מכה למשרד האוצר? קריסתה של חברת הביצוע אורתם סהר, שהגישה אתמול בקשה להקפאת הליכים עם חובות של כמיליארד שקלים צפויה להשפיע לא רק על עשרות פרויקטים שבהקמתם מעורבת החברה, אלא גם במאות זכאים של פרויקט הדגל של משרד האוצר "מחיר למשתכן".
אורתם זכתה בשנה החולפת במספר לא מבוטל של מכרזים ממשלתיים, במסגרתם התחייבה לבנות למעלה מ-1,000 דירות מוזלות. ברשימת המכרזים שבהם זכתה החברה מצויים כ-160 דירות בראש העין, כ-200 דירות נוספות בקריית גת, כ-280 דירות בקריית מוצקין וכן כ-300 דירות מוזלות בטירת הכרמל. בחלק מהמכרזים זכתה אורתם עם שותפים וחלקם תוכננו במסגרת שותפות עליה הכריזה אורתם סהר לפני כחצי שנה עם חברת גינדי החזקות, שמטרתה היתה להתמודד במכרזי "מחיר למשתכן" של משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל.
על פי ההסכם שנחתם בין אורתם סהר לגינדי באפריל השנה, סוכם כי אורתם סהר תתכנן, תנהל ותבצע את הפרויקטים של "מחיר למשתכן" שבהם תזכה השותפות, ואילו גינדי החזקות תשמש כגורם מממן להון העצמי. במסגרת השותפות סוכם כי גינדי החזקות יעמידו מסגרת אשראי חד פעמית בסך 100 מיליון שקלים וכי ההון העצמי שיועמד עבור כל פרויקט יוקצה בשיעור של 25% על ידי אורתם ועוד כ-75% על ידי גינדי החזקות.
"נראה שכרגע יש בלבול במערכת, בעיקר מצד המדינה. אם אכן תהיה הקפאת הליכים המדינה לא תוכל לבטל את המכרזים, שכן הרעיון של הקפאת הליכים הוא להקפיא מצב קיים ולכן גם המדינה וגם הבנקים לא יוכלו לבטל הסכמים שנחתמו באופן חד צדדי - ולהוציא מחדש את המכרזים לשוק. אם ימונה מפרק, החברה בוודאי תבקשה להכיר במכרזים הללו כחלק מהנכסים שלה ואז ייתכן שיהיה ניסיון בהמשך מצד המפרק שימונה לממש ולמכור את המכרזים האלה הלאה אלא שבתקופה הקרובה המשמעות היא בוודאות עיכוב משמעותי של חודשים, אומר בשיחה עם וואלה! NEWS עו"ד דודו ג'והן, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין וינרוט.
ג'והן מציין כי גם במקרים שבהם אורתם ניגשה עם שותפים, צפויה להתעורר בעיה. "מבלי להיכנס לפרטי ההסכם של אורתם סהר וגינדי החזקות, נראה כי הבעלות על הקרקע היא על שמה של אורתם ולכן גינדי החזקות למשל לא רשומה כבעלת הזכויות והיא תהפוך להיות על פי ההערכות נושה של החברה". בכל הנוגע לערבויות המדינה שהועמדו לטובת מחיר למשתכן, גם כאן, הוא מבהיר, לא מדובר בפתרון עבור המכרזים שבהם זכתה המדינה.
"אין משמעות לערבויות המדינה בסיטואציה של הקפאת הליכים. באופן אבסורדי, דווקא מי שרכש דירה במסגרת קבוצת רכישה שאותה מקימה אורתם סהר מוגן יותר משום שהקרקע רשומה על שמו וכל שעליו לעשות הוא להחליף את הקבלן המבצע. עם זאת, יש לקחת בחשבון שבמקרים כאלה, הדבר יגרור עיכובים והתייקרויות בפרויקטים רבים", הוא מדגיש. בשנים האחרונות מעורבת אורתם בהקמתם של פרויקטים רבים מאוד עבור קבוצות רכישה.
