כך שומרת ברלין את ידם של שוכרי הדירות על העליונה

בירת גרמניה - בירת השוכרים: קושי על פינוי שוכרים באזורים מבוקשים, חוק שמגביל את גובה השכירות בחוזים חדשים, חוק שאוסר השכרה לטווח קצר ועוד

ברלין (ShutterStock)
ברלין (צילום: shutterstock)

כבר כמה שנים ששוק הדיור הברלינאי רותח. משקיעים מכל קצות תבל, רבים מהם מישראל, נוהרים לעיר הגרמנית, שעדיין מציגה מחירי דיור מהנמוכים בבירות אירופה ובערים הגדולות בגרמניה. לנוכח הביקוש, המחיר הממוצע למ"ר בברלין כבר הגיע ל-3,500 אירו, לעומת פחות מ-1,000 אירו למ"ר לפני כשש שנים.

הסיבות העיקריות למחירים הנמוכים הן ההיסטוריה המורכבת של העיר, הרגולציה המתהדקת על שוק השכירות ואופי האוכלוסייה בבירה הגרמנית המושכת בין היתר אמנים רבים. ברלין מונה כיום כ-3.5 מיליון תושבים, כאשר יותר ממחצית מהם מעוטי יכולת. רוב אוכלוסיית העיר מתגוררת בשכירות - 85% מהתושבים, ולכן הכוח נמצא באופן ברור בידיהם. אי לכך, מחירי השכירות לא נסקו בשנים האחרונות ביחד עם מחירי הדירות שעלו ב-10% לפחות בכל שנה, והתשואה משכר הדירה ירדה מ-5%-6% ל-2%-3% כיום. מנתונים שמפרסם בנק הייפ למשכנתאות והשקעות נדל"ן, לאחר שמחיר השכירות החציוני בברלין עלה ב-6.9% בשנת 2013 וב-6.6% ב-2014, ב-2015 נרשמה עלייה של 5.1% בלבד. בהייפ טוענים כי ההתמתנות בעליית מחירי השכירות אינה נובעת מרגולציה, אלא בעיקר מחוסר יכולת או רצון של שוכרים לשלם מחירי שכירות גבוהים.

3,000 הלשנות

בסנאט בברלין מאמינים בכוחה של הרגולציה למתן את מחירי הדיור, להגדיל את מלאי הדירות ולהגן על השוכרים. עד שנת 2020 יתווספו לברלין כ-190 אלף תושבים, כך לפי ראש מנהלת הסנאט לדיור, בינוי, התחדשות עירונית ודיור סוציאלי בברלין, ד"ר יוכן לאנג. כדי לענות על הביקוש, יהיה צורך בבניית 15-20 אלף דירות נוספות בכל שנה.

רק במאי האחרון הוחל חוק האוסר על השכרת דירות לטווח קצר. העירייה אף קראה לציבור הרחב להלשין על מי שמשכיר דירה לתיירים ופתחה קו "מלשינון" וטופס תלונה אנונימי שניתן למלא אונליין. בעירייה דווחו כי מאז החלת החוק התקבלו 3,000 הלשנות. עם זאת, באוגוסט זכו לראשונה כמה עותרים נגד החוק. אותם עותרים, המתגוררים בדנמרק ובאיטליה במקביל למגוריהם בברלין, טענו כי דירתם בברלין משמשת לצרכים אישיים ומקצועיים וכשהם אינם נמצאים בה היא מושכרת, אחרת תעמוד ריקה וזה יפגע בהם כלכלית. בית המשפט קיבל את דרישתם, ופתח צוהר למשכירים רבים שנאלצו לצאת מהשוק.

אבל המלחמה ב-Airbnb ודומיו היא רק נדבך אחד. בשונה מהתנהלות שוק השכירות בישראל, בגרמניה יש חוק אזרחי שמגן על השוכרים שלרובם חוזי שכירות פתוחים, כלומר ללא הגבלת זמן, וקשה מאוד להוציא דייר מהנכס. גם אם בעל הדירה רוצה לעבור לגור בה יהיה לו קשה מאוד לעשות זאת וחלה עליו חובת ההוכחה שהוא אכן הולך לגור בה. אחת הדרכים החוקיות להוציא שוכר היא אם הוא לא שילם את שכר הדירה במלואו ובזמן במשך חודשיים ברציפות, אז יכול בעל הדירה לעתור לבית משפט ולשלם 2,500 אירו להוצאת צו פינוי, תהליך שיכול לקחת שנה-שנה וחצי.

