שוק בהמתנה: צניחה של 18% ברכישת דירות באפריל-מאי

האם המשקיעים יוצאים משוק הנדל"ן? נתונים שפרסם הכלכלן הראשי באוצר מצביעים על צניחה בשיעור העסקות לרכישת דירה בישראל. בסקירה נבחן הפרופיל של הזוכים בפרויקטי מחיר למשתכן בעפולה ובלוד ונמצא כי אלה לא ייצרו "סלאמס"

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore

ענף הנדל"ן למגורים מצביע על סימני רגיעה בחודשים אפריל- מאי 2016. כך עולה מסקירה שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר. בחודשים אלה התייצב מספר העסקות על 9,000 דירות – נתון המהווה ירידה חדה של 18% בהשוואה לחודש מרץ. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, נתון זה מהווה ירידה של 5%. את הירידה בעסקות הובילו המשקיעים, עם ירידה של 37% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בנוסף, בחודש אפריל החלו המכירות הראשונות של מאות דירות, במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" בערים בעפולה ולוד. בקרב רוכשים צעירים אלה, נמצא שיעור תעסוקה גבוה של שני בני הזוג, עובדה הבאה לידי ביטוי ברמת הכנסה למשק בית שאינה נופלת מהממוצע בכלל האוכלוסייה.

לקריאה נוספת:
"יש בועת נדל"ן והיא תתפוצץ – מי שיקנה דירה עכשיו ייתקע איתה"
כך נלחמים הבאר שבעים במחירי השכירות העולים
מהן השכונות המועדפות על צעירים בישראל?

מהסקירה עולה כי בפילוח בין דירות חדשות לבין דירות יד שנייה נמצאה ירידה רצופה במכירת דירות חדשות בחודשיים אלו בשיעור מצטבר של 20% בהשוואה לחודש מרץ. מכירת דירות יד שנייה רשמה ירידה מתונה יותר - בשיעור מצטבר של כ-14%.

עם זאת נכתב בסקירה: "עדיין בהשוואה היסטורית רמת העסקות בדירות יד שנייה בחודש מאי האחרון נמצאת בחצי התחתון של התפלגות העסקות בשמונה השנים האחרונות. יתרה מזאת, בהשוואה לרמת העסקות במאי עצמו באותן שנים נמצא כי רק במאי 2011, על רקע המחאה החברתית ובמאי 2014 על רקע ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס, נרשמה רמת עסקות נמוכה יותר בדירות יד שנייה".

בסקירה נכתב עוד כי לרמה נמוכה זו של עסקות בדירות יד שנייה עשוי להיות מיוחס לירידה החדה ברכישות המשקיעים, כאשר במרבית האזורים עיקר פעילותם הייתה בפלח השוק של דירות יד שנייה. במונחים כמותיים הסתכמו רכישות המשקיעים בחודש אפריל ב-7.1 אלף דירות, ירידה חדה של 27% בהשוואה לחודש מרץ וירידה של 20%, בהשוואה לאפריל אשתקד. מהסקירה עולה כי בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז, בדומה לחודשים הקודמים, ברמה הנמוכה של רכישות המשקיעים באזור. אזור נוסף שבולט בירידה חדה ברכישות המשקיעים בחודשים אפריל-מאי הוא אזור נצרת,
הכולל בין היתר את עפולה.

סך הדירות שנרכשו להשקעה באזור המרכז בתקופה שבין ינואר-מאי 2016 במצטבר עמד על 2.1 אלף דירות בלבד. כמות זו נמוכה למשל ב-7% מזו שנרכשה ביוני אשתקד. "אותו חודש התאפיין ברמת שיא ברכישות, על רקע הקדמת רכישות המשקיעים טרם הכבדת המיסוי, אולם עדיין זהו האזור היחידי שבו מספר הדירות שנרכשו להשקעה במהלך חמשת החודשים הראשונים של השנה נמוך מסך רכישות המשקיעים ביוני אשתקד. העובדה לפיה אזור זה מתאפיין מאז תחילת השנה גם בגידול במכירות המשקיעים, כאשר במקביל שווקו באזור זה", נכתב.

הסקירה מתייחסת ברחבה לתוכניות הממשלתיות: משקל רוכשי דירה ראשונה בחודש אפריל הגיע לרמתו הגבוהה ביותר בשנים האחרונות, זאת, על רקע תחילת המכירות בפועל לרוכשים במסגרת הפרויקטים של "מחיר למשתכן". פרויקטים אלו ששווקו בעפולה ובלוד, הביאו את רכישות הזוגות הצעירים באזור נצרת לרמתם ההיסטורית הגבוהה ביותר, ובאזור רחובות - קרוב לרמת השיא.

בסקירה צוין בין השאר כי ניתוח מאפייני השכר והתעסוקה של משקי הבית שרכשו דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בעפולה ובלוד, מפריכים טענות ולפיהן מדובר באוכלוסייה "חלשה", ולפיכך עלולים להיווצר שכונות "סלאמס" בפרויקטים אלו. כך, השכר החציוני למשק בית שרכש דירה במסגרת "מחיר למשתכן" בעפולה עמד על 13.7 אלף שקל ברוטו לחודש, בשנת 2015. השכר הממוצע עמד על 16.7 אלף שקל. לשם השוואה, על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2014 עמד השכר הממוצע למשק בית על 14.1 אלף שקל ואילו בפרויקט "מחיר למשתכן" בלוד עמד השכר החציוני על 12.1 אלף שקל והשכר הממוצע עמד 13.3 אלף שקל.

בנוסף, מבדיקת התפלגות השכר למשק בית שרכש דירה בפרויקט "מחיר למשתכן" בעפולה כי בכ-35% ממשקי הבית - מועסק לפחות אחד משני בני הזוג במגזר הציבורי, כשמתוכם שליש מועסקים במערכת הבריאות. כ-11% מועסקים בחברות היי-טק, ושיעור דומה בענף הפיננסים.

על רקע ממצאים אלה יש לציין כי כשני שלישים ממשקי הבית שרכשו דירה בעפולה ב"מחיר למשתכן" מתגוררים באזור הצפון, חלק הארי שלהם בעפולה עצמה. ממצאים אלה
בולטים במיוחד לנוכח תופעה שנמצאה בפריפריה, במסגרת פרויקטים ששווקו ב"מחירי שוק", ולפיה שיעור גבוה ממי שמוגדרים רוכשי דירה ראשונה, כלל אינם מתגוררים באזור. אחת ההשערות ממצאים אלה היא כי מדובר ברכישה למטרות השקעה.