עיריית תל אביב הודיעה לפני החג על כוונתה להשיק בקרוב נוסח חוזה שכירות עירוני מומלץ לשימושם החופשי של תושביה. על פי הפרסומים, יוזמתה של העירייה נולדה בעקבות הקפאתו של חוק שכירות הוגנת והקפאון המתמשך של המדינה בהסדרת הרגולציה בנושא.
העיריה תנסח חוזה לשימוש הציבור כבר ביוני השנה שמטרתו "להגן על זכויות המשכיר והשוכר ולמנוע חיכוכים ביניהם". בנוסף, נועד החוזה, לדברי העירייה, "לייצר סטנדרט חדש של חוזה הוגן ולהקנות ידע בנוגע לזכויות של שוכרים ומשכירים כאחד. החוזה יוצע לשימוש הציבור הרחב באתר העירוני וילווה בחומרי הסבר עם דגשים לשני הצדדים".
אכן, הסכם שכירות זהו הסכם חשוב שיש לקרוא לעומק ולהבין היטב את פרטיו טרם חתימה. לרוב ובשוק דהיום (שוק של משכירים), שוכרי דירה הם "הצד החלש" בהסכם לשכירת דירה, ולכן חשוב שיבדקו כי הסעיפים בחוזה אינם מקפחים את זכויותיהם. יש נקודות שחשוב שיצוינו בחוזה, ואם הן אינן מופיעות בו, מומלץ לדרוש מהמשכיר להוסיפן. גם מצדו של משכיר הדירה, שמעוניין לשמור עליה, קיימות נקודות חשובות שראוי שיתן עליהן את דעתו בחוזה.
מה כדאי לשוכר הדירה לכלול בחוזה?
מטרת השכירות: טרם מתחילים עם ניסוח החוזה על השוכר לשבת עם עצמו ולהבין היטב את הצרכים והתנאים הדרושים לו מהנכס ומהמשכיר. ראוי וכדאי לציין את מטרת השכירות בתוך ההסכם. חשוב להבהיר את מטרת השימוש במושכר וזאת כדי שתישמר לשוכר זכות ביטול ההסכם ואף תביעת המשכיר במידה ולא יוכל מסיבות אלה או אחרות לעשות שימוש במושכר לתכליתו.
מתקנים שיש בנכס: חשוב לציין כי עלות אחזקתם, לרבות מכשירים, אינסטלציה וכיו"ב תהיה על המשכיר. כך גם לגבי הוצאות מיוחדות של אחזקת הבנין. יש לוודא כי השוכר יישא אך ורק בהוצאות השוטפות של הבנין ולא עבור שיפוצים מסיביים.
בלאי סביר: כל שימוש במוצר כרוך מעצם טיבו בבלאי מתמשך. חשוב להבהיר שכל נזק/ שינוי שיהיה בנכס או במוצריו, שהינו כתוצאה משימוש סביר, לא יחייב את השוכר בתיקונו.
העברת זכויות: החיים כידוע דינמיים ולעתים הצרכים של היום אינם בהכרח הצרכים של מחר. לעיתים נדרש שוכר לשנות את מקום מגוריו, או פשוט שהנכס נמצא כלא תואם את צרכיו. על מנת להימנע מתוצאה קשה, בה לא יוכל השוכר לפנות את המושכר, או לחלופין שפעולה זו תהווה משום הפרה יסודית של הסכם השכירות. חשוב כי לשוכר תהיה הזכות להכניס שוכר חלופי בנעליו והמשכיר לא יוכל לסרב לשוכר החלופי, אלא מנימוקים סבירים בנסיבות העניין. חוק השכירות והשאילה מתייחס גם הוא לעניין זה ומתיר העברה בתנאים הקבועים בו.
הדדיות: משכירים רבים קובעים בהסכמים שורה של סנקציות כנגד שוכרים בגין כל הפרה ולו הקטנה של ההסכם. חשוב להדדיות בעניין זה, כך שגם כל הפרה של במשכיר תזכה את השוכר בסנקציות כלפי המשכיר.
מסים: חשוב להגדיר מי מהצדדים משלם את סוגי המיסים השונים. כנ"ל לעניין חיוב מים וחשמל.
הצהרות: חשוב לקבל הצהרת המשכיר בהסכם כי הינו הבעלים ובעל הזכויות בנכס. הצהרה כי אין לצד שלישי זכויות חזקה בנכס. וכן שהנכס ראוי ומתאים למטרה שלשמו הושכר.
סעד עצמי: לא פעם קורה שנגרם נזק לדירה שאין השוכר אחראי לו, ועם זאת המשכיר מסרב או משתהה בתיקונו. לעיתים מדובר בנזק שאינו מאפשר שימוש סביר בנכס, כמו נזילה וכיו"ב. חשוב לציין כי במקרה זה, השוכר יורשה לתקן את הפגם על חשבונו ולקזז את התשלום מדמי השכירות.
הצד של המשכיר
מועדים: ישנם מועדים שהינם בגדר תנאי יסוד להסכם, מועד פינוי המושכר יש לוודא כי השוכר יפנה את המושכר מיד עם תום תקופת השכירות. יוזכר לעניין זה כי חוק המקרקעין מאפשר אף לעשות שימוש בכוח לצורך פינוי אדם שלא מחזיק כדין את הנכס, ובלבד שהשימוש בכוח נעשה בסמוך למועד שנדרש לעזוב (החוק מגדיר 30 יום). מועד תשלום דמי השכירות, גם הוא תנאי יסוד להסכם שחריגה ממנו תזכה את המשכיר לסעדים מאת השוכר, לרבות פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית.
אופציה: במידה וסוכם על מתן אופציה לשוכר, חשוב לסייג ולומר כי האופציה תחול רק במידה והשוכר עמד במלוא תנאי ההסכם עובר למועד מימוש האופציה, אחרת תפקע הזכות לאופציה.
תמורה: התמורה כמובן היא מעיקרי הסכם השכירות ומהווה הבסיס לקיומו. חשוב לקבוע את התמורה במדויק ולהגדיר את מנגנון ההצמדה ככל והוחלט בין הצדדים כי התמורה תוצמד (ככלל מקובל להצמיד למדד המחירים לצרכן). דבר חשוב נוסף לקבוע כי זכות המוכר לקבלת מלוא התמורה עבור כל תקופת השכירות מתגבשת כבר ממועד תחילתו של ההסכם. כלומר בחוזה לשנה למשל, יש לחשב מה התמורה המגיעה עבור מלוא שנת השכירות ולקבוע אותה כתמורה המגיעה למשכיר, תוך ציון כי התמורה תיפרס ל-12 תשלומים. כך נבטל כל טענה של שוכר שעזב לפני הזמן כי לא התגבש המועד לשלם את יתרת התשלומים שלא שילם טרם עזיבתו.
הפרות: חשוב להגדיר מה תחשב כהפרת ההסכם ומה תהיה הסנקציה בגין הפרה. בדרך כלל בגין איחור קצר בתשלום תמורה ניתנת סנקציה של ריבית חריגה. בגין איחור ממושך מקובל לקבוע כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם המזכה את המשכיר גם בפיצויים.
פיצוי מוסכם: יש לקבוע סכום מסוים שיהווה פיצוי מוסכם במקרה שמי מהצדדים מפר את החוזה בהפרה יסודית.
עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עו"ד גינדי כספי העוסק בנדל"ן