בנוסף, במארס 2015 נכנס לתוקף חוק שאוסר על רישום בית משותף (Umwandlungsverordnung) באזורים החמים בעיר. בברלין קיימים כיום בניינים רבים שנבנו בסוף המאה ה-19 ועד מלחמת העולם השנייה ולרוב כל הבניין היה שייך לבעלים אחד. בניינים אלה היוו אטרקציה גדולה לקבוצות משקיעים שקנו אותם במטרה לבצע רישום בית משותף וחלוקת הדירות בבניין לבעלים נפרדים, כדי למכור אותן ברווחים עצומים. לדברי ניצנה רבין-בראוטמן, שמאית ובעלת חברת Bspace Estate המתמחה במתן ייעוץ וליווי רכישה למשקיעים בברלין, "קבוצות המשקיעים השתמשו בשיטות-לא שיטות על מנת לגרום לדיירים, שחוק השכירות מגן עליהם ולא ניתן להוציאם מהדירות, לעזוב מרצונם. החברות הקימו פיגומים, מנעו כניסת אור וחיבלו בצינורות המים ולא תיקנו אותם במשך תקופה ארוכה. דבר זה גרם לכך שהרבה שוכרים נדחקו לאזורים אחרים בעיר".

באזורים חמים רבים קיים חוק שימור חברתי. באזורים אלה, הנקראים מילייהשוצגביטה (Milieuschutzgebiete), הדייר מוגן במשך 7-10 שנים, ובתקופה זאת לא ניתן להוציאו מהדירה. חוק זה נועד להגן על דיירים בשכונות מפינוי כשהדירות מוצעות למכירה. המטרה בחוק היא למנוע ג'נטריפיקציה שדוחקת אוכלוסיות חלשות ממרכזי ערים לטובת אליטות חברתיות וכלכליות, תוך שינוי פני האזור ואופיו.

מלבד מניעת דחיקתם של שוכרים ותיקים (ובעלי חוזים זולים), הרגולטור נלחם גם את מאבק השוכרים החדשים. עד לאחרונה, בעלי דירות ניצלו את עודפי הביקוש וברגע שהתפנתה דירה הם גבו מהשוכרים החדשים דמי שכירות כאוות נפשם. לא היה שום חוק שיעצור בעדם, מכיוון שהחוק להגנת הדייר בגרמניה מתייחס רק לחוזים קיימים ומגביל את העלאת מחירי השכירות עד 20% לאחר 3 שנים ברוב הערים בגרמניה ובברלין עד 15% לאחר 3 שנים.

עד 10% יותר

ביוני 2015 נכנס לתוקף "חוק בלימת מחירי השכירות" בברלין. חוק זה התייחס לחוזים החדשים שנחתמים בדירות שכבר היה בהן חוזה לפני כן. לפי החוק, אסור ששכר הדירה יהיה גבוה ביותר מ-10% משכר הדירה הממוצע באזור, שנקבע על ידי מדד המיטשפיגל (Mietspiegel). בברלין וכן בערים נוספות בגרמניה מתפרסם מדד המיטשפיגל על ידי העירייה המקומית. במדד זה מוצגים מחירי השכירות הממוצעים בהתבסס על החוזים הקיימים בשוק, מישן ועד חדש. המחירים מתייחסים לאזור, לגודל הדירה ומצבה, לשנת הבנייה, לאיכות הבנייה ולרמת הגימור.

אגב, בדומה לביקורת על מדדי המחירים בישראל, אנשי מקצוע מבקרים את מדד המיטשפיגל שמתבסס על מידע שמנדבים חברות ניהול ודיירים. לטענת חברות נדל"ן גדולות, המדד מציג מחיר מעוות וכבר הוגשו תביעות ייצוגיות נגדו. לפי המיטשפיגל, המחיר הממוצע למ"ר לדירה שכורה בברלין הוא 7 אירו, אך לטענת איגוד המתווכים המחיר האמיתי הוא 10 אירו למ"ר.

