משפחה השכירה 120 דירות בת"א - וביקשה לשלם מס מופחת

בני המשפחה טענו כי שיעור המס שעליהם לשלם הוא של 10% בלבד, מאחר שפקודת מס הכנסה קובעת מס מופחת על דירות מושכרות. מה קבע בית המשפט?

תמונות מהגג של עזריאלי פברואר 2012 (דרור עינב)
תל אביב (צילום: דרור עינב)

הותר לפרסום: בית המשפט המחוזי בתל-אביב קבע כי משפחה שהשכירה 120 דירות בתל-אביב, מתוכן 110 דירות למגורים, תשלם מסים על הכנסותיה מפעילות זו כהכנסות מעסק.

פסק הדין, שניתן בנובמבר 2015 והותר כעת לפרסום על-ידי בית המשפט העליון, עוסק בבני משפחת יהל, אשר משכירים כאמור 120 דירות שבבעלותם בתל-אביב, מתוכן 110 דירות למגורים.

הכנסות שלושת בני המשפחה מהשכרת דירות המגורים בלבד הסתכמו בשנת 2008 בכ-2.73 מיליון שקל, ובשנת 2009 בכ-3.43 מיליון שקל.

בני המשפחה טענו כי עליהם לשלם בגין הכנסתם מהשכרת הדירות מס מופחת בשיעור של 10% בלבד, לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה הקובע מס מופחת על דירות מושכרות.

מנגד, פקיד שומה תל-אביב 4 ברשות המסים טען כי השכרת כמות כזו של דירות מהווה הכנסה מעסק, שבגינה יש לשלם מס שולי כפי שמשולם על כל הכנסה עסקית אחרת.

עוד טען פקיד השומה כי היקף הפעילות היומיומית המתבצעת על-ידי השלושה ועל-ידי בעלי המקצוע מטעמם, הדרושה כדי לטפל בהשכרה ובהחזקה של כמות כזו של דירות, מחייבת את המסקנה כי הכנסתם היא הכנסה מעסק.

בני המשפחה ערערו על החלטת פקיד השומה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב וטענו, בין היתר, כי הפעולות שהם עושים בקשר לדירות הן אותן פעולות בדיוק שעושה אדם אשר משכיר דירה אחת בלבד, וכי הם לא משביחים את הנכסים מעבר לכך.

בנוסף טענו בני המשפחה כי בשל מצב שוק השכירות בעיר תל-אביב והביקוש הרב לדירות מצד השוכרים, לא נדרש מאמץ רב, וכלל לא נדרשת בקיאות על-מנת להשכיר דירה במהירות ובמחיר שוק.

פקיד השומה, אשר שלל את קיומו של סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הדגיש באמצעות פרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי) את המספר הגדול של הדירות המושכרות ואת ההיקף הכספי הכולל של פעילות ההשכרה.

עוד הוא טען כי לשלושת בני המשפחה יש בקיאות בתחום הנדל"ן, בין היתר בשל המקצועות של אלי ורון (שמאי מקרקעין ואדריכל) ובשל עיסוקיהם הנוספים באותו ענף.

בנוסף הצביע פקיד השומה על היקף הפעילות היומיומית המתבצעת על-ידי השלושה ועל-ידי בעלי המקצוע מטעמם, הדרושה כדי לטפל בהשכרה ובהחזקה של 110 דירות. לפי עמדת פקיד השומה, קיים מנגנון עסקי של ממש שמניב את הכנסות השכירות.

שופט בית המשפט המחוזי, הארי קירש, דחה את הערעורים, קיבל את עמדת המדינה וקבע כי "נדרשות פעולות מרובות מאד מדי שנה על-מנת להשיג את ההכנסה הנדונה", וכי "הכנסה עשויה להיחשב הכנסה עסקית בשל ההיקף (הכמותי) של הפעילות שמצמיחה אותה ולא רק בשל טיב (איכות) הפעילות".

את המסקנה כי מדובר בהכנסה עסקית ביסס השופט על היקף הפעולות והעשייה הכרוכות בהפקת הכנסה ממספר כה רב של נכסים. "ריבוי הנכסים מביא מטבע הדברים להיקף הכנסה שנתית ממשי ביותר", ציין והוסיף: "חרף ניסיון השלושה להציג את עצמם רק כממשיכי הדרך של דורות קודמות שבחרו להשקיע בנדל"ן, העובדות מראות כי מרביתה של מצבת הנכסים הנדונה נרכשה דווקא בשנות ה-80 וה-90 (ובייחוד בשנות ה-90). בזמנים אלה כל שלושת המערערים היו אנשים בוגרים, אשר קיבלו בצוותא החלטה מודעת להשתמש בכספם באופן אשר יחייב התעסקות אישית רצופה ובלתי מבוטלת. הדבר לא נכפה עליהם, ורוב הנכסים הנדונים לא הגיעו לידיהם בירושה".

בנוסף, בית המשפט המחוזי חייב את בני המשפחה לשלם למדינה 10,000 שקל בגין הוצאות המשפט, ובסך-הכול 40,000 שקל.

לאחר שניתן פסק הדין, הגישו המערערים בקשה לאיסור של פרסום שמם, בטענה כי פסק הדין פוגע בפרטיותם. בית המשפט המחוזי דחה את בקשתם וקבע כי פסק הדין יפורסם תוך כדי עריכת מספר שינויים בפסק הדין.

המערערים הגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אשר נדחתה אתמול (ד'), ופסק הדין הותר לפרסום תוך מספר שינויים.

את פקיד השומה ייצגו בבית המשפט המחוזי בתל-אביב עורכי הדין יפעת גול (שושן) ומאיר פורת מפרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי) ובבית המשפט העליון עו"ד יורם הירשברג מהמחלקה הפיסקלית בפרקליטות המדינה.