משכירים דירות ב-airbnb? רשויות המס בעקבותיכם

השכרת דירות לטווח קצר באתרים תיירותיים הולכת ותופסת תאוצה, במיוחד בערים מרכזיות, אך מבחינת רשויות המס אתם עלולים להיחשב כבעלי עסק לכל דבר. כך קרה לתושב תל אביב שהשכיר דירות שבבעלותו - וחויב בארנונה של בית מלון. כך תעשו זאת נכון

בווידאו: משכירי דירות ב-airbnb על הכוונת של מס הכנסה

העובדה שכיום יכול כל אדם ממוצע לנצל את נכסיו לטובת הכנסות נוספות אינה חדשה. כל אחד מאתנו יכול לשמש נהג מונית עם רכבו הפרטי באמצעות אפליקציות דוגמת UBER, או להשכיר יחידת אירוח לתיירים בדירת מגוריו באמצעות אתרים דוגמת AIRBNB. אלא שטשטוש הגבולות הזה, מלווה פעמים רבות גם בהשלכות כלכליות.

לקריאה נוספת:

ממוסכים למגורים: הכירו את שכונת מונטיפיורי בתל אביב
כמה יעלה לכם הנוף לים? תלוי באיזו עיר
עיר בעלייה: 1 מכל 10 עולים בוחר לגור בנתניה

כך קרה למשל לתושב תל אביב, שהחזיק בבעלותו בניין מגורים בסמוך לשוק הפשפשים בעיר, שהחל להשכיר את הדירות בבניין לתיירים שפקדו את העיר לתקופות קצרות, באמצעות אתרים פופולריים ובהם AIRBNB. בשנת 2014 הופתע בעל הבניין לקבל הודעה ממחלקת הארנונה בעיריית תל אביב, לפיה פעילות ההשכרה לטווח קצר שהוא מבצע בבניין – הופכת את מבנה המגורים שלו למבנה בסיווג ארנונה מלונאי.

במילים אחרות, הואיל ודירות המגורים בבניין הפכו לדירות נופש שמושכרות לתיירים לטווח קצר – ביקשה העירייה לחייב את בעליהן בתעריף ארנונה של בתי מלון, ולא של מבני מגורים. בעל הבניין, שיוצג על ידי עו"ד ירון נדם שותף במשרד עו"ד בן אליעזר ושות' העוסק במיסוי עירוני, הגיש ערר על המהלך ובסופו של תהליך הושגה פשרה. עיריית תל אביב החליטה לחייב את בעל הבניין על פי תעריף בתי מלון - אך בסיווג הנמוך יחסית של בית מלון 3 כוכבים (מתוך סקלת תעריפים הקיימת בין אכסניה ועד מלונות יוקרה).

גורדי שחקים בתל אביב. יוני 2016 (ראובן קסטרו)
"אנשים נוטים לא להתייחס לעניין של שימוש חורג כשהם משכירים דירות למטרות שונות" (צילום: ראובן קסטרו)

"אנשים נוטים לא להתייחס לעניין של שימוש חורג כשהם משכירים דירות למטרות שונות, אבל חייבים לקחת בחשבון שברגע שהפעילות של הדירה היא עסקית ויש בה תחלופה גבוהה של דיירים שהם תיירים, מדובר על שינוי בשימוש הדירה. זוהי כבר איננה דירה בשימוש למגורים ותעריף הארנונה עשוי בהחלט לעלות. זוהי רק אחת ההשלכות שנובעות מהשכרת דירות לטווח קצר באתרים כמו AIRBNB", מסביר בראיון לאולפן וואלה! NEWS עו"ד קובי כהן, מומחה במיסוי ולשעבר בכיר ברשות המסים.

בוחנים כל דירה בנפרד

כהן מבהיר כי הטשטוש בין דירות לטובת מגורים לבין שימוש בדירות לטובת אירוח תיירותי מוביל לשורה של שיקולים נוספים שעל בעלי הנכסים לקחת בחשבון. "ככל שאנחנו משכירים את הדירה לטווח ארוך אנחנו זכאים לפטור במידה ומדובר בסכומים שעד 5,070 שקלים בחודש. באופן כללי רוב שוכרי הדירות מעדיפים לשלם מס במסלול האחיד, במסגרתו יש לשלם 10% מס על סכומים הגבוהים מתקרת הפטור, אך ישנו גם מסלול לתשלום מס דיפרנציאלי. עם זאת, מרגע שאנחנו משכירים דירות באתרי תיירות – השימוש הוא כבר שימוש עסקי, משום שהמדינה מעדיפה לעודד השכרת דירות לטווח ארוך ובמקרים של שימוש עסקי לטווח קצר – יש תשלום מס שולי שיכול להגיע עד 50%".

