ביטול המדדים למחירי הדיור פוגע ברוכשים

המחשבה שעצם פרסום שני מדדים נוספים למחירי הדיור הוא שיוצר ופוגע באפשרות הריאלית לירידת מחירי הדיור היא משוללת כל יסוד כלכלי או הגיוני. לא רק שבשוק הנדל"ן אין מדדים מיותרים – יש מחסור. דעה

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
יד שנייה או על הנייר מה עדיף? (ShutterStock)
(תצלום: ShutterStock)

קבינט הדיור קיבל החלטה דרמטית: מעתה ואילך, הגוף הממשלתי היחיד שיוכל לפרסם נתונים אודות מחירי הדיור וכיוונים, הוא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. על פי קבינט הדיור, ההחלטה להותיר את המדד של הלמ"ס כיחיד נובעת ממידת הדיוק והאמינות שלו לאורך זמן.

לקריאה נוספת:
השכונות המבוקשות ביותר: איפה נמכרו השנה למעלה מ-300 דירות?
אשת השנה בנדל"ן: ענבל אור
אם אין ים – תגורו ליד אגם: כמה עולה דירה שמשקיפה לנוף ימי מלא

אין ספק שכל גוף המעוניין לפרסם מדד כלשהו שעוקב אחר מגמה, נבחן פעם אחר פעם לגבי מידת האמינות שלו. אף שמדובר בגופים ממשלתיים שמפרסמים נתונים, ברור שקשה מאוד לבסס יוקרה של מדד כלשהו כשנרשמים בו פספוסים מהותיים, שהרי איש לא ייקח מדדים כאלה ברצינות. הבעיה היא ששני המדדים שלא יישארו איתנו בהנחיית האוצר לא הוכחו כלא אמינים, כך שההחלטה להשמיט אותם היא לכל הפחות תמוהה.

הסתירה המבנית בנתונים של שלושה מדדים רשמיים על מחירי הנדל"ן נדונה רבות בשנים האחרונות. פרסומי השמאי הממשלתי הראשי, נתוני משרד השיכון ונתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מתייחסים לדירות מסוגים שונים: חדשות מקבלן, מיד שנייה, דירות חדשות מבניינים שעברו תמ"א ובתים פרטיים חדשים או ישנים, ולא תמיד המידע המצוי במדדים השונים מספק. למרות שמחירה של דירה נקוב במספר מדויק, המחירים של דירות לפי סוג - לא תמיד נעו באותו הכיוון. האם למשל, מחירי דירות בניינים חדשים יחסית ובשכונות חדשות עלו בקצב מהיר יותר או איטי יותר? כיצד אני כרוכש דירה יכול לקבל החלטה איפה לגור, או איפה להשקיע ללא מידע שיוכל לסייע לי לקבל החלטה מושכלת. מחסור במידע מוביל לקושי גדול יותר בקבלת החלטות, מבחינת הציבור ובמיוחד מבחינת מחוסרי הדיור, עצם השמטת נתונים ומחסור בנתונים רבים וקריטיים מביא לקבלת החלטות שאינה אופטימלית.

עד לפני כשני עשורים כלל לא היו בידי יזם הנדל"ן, הקבלן, רוכש או מוכר הדירה מידע על מחירי הנדל"ן, מלבד מודעות בעיתונים ומדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מאז קמו אמצעים חיוניים נוספים, שמספקים מידע רב על הענף. משיחות שאני מנהל עם יזמים, משקיעים ורוכשים עולה כי כולם עוקבים אחר שלושת המדדים הרשמיים, ומשתמשים בהם כדי לקבל החלטות. עם זאת, הוחלט כרעם ביום בהיר לבטל שניים מתוך שלושת המדדים החיוניים. המשמעות היא שיש מידע נוסף על שוק הנדל"ן למגורים – אך לא ניתן לפרסם אותו, והוא נמנע מאלה שרוצים לקבל את ההחלטות הטובות ביותר עבורם.

ההשלכות של מניעת המידע על שוק הנדל"ן מהותיות לענף: אי הוודאות גדולה יותר ביחס לענף, גם אם הבשורות נתפסות כשליליות. אחת ההשלכות יכולה להיות שיזמים יחליטו שלא להוציא לפועל פרויקטים מחשש שכיוון המחירים לא יטיב איתם, וכתוצאה מכך מספר התחלות הבנייה עלולות להיפגע.

חשוב לזכור כי כל המדדים הקיימים מהותיים לצורך קבלת החלטות נכונות: מדד השמאי הממשלתי בוחן את מחירה של דירת 4 חדרים בערים נבחרות בישראל. אמנם מדד זה אינו עוקב אחר השתנות המחיר של אותה הדירה בדיוק בכל יישוב, אך בטווח הארוך יש בו כדי לשקף את המגמה לאמיתה. למשל, רוכש חכם של דירת 4 חדרים בוודאי ירצה לדעת מה קרה למחירי הדירות ביישוב שבו הוא מעוניין לגור. מיותר לציין שהמידע שמספקת הלמ"ס ולפיו "מחירי הדירות עלו ב-1% בחודש שעבר", לא יכולים לסייע לו מאחר שהוא לא ישקף את הנתונים הספציפיים ביישוב שבו הוא מעניין לבצע עסקה – ושבו כבר יש מגמה של ירידת מחירים כבר כמה חודשים.

המחשבה כי עצם פרסום שני מדדים נוספים למחירי הדיור הוא שיוצר ופוגע באפשרות הריאלית לירידת מחירי הדיור היא משוללת כל יסוד כלכלי או הגיוני. האם עצם העובדה שמחיר מניה מתפרסם על מסכי הבורסה לניירות ערך או במערכות המסחר יגרום לשינוי במחירה? זוהי הרי טענה המנוגדת לכל ההיגיון. הרי המחיר של כל נכס נקבע על פי כללי ההיצע והביקוש, בהתאם למחירי השכירות ושאר המשתנים הכלכליים. דווקא היעדר פרסום נתונים רשמיים ייצור אי וודאות וחששות יותר גדולים בקרב רוכשי הדירה הראשונה, שעליהם הוא בא להגן.

אין לנו אלא לקוות שענף הנדל"ן, שהוא ענף שמונע מיזמות, יראה בהחלטה להפסיק לפרסם את הנתונים שכל כך הורגלנו אליהם – הזדמנות, כך שגופים פרטיים ידאגו לפרסום הנתונים שנגזלו מרוכשי הדירות. לשכת השמאים כבר הצהירה כי תמלא את מקומו של השמאי הממשלתי ותמשיך את פרסום הנתונים, בדיוק מהמקום שבו יופסקו. נותר רק לקוות כי יקום גוף שידאג לאיסוף נתונים הנוגעים לשכונות, סוגי נכסים ושאר נתונים שכיום חסרים עבור רוכש הדירה והיזם.

הכותבת היא מנכ"לית פולי ניהול פרויקטים בנדל"ן