עולים על גל הנדל"ן בארה"ב: לרכוש נכס או להשקיע בקרנות ריט?

במקום לקנות נכס בארה"ב אפשר לקנות קרן וליהנות מתשואות ומדיבידנדים במזומן של 4%. למה כדאי לשים לב כשבוחרים את הקרן?

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
בורסה (ShutterStock)
(תצלום: ShutterStock)

"בואו להשקיע במנהטן המבוקשת ותקבלו תשואה שנתית של 8%", מבטיחה פרסומת אחת; בפרסומת אחרת מבטיחים למשקיעים "שעליית מחירי הדירות ברחבי ארה"ב רק החלה וכדאי לנצל את הגל ולהרוויח". מרבית המפרסמים מציעים למשקיעים לגלות את הנדל"ן בארה"ב, ולספק להם שירותי ניהול, להשיג עבורם משכנתא לרכישת הנכס ואף להשכיר אותו - במהלך שיחזיר את ההשקעה במשכנתא ואפילו ישאיר רווח ברשות המשקיעים.

לקריאה נוספת:
רוצים לעבור לארה"ב? אלו המשרות המבוקשות ביותר
נתניה לא לבד: הקשר ההדוק בין שחיתות לנדל"ן בישראל
בלי אלוהים: עמותה תורנית הוציאה במרמה דירה מידי קשיש

ההתעניינות בנדל"ן בארה"ב נסמכת על המחסור בהשקעות נטולות סיכונים שמבטיחות תשואה גבוהה בישראל, ולנוכח ריביות המימון נוחות שניתנות למשכנתאות בארה"ב. לא מעט משקיעים ישראלים נרתעים מהשקעות אלה, בעיקר עקב חוסר יכולתם לפקח אישית על הנכס מאחר שהם גרים בישראל אבל גם מחשש לרמאויות. בין השאר נחשפו בתקשורת מקרים שיזמים ישראלים קנו מקבצי דיור בניו ג'רזי או בפלורידה, ומכרו אותם במחיר כפול למשקיעים מהארץ שלא התמצאו במחירים ולא הבינו שהניהול - עולה כסף; וההשכרה - לא תמיד מובטחת במציאות.

משקיעים המבקשים חשיפה לנדל"ן בארה"ב יכולים לעשות זאת באמצעות קרנות הריט. אמנם בישראל תחום הריט רדום, ורק 2 קרנות פעילות בו - ריט, סלע קפיטל. ואולם, לנוכח שינויים בחוקי הריט שביצע האוצר באחרונה, הוא עשוי להתעורר.

בתחילת ספטמבר 2016 נכנס לתוקף שינוי במדד 500 S&P, כך שמגזר הנדל"ן המניב (REIT) שנכלל בעבר בסקטור הפיננסי במדד הכללי - הפך למדד עצמאי וקיבל משקל של 3.1% במדד 500 S&P. בארה"ב יש כיום למעלה מ-3,000 קרנות ריט, שהמנגנון שלהן קובע כי הפעילות מבוססת על פטור ממס חברות ומחויבות לחלק 90% מהרווחים לבעלי המניות שמשלמים מס לפי שיעור המס האישי שלהם. המיסוי המקובל על ישראלים מנוכה ישירות בארה"ב על ידי הקרן והוא בגובה 25%. עקב ניכוי המס במקור בארה"ב, חברי הבורסה בישראל אינם מנכים מס נוסף. אם בטעות נגבה מס יכולים המשקיעים להתקזז עליו מול מס הכנסה.

באוגוסט נרשמו מימושים בקרנות הריט על רקע הציפיות להעלאת הריבית בארה"ב. מגזר הריט רגיש לריבית ולכן כיוון שהפד לא העלה את הריבית מתחילת 2016 הציגו קרנות הריט תשואות יפות שנעו סביב 7%. חוסר הוודאות לגבי העלאת הריבית בקרוב והבחירות בנובמבר 2016, עשויות לתרום להמשך עליות שערים מתונות בקרנות הריט.

גרף קרנות ריט בארה"ב (צילום מסך)

קרנות REIT ETF אמריקאיות מאפשרות למשקיעים להצמיד את השקעתם לשוק הנדל"ן בצירוף קבלת דיבידנדים שמחולקים מרווחי הקרנות. מדובר בתשואת דיבידנד של 3% עד 4% שהיא גבוהה בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים בסביבת ריבית אפסית כיום.
עם זאת לפני ביצוע ההשקעה כדי לבחון שלושה פרמטרים:

דמי ניהול: מאחר שלדמי הניהול יש השפעה על התשואה נציין כי דמי הניהול שגובות קרנות הריט בארה"ב נעים סביב 0.12%-0.33%.

ביצועי הקרנות: בממוצע השיגו קרנות הריט הציבוריות (נסחרות בבורסה) וקרנות הריט הפרטיות (התאגדות משקיעים- ללא סחירות בבורסה) בעשור האחרון תשואה שנתית ממוצעת שנעה בין 10% ועד 14.3%.

היקף הנכסים שמחזיקה כל קרן: ברור שקרן עם היקף נכסים קטן (2 מיליארד דולר) היא בעלת סיכון, כיוון ששינוי לרעה באחד מהנכסים (שיפוץ, עזיבת שוכר עוגן גדול) יפגע בתשואה. קרנות עם פיזור נכסים גדול (עשרה מיליארד דולר ויותר) נתונות בדרך כלל לסיכון נמוך יחסית.

שוק הריט בארה"ב רחב ומגוון ומי שחפץ להשקיע בנדל"ן בארה"ב יכול למצוא את מבוקשו במגוון קרנות הריט סיכון נמוך יחסית ובלי מתווכים.

ליאת לבנת, כלכלנית, מרצה במרכז ללימודים אקדמיים (מל"א), דירקטורית בחברות