ערים ותיקות רבות בישראל, גדולות כקטנות, מתמודדות עם מגוון גדול של נושאים הקשורים בפיתוחן, בהם שאלת ההתחדשות העירונית. בין השאר נבחנת השאלה כיצד יש לטפל במרכז הוותיק של העיר: איך לבנות בו מבנים חדשים, כיצד לפתח בהם את המרחבים הציבוריים וכיצד לטפל בתושבי העיר במרכז הוותיק, אוכלוסייה שלא תמיד נמנית עם התושבים החזקים.
ב-20 השנים האחרונות נבנו בקצב מואץ שכונות חדשות, שמתאפיינות ברמת פיתוח גבוהה של השכונות והמרחבים הציבוריים בהן, ואלה מהווים מקור גאווה לעיר ולתושביה. שכונת אלה בולטות לטובה על רקע האזורים הוותיקים בעיר, המאופיינים ברמת צפיפות פיזית גבוהה, תשתיות מיושנות ולעתים חסרות לחלוטין, וברחובות צרים ועמוסים, שאינם מספקים את דרישות ההווה והעתיד.
אין ספק כי התחדשות עירונית מאפשרת לערים לעבור את השינוי. ציפוף העיר מייצר דינמיקה עירונית חשובה, והוספת יחידות דיור מאפשרת הן ניצול טוב יותר של התשתיות והן הבאת אוכלוסיות חדשות וחזקות ובכוחם של אלה להחזיר פעילות עירונית חשובה למרכז העיר. עם זאת, תוספת מאסיבית של יחידות דיור עלולה להביא למצב שבו הצרכים הבסיסיים של התושבים לא יסופקו כראוי, ושרמת השירות לתושב תיפגע. החשש הוא כי צפיפות בכבישים ובשטחי הציבור המיועדים לרווחת התושבים, תפגע באיכות החיים שהעיר צריכה לספק.
במדינה שבה מדברים כבר כמה שנים על צורך לאומי של תוספת עשרות אלפי יחידות דיור, נדמה שהנדבך של התחדשות עירונית הוא אחד החשובים, אף שזו אינה מוצאת את דרכה לראש סדרי העדיפויות.
כבר עתה ברור כי כדי לממש תכניות להתחדשות עירונית, יהיה צורך לגשר על הפער הקיים בין היכולת לבנות אלפי יחידות דיור לבין היכולת לפתח בקצב הדרוש את התשתיות ההכרחיות, כגון תחבורה ציבורית ושטחי ציבור. אחד הפתרונות שראוי לקדם במסגרת זו הוא ניוד זכויות. כלומר, העברת זכויות מפרויקטים של פינוי בינוי מהשכונות הצפופות ממילא, לאזורים המאופיינים בצפיפות נמוכה יותר בעיר, או לאזורים שבהם עדיין אין פיתוח ובנייה.
יש צורך למצוא "קרקע מקבלת" או כפי שמקובל לקרוא לה "קרקע משלימה", שתפקידה לדלל במעט את הצפיפות במתחמי הפינוי בינוי, ולאפשר בהם בנייה שפויה שתאפשר לעירייה לספק שירותים עירוניים ראויים לתושבים.
אם לא תימצא הנוסחה הנכונה ולא יתאפשר ניוד הזכויות בשיעור של 30% לפחות, לא נוכל לאשר התחדשות עירונית ראויה, ופרויקטים יישארו על הנייר. העיר עלולה לפספס הזדמנות להתחדשות עירונית והמדינה תפסיד פי-שלושה, פי-ארבעה ואולי פי-חמישה ממספר יחידות הדיור שתוכניות ההתחדשות העירונית יכולות לייצר.
ממש לאחרונה אושר חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בתוך שלל ההצעות לטיפול במשבר הדיור ועכשיו גם בנושא הטיפול בערים הוותיקות, חייבת הרשות להתחדשות עירונית להפשיל שרוולים ולהפוך כל אבן כדי להביא למימוש הלכה למעשה של מטרתה. המיקוד צריך להיות ניוד זכויות, ומי שיכול לעשות זאת הם הגופים האחראים לכך - משרד האוצר, משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל.
הכותב הוא יו"ר איגוד מהנדסי הערים בישראל