שוק הנדל"ן ב-2040: האם דור ה-Z יקנה דירות?

הנתונים על זינוק מחירי הדיור בשנה החולפת ב-8% נוספים לא הפתיעו ככל הנראה אף אחד, אך נשאלת השאלה מה צופן העתיד לבני דור ה-Z שנולדו אחרי שנת 1995? האם בני הדור הזה יוכלו בכלל לרכוש דירה בישראל, ואם כן במה תהיה הדירה הממוצעת בישראל של שנת 2040 שונה מזו שאותה רכשו ילדי דור ה-Y ודור ה-X בעשורים הקודמים? מחקר מיוחד שנערך עבור מטה הדיור על ידי חברת פז כלכלה והנדסה בחן את השינוי ברכיבי עלות הדירות ב-25 השנים האחרונות וניסה לחזות מה צופן העתיד עבור שוק הדיור ב-25 השנים הבאות.

לקריאה נוספת:

להקים דירת 50 מ"ר בשעתיים? זה אפשרי
אפקט כחלון: "מחירי הקרקעות הפרטיות זינקו ב-15%-20%"
כך מכשירה רשות מקרקעי ישראל עבירות בקרקעות המדינה

מהמחקר עולה כי במונחים ריאליים מחיר דירה ממוצעת בישראל הוכפל ב-25 השנים האחרונות: אם בשנת 1990 מחירה של דירה ממוצעת בשוק עמד על כ-800,000 שקלים הרי שמחירה הממוצע כיום עומד על כ-1.6 מיליון שקלים. זאת, על אף שאם בוחנים את השינוי בעלויות הבנייה בישראל מוצאים שכמעט ולא חל בהם שינוי במהלך תקופה זו.

מה שכן השתנה הוא מחיר הקרקעות ומחירי הפיתוח שלהן – שני גורמים מאוד משמעותיים במחירה הסופי של הדירה – אך על פי המחקר, גם שורה של דרישות וסטנדרטים שנוספו לשוק במהלך השנים הללו השפיעו על התייקרות המוצר הסופי – ובראשם גודל הדירה וכמות שטחי החניות שפרויקטי מגורים מכילים כיום.

"מטרת העבודה היתה לבחון את הרכיבים שמשפיעים על העלות הסופית של המוצר – הדירה – ולבחון כיצד ניתן להשפיע על הרכיבים האלה ב-25 השנים הבאות. חלק מזה ינבע ממדיניות תכנונית וחלק ינבע מדרישות השוק", מסבירה בשיחה עם וואלה! NEWS דניאלה פז ארז, מנכ"ל ובעלים בפז כלכלה והנדסה.

פז מציינת כי לשטח הדירה ולהיקף שטחי החניה יש השפעה משמעותית על עלויות הדירה – וכי מגמה זו עתידה על פי המחקר להשתנות בשנים הקרובות. על פי הנתונים שנמסרו לקבינט הדיור, ב-25 השנים האחרונות חל בישראל גידול עקבי בגודל הדירה הממוצעת מכ-100 מ"ר (בשנת 1990) לכ-115 מ"ר (שנת 2015) אולם שינוי המגמה שניצניו כבר נראים כיום עשוי לדעת מחברי המחקר לשנות את המפה - ולסייע במעט לירידת מחירים. על פי התחזית, שטחה של דירה ממוצעת בשנת 2040 יעמוד על כ-95 מ"ר ואף פחות מכך – כלומר כ-20 מ"ר פחות מהדירות הממוצעות כיום.

סוגיית הבעלות על כלי רכב נראית אולי כעניין שולי בשיח הנדל"ני, אך תופסת מקום מרכזי לא רק בשיקולי התקציב של משפחות צעירות – אלא גם בשיקוליהם הכלכליים של יזמים בשוק. על פי המחקר, הואיל ואחד הסעיפים שמייקרים כיום פרויקטי מגורים הוא סעיף החניה התת קרקעית – שעלותה מכבידה על פי הערכות בשוק בכ-100 אלף שקל על מחירה הסופי של כל דירה – ומכאן ששטח החניות צפוי גם הוא להצטמצם. כיום לכל דירה חדשה מוקצה בממוצע כ-0.75 מקומות חנייה ויותר אך בעתיד הלא רחוק שטח זה יצטמצם לכ-0.5 מקומות ואף פחות מכך.

דור ה-Z יזכה לחיות בדירות קטנות יותר, עם פחות שטחי חניה, אך על פי התחזית – מגדלי המגורים שייבנו בעתיד יהיו גבוהים יותר, בין השאר כדי לשמור על מעט עתודות השטחים הפתוחים שנותרו בישראל – אולם מחברי המסמך ממליצים כי על מנת לצמצם את בנייתם של הבתים צמודי הקרקע תיאלץ הממשלה להתערב בשוק.

