רוצים לעצור את AirBnb בישראל? תראו מה קרה בברלין

סדק ראשון בחוק האוסר על השכרת דירות לתקופות קצרות בברלין: תביעה שהגישו שלושה בעלים של דירות להשקעה, יצרה תקדים משפטי שמבטל את החוק, וזאת בנימוק מפתיע

פסק דין דרמטי של בית המשפט בברלין קבע בשלהי אוגוסט כי בעלים של דירה שנייה בברלין, המתגוררים מחוץ לעיר, רשאים להשכיר אותה גם לתקופות קצרות-טווח בהעדרם. החלטה זו מבטלת חוק קודם שנכנס לתוקף בברלין במאי 2014, ולא נאכף בפועל עד מאי השנה: השתת קנס של עד 100 אלף יורו על מי שיעשה שימוש מסחרי בדירתו ללא אישור הרשויות, לרבות השכרתה לתקופות קצרות של ימים ושבועות. מטרת החוק היתה להחזיר לשוק דירות מגורים שהושכרו כדירות נופש, בעיקר על ידי אתר ההשכרות Airbnb.

לקריאה נוספת:

תשואה זה לא הכל: תתפלאו איפה כדאי להשקיע
תלמיד ישיבה השכיר 5 דירות ו-12 מחסנים – בלי לשלם מס
שיטות כחלון לטיפול בשוק הדיור עובדות - אבל הפוך

להחלטה התקדימית הזו אחראים שלושה בעלים של דירות להשקעה בברלין, המתגוררים רוב זמנם בדנמרק, איטליה ורוסטוק. אותם בעלי דירות, תבעו את עיריות הרובעים פרידריכסהיין ופנקאו, בטענה כי מנעו מהן את האישור הנדרש בחוק להשכרה קצרת טווח של דירותיהם בתקופות שבהן הם מתגוררים בכתובתם הקבועה מחוץ לברלין. בעלי הדירות טענו כי בזמנים שבהם הם אינם בברלין, אך עדיין מעוניינים שהדירה תשמש אותם למגורים בתקופות מסוימות, זכותם להשכיר אותה לתקופות קצרות מאחר שברור שאין הם יכולים לשכן בה שוכר קבוע. מבחינתם, הדרך להשכיר את הדירות לתקופות שהם מתגוררים בכתובתם הקבועה מחוץ לברלין, היא באמצעות אתרי אינטרנט כ-Airbnb.

זהו הסדק הראשון בחוק שנאכף ממאי האחרון, ולפיו אין להשכיר דירות לתקופות קצרות בברלין. בכוחה של ההחלטה התקדימית של בית המשפט, שהצליחה לעבור ללא רעש תקשורתי משמעותי, להשליך על ערים נוספות בעולם, שמנעו בחקיקה השכרות מסוג זה, וכן על חקיקה עתידית שתבחר לעצור את האפשרות להשכיר דירות לטווח קצר גם בערים כמו תל אביב.

ברור שלכלכלת השיתוף הטכנולוגית יש אחריות משמעותית בכל הנוגע לתרומתה להגברת הביקוש לדירות. טכנולוגיות חדשות יצרו קלות ופשטות בהשכרת דירות לטווח קצר, והתוצאה היתה הסבת דירות מגורים רבות לדירות נופש, מה שיצר עלייה בביקוש לדירות ובמחירי השכירות.

האינטרס האישי עולה במקרה זה על האינטרס הציבורי

ערים רבות בעולם, שהבינו את גודל המצוקה והמחסור וניסו לדאוג לתושביהן בהשגת דיור במחירים הוגנים, החליטו לחוקק חוקים נגד השינויים החדשים. אותן ערים ניסו למנוע מבעלי דירות להשכירן לתיירים, בעיקר דרך Airbnb. גם הרשויות בפריז וברצלונה, למשל, אסרו על השכרות מסוג זה והן מאפשרות בחקיקה השתת קנסות של עשרות אלפי יורו למי שמפר את החוק. באמסטרדם ובלונדון, לעומת זאת, הותרה השכרה לתיירים, אבל בתנאים מסוימים.

האבסורד הגדול הוא שעצם חקיקת החוקים בערים מבוקשות יוצר ביקוש להשכרת דירות נופש בערים שלא חוקקו את החוקים. כך גם נוצר מרוץ של עיריות לחוקק חוקים שמונעים השכרת דירות במודל לטווח קצר, כדי למנוע את הגידול בביקוש לדירות בתחומן.

הטיעון המפתיע בהחלטתם של השופטים בברלין היה כי האינטרס האישי עולה במקרה זה על האינטרס הציבורי של העיריות המעוניינות בהגדלת ההיצע לשכירות לתושבים. כלומר, בית המשפט דואג לקניין הפרטי של בעלי הדירות. השופטים סתרו את הטענות כי השכרות לטווח קצר פוגעות בהיצע הדירות, וזאת בנימוק שדירות המשמשות את הבעלים מדי פעם מלכתחילה לא היו חוזרות לשוק כדירות להשכרה, כך שאין מניעה שהן ישמשו כדירות נופש בזמנים שבהם הבעלים אינם גרים בהן.

פסק הדין עורר, כצפוי, תגובות מעורבות: איגוד בעלי הדירות, שאיים בעבר לפנות לבית המשפט העליון בגרמניה כדי לבטל את החוק, בירך על ההחלטה שהצדיקה את טענתו כי החוק עומד בסתירה לזכות הקניין. מנגד, איגוד שוכרי הדירות בברלין, כעס על ההחלטה, בטענה שהיא פותחת פתח לעקיפת החוק בידי בעלי דירות הגרים מחוץ לברלין, וזאת באמצעות רישום הדירה ככתובת שנייה, ובכך להיחלץ מהגדרת החוק.

התקדים המשפטי יוצר תמריץ לרכוש דירות להשקעה בברלין ולהשכיר אותן לתיירים לטווח קצר, מאחר שהתשואה על דירות לטווח קצר גבוהה משמעותית מהתשואה על דירות מגורים. אף שלא ברור אם בעלי דירות בערים נוספות בעולם, כמו גם תל אביב, יוכלו להשתמש בתקדים זה מול הרגולטור המקומי. עם זאת האופציה להשכיר דירות במודל קצר הטווח, היא ללא ספק חדשות רעות למלונאים בעולם, וחדשות טובות לכל מי שמשקיע בענף הנדל"ן מעבר לים.

הכותב הוא מנכ"ל משותף ב-Berlin Prime העוסקת ביעוץ למשקיעי נדל"ן בברלין