בתחילת החודש זכתה שוכרת בפעם הראשונה מאז קיומו של החוק בעתירתה נגד בעל הדירה שבה שהיא מתגוררת בברלין - כך פרסם העיתון המקומי "ברלינר צייטונג". השוכרת, סטודנטית בת 26 שמתגוררת ברובע ליכטנברג, טענה כי המחיר שגבה המשכיר עבור הדירה בת 74 מ"ר שבה היא מתגוררת הוא 7.60 אירו למ"ר, מחיר הגבוה מהמחיר הממוצע באזור, שהוא 7.16 אירו. בית המשפט קבע כי הצדק עם השוכרת ועל המשכיר לשלם לה את ההפרש שנגבה מעל גובה השכירות המותרת - סכום של 227 אירו.

החוק אמנם הסדיר את שוק השכירות, אך עדיין יש דירות שהחוק לא חל עליהן. בעלי דירות חדשות שלא היה בהן חוזה מעולם ודירות ששופצו בסכום העולה על 30% מערכן יכולים לקבוע מחיר שכירות גבוה כרצונם, שאינו מוגבל על ידי המיטשפיגל.

על חשבון הבעלים: ועד בית, קרן שיפוצים, דוח רו"ח

מלבד הרגולציה על מחירי השכירות, המשקיעים הרבים שמגיעים לברלין צריכים לקחת בחשבון עלויות נוספות הכרוכות ברכישה, מעבר למחיר, לעלות המשכנתא, וכמובן לטיסות עד לאיתור הנכס ולחתימה על החוזה.

בגרמניה יש מס רכישה בגובה 6%. אגרת רישום יכולה לעלות מאות עד אלפי אירו, שכר טרחה לעו"ד ודמי תיווך יוסיפו 3%-7%, וכן ייעוץ מקצועי ותשלום של 2% ממחיר הדירה לנוטריון, שרק באמצעותו ניתן לחתום על חוזה מחייב.

מעבר לעלויות הכרוכות בהוצאה הראשונית, יש גם הוצאות שוטפות המוטלות על בעל דירה. בכל חודש עליו לשלם 20 אירו בממוצע דמי ניהול למנהלת הבניין, האמונה על תחזוקת הבניין, השטחים המשותפים, מערכות הבניין וניהול התקציב והחשבונות השוטפים. מנהלת הבניין אחראית גם על קיום אסיפת בעלים שנתית, שבה מסכמים את השנה ודנים בתוכניות עתידיות בבניין ומקבלים החלטות בגינן.

בנוסף, עליו לשלם בכל חודש הוצאות ועד בית והוא גם מחויב להפריש כל חודש סכום הנע בין 0.5 אירו למ"ר ל-3 אירו למ"ר לקרן שיפוצים, סכום שמצטבר בקופה ואינו מוחזר לבעלים לאחר מכירת הנכס. יש גם קרן שיפוצים נוספת ומהירה שמקימים אותה במקרים מיוחדים וחריגים, כמו החלפת צנרת בשל זיהום, והסכום שבעל הדירה יידרש להפריש אליה יכול להסתכם באלפי אירו. מעבר לכך, ישנו תשלום חודשי של כ-20 אירו לרואה חשבון עבור הצהרת מס לרשויות. אם בעל הדירה אינו מתגורר בעיר, לרוב הוא ימנה מישהו (בתשלום כמובן) לטיפול בדיוור בענייני הדירה והשתתפות באסיפות בעלי הדירות.

תשלום נוסף וחשוב הוא מס הכנסה שעל בעל הבית לשלם על השכירות שהוא מרוויח. אם הוא אינו תושב גרמני עליו לשלם מס בשתי המדינות, למשל בגרמניה ובישראל, בהתאם לאמנות שקיימות ביניהן. בגרמניה נהוג להפחית את ההוצאות שכרוכות בהשקעה מתשלום מס ההכנסה על דמי השכירות מהנכס, ולכן בשנה הראשונה המשקיע לא ישלם מאומה.