המכרז שבו זכתה אורתם בדרום טירת הכרמל, תוכנן לספק לשוק הדיור דירות מוזלות בשכונת החותרים בעיר - שכונה חדשה שצפויה לכלול בסיומה כ-2,153 יחידות דיור. השכונה בעלת קרבה לחוף הים ונגישות תחבורתית לצירי התנועה המרכזיים: כביש 4 וכביש 2. על פי תוצאות המכרז שפרסם משרד האוצר, מחירה הממוצע של דירת 80 מ"ר צפוי להיות 660 אלף שקל ואורתם אמורה היתה להקים 304 יחידות דיור במחיר זה.
המשבר עלול להתרחב
פרויקט הנוסף שבו זכתה החברה, הינו בפסגות אפק בראש?העין שבו זכתה אורתם עם גינדי החזקות, שם דירת 80 מ"ר אמורה לעלות 857 אלף שקל. מכרז נוסף שבו זכתה החברה בשכונת כרמי גת בקריית גת כולל 224 דירות (ושם דירת 80 מ"ר תעלה 689 אלף שקל) ואילו בראש העין מעורבת החברה בהקמתן של 166 דירות. כמו כן, בקריית מוצקין שותפה אורתם בפרויקט מחיר למשתכן בהיקף של מאות דירות, לצד פרויקט נוסף בחריש ופרויקטים נוספים.
"זה לא סוד שבשנה וחצי האחרונות קרסו כ-10 חברות ביצוע. המצב עבור חברות הביצוע הפך להיות מצב בעייתי משום שהבנקים נותנים פחות אשראי, הערבויות שלהם גדלות וההון העצמי שהן צריכות להעמיד גבוה יותר. הענף הזה מוגדר כיום כענף בסיכון והסיטואציה היא שהרווח שלהן נשחק מאוד, ולעתים הן עובדות על פרויקטים הפסדיים. הרווח הקבלני המקובל הוא אמנם 10% אך מרביתן עובדות על 5%-7% וחלקן גם פחות", מסביר ג'והן.
עם זאת, ג'והן מזהיר כי המשבר של חברות הביצוע עלול להתרחב למשבר נרחב יותר ומותח ביקורת על פעולות הממשלה בנושא. "כחלון מנסה להתמודד עם הורדת המחירים באמצעות הגדלת ההיצע כביכול, אבל בפועל הוא לא מגדיל את ההיצע והוא לא לוקח בחשבון שמחירי הביצוע עולים ואין אשראי בשוק. במצב הזה הפעילות המצומצמת של מחיר למשתכן חונקת את השוק, מאידך, מחירי הקרקעות הפרטיות מזנקים ומצוקת כוח האדם בענף לא נפתרת. במצב הזה, המשבר של חברות הביצוע עלול לחנוק גם את היזמים, שגם הרווח שלהם נשחק".
ממשרד האוצר נמסר: "משרד האוצר מאחל לאורתם סהר יציאה מהמשבר, ומבקש להרגיע את הרוכשים כי לא תהייה לכך השפעה מהותית על פרויקט מחיר למשתכן. כדי להימנע מפגיעה בציבור במקרים כמו אי עמידה בלוחות זמנים, הקפאת הליכים או הליכי פש"ר, ניתנו מלכתחילה ערבויות ביצוע לטובת המדינה. במקרה הצורך ינקוט משרד האוצר בצעדים הנדרשים לרבות מימוש הערבויות ואף ביטוח ההסכם והוצאת החברה מהפרויקט. יחד עם זאת, אנו מאמינים בפרויקטים של מחיר למשתכן ובכלכליותם ועל כן סביר להניח שבמסגרת ההליכים (ודאי בהקפאת הליכים אבל גם בכינוס נכסים או פש"ר) הפרויקטים יימשכו גם אם הזכויות בהם ימומשו במסגרת ההליכים".
עו"ד חיות גרינברג, המייצגת את עובדי אורתם סהר מסרה: "עובדי אורתם סהר קיבלו את מלוא המידע העדכני המצוי בידי החברה. העובדים נותנים אמון בחברה ובמנהליה ובטוחים ביכולתה להתאושש. העובדים מעניקים גיבוי להנהלת החברה לבצע את כל הפעולות הנדרשות על מנת שפעילות אורתם סהר תשוב למסלולה. כל מסר אחר שיצא או ייצא בעילום שם אינו על דעת כלל העובדים. יש לתת להנהלת החברה את הזמן הדרוש כדי לייצר מענה מקיף ושלם לסיטואציה שנוצרה וכך בכוונת עובדי החברה לנהוג".