שר האוצר משה כחלון פועל במרץ בשנה האחרונה לצמצם את פלח משקיעי הנדל"ן בשוק ועל פי נתוני השוק הרשמיים, מהלכיו נושאים פרי. נכון להיום, כך על פי הכלכלן הראשי באוצר, פלח המשקיעים בישראל מחזיק ב-19% בלבד מהדירות בשוק נתון שמוגדר כשפל היסטורי. אלא שלמרות צעדיו של שר האוצר, לא מעט ישראלים עדיין מאמינים שהשקעה בשוק הנדל"ן הישראלי היא אפיק החיסכון הפנסיוני המשתלם ביותר וההתלבטות של רבים היא איפה הכי כדאי להשקיע?
בדיקה מיוחדת של אתר מדלן שבוצעה עבור וואלה! NEWS, בדקה את אפיקי התשואה השונים וגם את הבחירה המשתלמת ביותר בהתחשב בתחזיות לשוק הדיור לשנים הקרובות ביותר. למשל, אם יש בבעלותכם סכום לא מבוטל של כ-1.2 מיליון שקלים, האם תעדיפו להשקיע בשתי דירות ישנות בנות 3 חדרים בפריפריה, לעומת דירת 4 חדרים חדשה באותו אזור? ואולי ההשקעה הנבונה היא דווקא דירה אחת קטנה במרכז הארץ?
תחילה שאלת התשואה: מהבדיקה עולה כי קיימים פערים משמעותיים בין תשואת השכירות שתקבלו עבור דירת 3 חדרים בשכונות בערי הביקוש, לבין התשואה שתקבלו עבור דירות דומות בערים מרוחקות יותר. למשל, בעוד שתשואת השכירות המינימלית מבין השכונות שנבחנו במרכז הארץ עומדת על כ- 2.4%, הרי שבשכונות הפריפריה התשואה המינימלית מאמירה לכדי 4% ואף כמעט 5% - במקרה של שכונת מגדים בקרית גת.
תשואות ממוצעות
3 חדרים במרכז או 4 חדרים בפריפריה?
כמה תשואה ניתן לקבל עבור דירת 3 חדרים ממוצעת באחת מערי הביקוש? על פי נתוני מדלן, דירת 3 חדרים ממוצעת ברמות ורבר בפתח תקווה למשל תעלה כ-1.09 מיליון שקלים והשכירות החודשית עבורה צפויה לעמוד על כ-3,400 שקלים בחודש השקעה שתבטא תשואה 3.4%. דירה דומה בשכונת רמב"ם בראשון לציון תעלה על פי ההערכות כ-1.16 מיליון שקלים והשכירות החודשית עליה תעמוד על כ-3,610 שקלים השקעה שמבטאת תשואה דומה של כ-3.4% בשנה. דירת 3 חדרים בצפון הישן תל אביב לעומת זאת תעלה סכום כפול של כ-3 מיליון שקלים והשכירות החודשית עליה תעמוד בממוצע על כ-6,700 שקלים השקעה שתבטא תשואה נמוכה יותר של כ-2.4% בלבד בשנה.
אם יוצאים מאזורי הביקוש, המחירים משתנים ועימם גם התשואות. על פי נתוני אתר מדלן, תשואה עבור דירת 3 חדרים בשכונת בן דור בנשר צפויה לעמוד על 4.3% בשנה ואילו בשכונת מגדים באשקלון התשואה עשויה להגיע ל-4.7% בשנה.
רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן: "משקיע שבבעלותו הון של מעל מיליון שקלים המיועד להשקעה בנדל"ן, יכול לבחור האם להשקיע ברכישת דירת 4 חדרים בשכונות הערים שמחוץ לאזורי הביקוש, או לחילופין בדירת 3 חדרים באחת משכונות המרכז. בהשוואה שביצענו בין שתי האפשרויות, מצאנו כי לא קיימים פערים משמעותיים בין שיעורי תשואת השכירות שתתקבל, וכי בחירה בכל אחת מהאופציות תניב תשואה שעומדת על כ- 3.5% בממוצע. לפיכך, הבחירה באפיק ההשקעה תלויה יותר בפוטנציאל ההשבחה העתידי של הנכס".
אם להסתמך על סקירת כלכלני בנק לאומי שפורסמה השבוע, הרי שבנקודה זו התחזיות לגבי אזור מרכז הארץ ותל אביב בפרט, לא צופות ירידת מחירים בטווח הקצר. בסקירה נכתב בין השאר כי באזור תל אביב והמרכז חלה דווקא התרחבות בפער שבין הביקוש לבין ההיצע בשוק הדיור - התפתחות אשר מוסיפה לחצים לעליות מחירים. על פי הנתונים הרשמיים שמפרסם הבנק, באזור תל אביב חל גידול של כ-363 דירות בכמות המבוקשת של דירות חדשות ובמקביל, חלה ירידה של כ-325 דירות במלאי הדירות באזור זה כלומר ההיצע הצטמצם.
"כלומר, הפער בין הביקוש להיצע בתל אביב התרחב בכ-688 דירות. באזור המרכז חלה אמנם ירידה בכמות המבוקשת של דירות חדשות, אולם הייתה ירידה חדה יותר במלאי הדירות, שהובילה גם כן להתרחבות הפער, אם כי, מתונה יותר", נכתב.
במדלן מציינים כי השאלה האסטרטגית שצריכה להישאל היא, אם כן, ארוכת טווח. "משקיע צריך לשאול היכן להערכתו מחירי הדירות יעלו בשיעור משמעותי יותר ולא להסתפק בשאלת התשואה", מחדד איתן. "ישנם, מספר פרמטרים שעשויים לנבא פוטנציאל השבחה גבוה לנכס במרבית הישובים, שמומלץ לבדוק טרם הרכישה. ביניהם, ניתן למנות תכניות קיימות להתחדשות עירונית ושדרוג או פיתוח התשתיות בסביבת הנכס. בנוסף לכך, רצוי לשלב בין שיקולי הרכישה את ההוצאות השוטפות הצפויות, כמו למשל הוצאות תפעול שגדלות ככל שהדירה ישנה יותר".
לצד שאלת ההשבחה כדאי לקחת בחשבון גם את צעדי המיסוי שננקטו בשנה האחרונה על ידי משרד האוצר. ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן מציין בהקשר זה כי "אמנם במחיר של דירה אחת בשכונות המבוקשות, ניתן לרכוש 2 ואפילו 3 דירות בחלק מערי הפריפריה וכך ליהנות מתשואת שכירות גבוהה יחסית. עם זאת, תכנית המיסוי הצפויה של האוצר על דירה שלישית ומעלה, תפחית מעט מכדאיות ההחזקה של מספר דירות זולות כאפיק השקעה. כך, לדוגמא, משקיע שבבעלותו 3 דירות, מתוכן שתי דירות להשקעה באזור חיפה ששווי כל אחת מהן עומד על כ- 600,000 שקל, ישלם מס שנתי שיעמוד על 1% משווי דירה אחת (כ- 6,000 שקלים בשנה). אם בבעלותו דירה נוספת להשקעה בבאר-שבע, סביב אותו המחיר, ישלם מס שנתי שיעמוד על כ- 12,000 שקל בשנה".
יש לציין כי אין הבדלים בין מס הרכישה שיידרש המשקיע לשלם בעבור דירה בשווי של 1.2 מיליון שקלים לעומת המס שיידרש לשלם בעבור 2 דירות בשווי של 600,000 כל אחת: בשתי האפשרויות המס יעמוד על 96,000 שקלים.