אחד הדברים שעולים בבירור במחקר הוא כאמור הפערים המשמעותיים בין יכולתם של הדורות הקודמים לרכוש דירה לבין השאלה מה צופן העתיד עבור הדור הבא. אם עד שנות ה-80 דירה, ואפילו בית צמוד קרקע, נחשבו בישראל כיעד בר השגה עבור מרבית האוכלוסייה הרי שעבור בני דור ה- X (ילידי 1966-1988) דירות מגורים נרכשו כבר במחיר של משכנתאות כבדות. עבור בני דור ה-Y (ילידי 1980 -1995) עסקה של רכישת דירה בוצעה כבר בחלקה הגדול בסיוע ההורים וחלקים ניכרים מדור זה נדחק גם לשוק השכירות לשנים ארוכות - בהיעדר יכולת כלכלית לרכוש דירה.

דור ה-Z (ילידי 1996 ואילך, לצורך המחקר נבחרה שנת סיום הדור ב-2016) מונה כיום בישראל כ-3 מיליון ילדים ובני נוער עד גיל 19. על פי המחקר, בהנחה בסיסית שכל שניים מהם יקימו משק בית, הרי שמדובר על 1.5 מיליון משקי בית חדשים עתידיים שיקומו בישראל. אם מניחים שהגיל הממוצע להקמת משק בית יעמוד עדיין על 27 (גיל הנישואין הממוצע כיום בישראל עומד על 25 לנשים ו-28 לגברים), הרי שהתחזית לשוק הדיור הישראלי היא כי בין השנים 2023-2043 יהיה צורך בכ-75,000 דירות בממוצע לשנה כדי לאכלסם.

אחד הדברים המעניינים במחקר הוא ההנחה כי דור ה-Z הישראלי מוגדר על פי המחקר כדור הראשון שיצמח בישראל עם ציפיות נמוכות בנוגע לרכישת דירה אך עם סגנון חיים גמיש יחסית – שני גורמים שדווקא עשויים לסייע ברכישת דירה, באופן מוצלח יותר מהדור שקדם להם.

"דור זה מאופיין כבעל 'רגליים על הקרקע' ודור ה-Z מבין שבעלות על דירה אינה דבר מובן מאליו. זהו הדור הראשון שנולד לתוך עולם של תקשורת סלולרית, אינטרנט ומדיה חברתית והוא מאופיין במודעות עצמית, יזמות, יכולת חדשנות ועצמאות. חסכון לדירה כבר מגיל צעיר, נכונות להתגורר בדירות קטנות יותר וצנועות יותר וסגנון חיים שאינו נשען על רכב פרטי יכולים כולם לתרום לכך שבני דור ה-Z יוכלו להגיע לדירה טוב יותר מהדור שקדם להם", נכתב.

אבל סוגיית הציפיות עשויה להשפיע גם על רצונם של בני הדור הזה לרכוש דירה – אל מול חלופת השכירות. כיום מונה שוק השכירות בישראל כ-2 מיליון שוכרים, אך בניגוד למדינות מערביות רבות, השוק הישראלי מורכב כולו מבעלות פרטית – ואינו מפוקח או מוסדר על ידי המדינה. מחברי המחקר סבורים כי במידה והמדינה תפתח שוק להשכרה ארוכת טווח שיהיה מוסדר – ייתכן כי בני דור ה-Z ייראו בו חלופה ראויה לרכישת דירה.

אך לא רק שוק שכירות מפותח עשוי להשפיע על המחירים. גם מהלכים משלימים, דוגמת פיתוח מערכת תחבורה ציבורית יעילה, או ביזור של שוק התעסוקה מעבר לאזור מרכז הארץ – עשויים להפוך את החיים בפריפריה לאטרקטיביים ונוחים – בעיקר באמצעות סביבת עבודה מקוונת שדור זה גדל אליה.

פרופ' אהרון נמדר, דיקאן בית הספר לנדל"ן במכללת נתניה מציין כי "האקדמיה לא עוסקת בניבוי העתיד של שוק הדיור - אך התהליכים ברורים. במדינת ישראל אין משאבי קרקע, ואם עד לפני עשור נחשבנו למדינה שבה הדירות הן בשטח ממוצע שנחשב קטן יחסית לעולם המערבי – הרי שבהדרגה הדירות בישראל גדלו והמגמה חייבת לחזור לכיוון השני – כלומר לכיוון של דירות קטנות". בהקשר זה, נמדר סבור כי אחת המגמות המרכזיות שצפויות להיות מורגשות בשוק, הוא הבנייה לגובה: ישראל עדיין בנויה מאוד נמוך. תל אביב למשל, יש בה אמנם כמה מגדלים – אבל באופן כללי העיר בנויה נמוך מאוד. הרבה מאוד בנייני מגורים של 4-5 קומות. אין ברירה אלא להתחיל לפנות את השטחים המבוזבזים הללו ולבנות לגובה – כדי שיהיה מקום לשטחי ציבור, לשטחים פתוחים, לגני ילדים. אחוזי הבנייה שנותנים כיום ליזמים אינם מספיקים – ולא תהיה ברירה אלא להגדיל משמעותית את אחוזי הבנייה כדי למקסם את הבנייה לגובה. חייבים לשנות את התפיסה למען הדורות הבאים".