מחירי הדירות בישראל זינקו בשנה החולפת בעוד כ-8% ונדמה כי הממשלה אינה מצליחה לפי שעה לשנות את מגמת ההתייקרות וגם לא למתן את הביקוש הרותח לנדל"ן במרכז הארץ בכלל ובעיר תל אביב בפרט. נכון להיום הביקוש לדירות מגורים בעיר תל אביב ממשיך להיות גבוה מאוד, ואם להסתמך על הנתונים העדכניים שפרסם השמאי הממשלתי הראשי בנושא רק לפני מספר ימים הרי שמחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת בעיר ללא הפסקה כבר נושק ל-3 מיליון שקלים.
על אף המחירים הגבוהים בעיר, נשאלת השאלה האם נותרו בתל אביב גם עסקאות עבור מי שמחזיק בתקציב מוגבל של עד מיליון שקלים? בדיקה מיוחדת של וואלה! NEWS בשיתוף אתר מדלן בחנה את נתח השוק של עסקאות הנדל"ן שמחירן עד מיליון שקלים ומצאה כי התשובה לכך עדיין חיובית אם כי נתח השוק הזה בתל אביב הולך ונכחד בקצב מהיר.
בבדיקה שבוצעה נבחן מה קרה לנתח השוק של דירות עד מיליון שקלים לאורך השנים, איזה נתח הן תופסות כיום מכלל העסקאות ובאילו שכונות מרוכזות העסקאות הללו כיום? על פי נתוני אתר מדלן, פלח השוק של דירות במחיר של עד מיליון שקלים התכווץ בעשרות אחוזים בשנים האחרונות ולדברי ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן, "רק לפני פחות מעשור, בשנת 2007, יותר ממחצית מהעסקאות לרכישת דירות מגורים בתל אביב-יפו היו בשווי נמוך ממיליון שקלים אך כיום, שיעור העסקאות בתל אביב-יפו בשווי של פחות ממיליון שקלים - קטן מ-5%. השינוי החד בפלח השוק של דירות אלו מבטא את העלייה החדה במחירי הדיור בעיר בעשור האחרון".
מבחינה מספרית אגב, מדובר על כ-280 עסקאות בלבד שבוצעו בתל אביב בשנה החולפת (ממרץ 2015 עד מרץ 2016) בסכום של עד מיליון שקלים.
בניסיון לאפיין את פלח השוק הזה, מציין שוורץ כי "הדירות שנמכרו בעלות נמוכה יותר ממיליון שקלים בשנה החולפת הן לרוב דירות בבניינים ישנים שנבנו בשנות ה-60' וה-70' בשכונות דרום ומזרח תל אביב. יחד עם זאת, דירות במחיר הנמוך ממיליון שקלים נמכרו במהלך השנה האחרונה גם באזורים מבוקשים יותר כמו למשל בשכונת פלורנטין ובצפון הישן. עם זאת, כשבוחנים את העסקאות הללו מגלים כי מדובר בעיקר בדירות חדר קטנטנות".
איפה נמכרו השנה דירות בפחות ממיליון שקלים?
אז באלו שכונות בעיר בוצעו בשנה החולפת מרבית העסקאות למכירת דירות בתקציב של עד מיליון שקלים? מניתוח הנתונים עולה כי שכונת יפו ד' בדרום יפו, היא השכונה שבה בוצעו מרבית העסקאות - 23% מהן אך אם לשפוט על פי מגמת עליית המחירים ביפו, מצב זה עשוי להשתנות במהירות.
הנתונים הרשמיים של ענף הדיור מצביעים על כך שיפו היתה שיאנית עליית המחירים בכל תל אביב בשנים האחרונות: לדברי ג'סי פוקס, חוקר שכונות ואנליסט באתר מדלן "הביקוש הגובר לדירות בתל אביב-יפו הוביל בשנים האחרונות לעלייה חדה במחירי הדיור ביפו, בייחוד במרכז ובצפון העיר, שם מחירי הדיור זינקו משנת 2007 בשיעור של עד 300%. העלייה במחירים גלשה במהלך השנים גם לשכונות השיכונים של דרום יפו כמו יפו ג' ו-ד' ושכונת נווה גולן".
לדוגמה, מחירי דירות יד שניה ביפו ד' ב-2007 שיקפו עלות של 5,000-6,000 שקל למ"ר בעוד שבשנת 2015 אותן דירות נמכרו במחיר ששיקף שווי של 15,000 -16,000 שקל למ"ר. "סביר להניח שהמחירים המאמירים בדרום יפו הם בין היתר תוצאה של ציפייה לפרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית, כולל במסלול של פינוי-בינוי. יחד עם זאת, יש לציין שלמרות העליות החדות, דירות יד שניה בשכונות השיכונים של דרום יפו הן עדיין מהזולות בעיר בחישוב לפי מ"ר", אומר פוקס.
לצד יפו ד', השכונות שבהן נמכרו השנה דירות בפחות ממיליון שקלים כוללות גם את כפר שלם, נווה גולן, שכונת התקווה ושכונת נווה שאנן בעיר כולן מחזיקות בנתח שווה של בין 8% ל-9% מהעסקאות הללו.
כמעט 50% מהעסקאות הללו דירות 2 חדרים
מהעסקות ישראל שוורץ מציין כי "מניתוח המחירים בשכונת נווה שאנן, נמצא כי קיים פער גדול בין ממוצע דירות חדשות בבניינים המצויים בחלקה המערבי של השכונה, שגובל עם שכונת פלורנטין המבוקשת, לבין מחירי הדירות בבניינים הממוקמים בחלקה המזרחי. בעוד שהמחיר הממוצע עבור דירה חדשה במערב השכונה עומד על כ- 31 אלף שקל למ"ר, בדומה למחירי הדירות הנמצאות בחלקה המזרחי של שכונת פלורנטין הסמוכה, בחלק המזרחי של נווה שאנן, המחיר הממוצע עבור דירה חדשה יורד בצורה משמעותית ונאמד בכ- 24 אלף שקל במונחי מ"ר".
במידה ואתם שוקלים לרכוש דירה באזורים הללו, כדאי לקחת בחשבון שמדובר בעיקר בדירות בנות 2, 2.5 ו-3 חדרים וגם כי מדובר בהשקעה לטווח ארוך שכן בשנים הקרובות אזורים אלו הממוקמים בדרום העיר צפויים לסבול מעבודות הרכבת הקלה. בהמשך יהיו לרכבת הקלה יתרונות שצפויים גם להעלות את ערך הדירות. פוקס מציין בהקשר זה כי "בשכונות בהן ניתן למצוא כיום דירות הנמכרות במחיר נמוך ממיליון שקלים, צפויים לעבור קווי הרכבת הקלה של גוש דן. לאחר השלמת עבודות הבנייה בשנים הבאות, עתידים הקווים לחבר את השכונות לערי גוש דן, ובכך לשפר את הנגישות וההתניידות של תושבי השכונה באופן משמעותי".
לדבריו, "סביר להניח כי ככל שפרויקט הרכבת הקלה יתקדם, כך ניראה עלייה במחירי הדיור בשכונה. יחד עם זאת, רוכשים המעוניינים לממש את הפוטנציאל הטמון באזור, צריכים לקחת בחשבון כי ייתכנו עיכובים בהשלמת הפרויקט, ושבמהלך תקופת העבודות צפויים חסימת נתיבי נסיעה, שיבושי תנועה, פקקים ורעש באזורים הסמוכים לאתרי העבודות".