כהן מציין כי במקרים שבהם מבצעים פעילות כמו באתרי AIRBNB אנחנו בעצם נחשבים כמי שפועלים באופן עסקי עבור הדירה שלנו – בתחזוקה, בשירות עבור הדיירים ועוד, וזה נתפס במקרים מסוימים גם כפעילות מלונאית – שעליה יש לשלם מס.

כהן ציין כי ישנן גם חובות נוספות: "אנשים תמיד מסתכלים בעיניים מצועפות על התשואה הצפויה להם מהנכסים, אבל יש גם מע"מ בשיעור 17% ורק לאחר מכן גוזרים מס הכנסה, כלומר הפגישה שלכם עם כסף תהיה הרבה פחות מ-50% מהתמורה שקיבלתם עבור השכרת הדירה. מנגד, הכנסות שמתקבלות מתיירים הרבה פעמים פטורות ממע"מ". כהן ציין שבמקרים רבים, עבור אדם שמשכיר את דירתו לטווחים קצרים, כדאי לפתוח תיק ברשויות המס. "רשויות המס פותחת בימים אלה בחקירות פליליות והמשמעות היא לא גם עונשים וגם קנסות".

יחד עם זאת, כהן הבהיר כי הצד השני של אותו מטבע הוא האפשרות לרשום את הוצאות הבית על חשבון העסק ואמר כי "יחד עם הרע בא גם הטוב. במצב כזה שבו מדובר בפעילות עסקית, ניתן לקחת את הכסף ששילמתם עבור תחזוקת הדירה ולהתקזז עליה מול רשויות המס, בהחלט".

אז מתי תיחשב יחידת אירוח כבית מלון? רו"ח יורם שיפר, המתמחה בנושא, מבהיר כי "צימר או דירה שהיא יחידת נופש אחת ייחשבו כבית מלון רק אם גודל היחידה מאפשר, עפ"י הקריטריונים של משרד התיירות, לינה של 5 אנשים לפחות ביחידה. הקריטריונים הם: שטח רצפה מינימלי של 14 מ"ר (ללא שירותים ומטבחון) לשתי מיטות, ולכל מיטה נוספת ביחידה 4 מ"ר (דהיינו: שטח רצפה של מינימום 26 מ"ר ללא שירותים ומטבחון)".

אז האם מי שמחזיק מספר דירות קטנות יכול להיחשב כבית מלון? "התשובה לכך שלילית. יש לבדוק כל דירה בנפרד אם היא עונה לקריטריונים של הגדרת בית מלון", הוא מסביר.

מעיריית תל אביב נמסר כי "בשנים האחרונות התפתח בשוק התיירות העולמי, כמו גם בישראל, 'מוצר' לינה חדש שהוא השכרה של דירות וחדרי מגורים בטווחי זמן קצרים על ידי דיירים ובעלי דירות לטובת לינת תיירים. מאחר ומדובר בסוגיה ארצית, הדורשת התייחסות כוללת, עמדת העירייה הינה כי ראוי שהמדינה והמחוקק יקבעו מדיניות ורגולציה בנושא והעירייה תפעל בהתאם".

העירייה התייחסה גם לאבחנה בין שימוש לטובת מגורים לבין שימוש עסקי/ תיירותי ואמרה כי "מאחר ומדובר בדירה אשר בה שוהים גם דיירי הדירה וגם תיירים, הרי שהגבול בין שימוש שנעשה בדירה עבור מגורים לבין שימוש שנעשה בדירה עבור תיירות הינו דק והוא תלוי בין היתר, בהיקף התחלופה של השוהים בדירה. במידה ומדובר במצב בו דירות מגורים מושכרות לתיירים על בסיס יומי או שבועי, הרי שהשימוש בהם דומה יותר לשימוש מלונאי ופחות לשימוש מגורים. במידה ומדובר במצב בו דירות מגורים מושכרות לתיירים לתקופות ארוכות יותר, למשל חודש ומעלה, הרי שאלמנט המגורים מתחזק ואלמנט המלונאי נחלש. למותר לציין , שקשה לאכוף ולפקח על הנ"ל ומן הסתם אם לא מתקבלות תלונות מדיירים על תנועה לא סבירה בבניין ומטרדים הנגרמים כתוצאה מהשכרת הדירה לתיירים, העירייה לא תדע על כך".