלו באופן משמעותי לעומת המחיר ההתחלתי שנרשם במודעה הראשונית שפורסמה באתר – ואם לשפוט על פי נתוני 2015, הרי שמדובר בעלייה. על פי נתוני טרוליה, הירידה במחירים המבוקשים בשנה הקודמת השפיעה על כ-11% משוק דירות היוקרה – ומגמת הירידה במחירים הולכת ומחריפה.

"פלח שוק דירות היוקרה מאט במהירות רבה יותר מפלחי שוק אחרים השנה והשווקים המרכזיים שאנחנו מזהים בהם את ההאטה הם שווקי דירות היוקרה בקליפורניה ובטקסס – שבהם נרשמו הירידות החדות ביותר בנכסים הללו", מציין מארק יו, אנליסט המידע של טרוליה. "הנכסים האלה חוו עליות חדות מדי, בתקופה קצרה מדי – ונכון להיום ההיצע גדול יותר מהביקוש", הוא אומר.

הבית של סלין דיון בפלורידה (ספלאש)
המחיר נחתך בחדות. האחוזה של סלין דיון (צילום: ספלאש)

באופן אירוני, חלק מהסיבות לבררנות ההולכת וגוברת בהתנהגות הצרכנים היא פריחתם של אתרי מסדי נתונים נדל"ניים שבהם נכללת גם טרוליה. אתרים דומים לטרוליה דוגמת זילו, רדפין וריאלטור – שינו במידה רבה את כללי המשחק בשוק והפכו את רוכשי הדירות, כולל רוכשי דירות היוקרה, לבעלי גישה ישירה לנתונים נדל"ניים באופן ששינה את כללי המשחק.

אולם לא רק הופעתם של אתרים נדל"ניים ששינו את כללי המשחק והשפיעו על נכסי היוקרה האמריקניים. בשולי דבריו של אנליסט אתר "טרוליה" ניתן למצוא גם סיבה נדל"נית טהורה וברורה למצב: בעבר שוק נכסי היוקרה, בייחוד בניו-יורק ובמיאמי, נחשב לשוק רותח בעל היצע מוגבל והמצב היה שרוב הדירות שהוצעו למכירה נמכרו במהירות הבזק ובמחיר המבוקש – מופרך ככל שהיה. לאחר ההתאוששות ממשבר 2008 יזמי הנדל"ן שזיהו את המצב האיצו את הקמתם של נכסים אלו וכתוצאה מכך, נרשם זינוק בבניית דירות יוקרה במספר רב של מוקדים בארצות הברית. כיום עם סיום בנייתם של פרויקטים רבים – המצב התהפך: מה שהיה פעם שוק מצומצם, שבו מספר מצומצם של שחקנים יכולים לנקוב בכל תג מחיר אפשרי – הפך לפלח שוק נרחב יותר שבו המידע שעומד לרשות הרוכשים מבוסס ונרחב. התוצאה: ההיצע גדול, הרוכשים בררנים – והמחירים יורדים.

"אף אחד לא רוצה לשלם יותר מדי", מסביר ריאן סרהאנט, מתווך נדל"ן ניו-יורקי וכוכב ריאליטי תורו. "העשירים אוהבים להוציא כסף רק כשהם יודעים שעשו עסקה טובה", הוא טוען.

המגמה הזו לא פסחה על בתי הסלבריטאים ההוליוודיים, שבשנה האחרונה העמידו את נכסיהם נרשמו ירידות – בשנה האחרונה סלין דיון, 50 סנט ומייקל ג'ורדן הציעו את נכסיהם למכירה אך נאלצו למכור אותם במחירים נמוכים במיוחד.

הזמרת סלין דיון למשל, נאלצה על פי הדיווחים השנה להוריד את המחיר המבוקש על אחוזת בפלורידה בכמעט 30 מיליון דולר. הזמרת הקנדית שפרסמה את אחוזתה למכירה לראשונה בשנת 2013 תמורת כ-72 מיליון דולר, ירדה השנה במחיר וביקשה סכום של כ-45.5 מיליון דולר "בלבד". האחוזה, המשתרעת על פני 930 מ"ר, כוללת 5 חדרי שינה ונהנית מנוף על האוקיינוס האטלנטי. באחוזה נכללים גם שני בתי אורחים, מגרש טניס ושלוש בריכות שחייה.