הדיון סביב מחירי הנדל"ן בארץ מתמקד בדרך כלל בזוגות צעירים ובקושי הרב שחווים אלה מביניהם שמעוניינים לרכוש דירה למגורים. עם זאת גם רווקים ורווקות צעירים, כאלה שלא רוצים להתמסד או לבוא בברית הנישואים, נוטלים משכנתאות - ובהיקף לא קטן. דוח חדש של בנק ישראל מצביע על כך אמנם בשנים האחרונות 69% מרוכשי הדירות הם זוגות נשואים, אך שיעור גבוה יחסית של רוכשי דירות הם צרכנים שאינם נמצאים במערכת יחסים, כלומר רווקים, גרושים וכדומה.
על פי הנתונים שפרסם בנק ישראל, בשנה האחרונה, נטל הציבור בממוצע 10,000 הלוואות בחודש, בסכום ממוצע של 5.3 מיליארד שקל. 2015 הייתה שנת שיא בנטילת משכנתאות חדשות והסתכמה ב?65 מיליארד שקל. על פי נתונים ודו"חות ביניים, אלפי לווים נחשבים בהגדרתם צעירים המשתייכים לטווח גילאי 21-35. סביר להניח שפלח לא מבוטל מהם, הם רווקים שכבר מזמן נחשבים לצרכני משכנתאות לגיטימיים, מה שמצביע על שינוי המגמה, שמסייע למומחים לצייר פרופיל חדש המאפיין את אוכלוסיית נוטלי המשכנתאות.
חשוב להבין שרבים מהרווקים נמנים כבר עתה עם אלה שעשו צעד כלכלי משתלם ובטוח ונטלו משכנתא (שכן הסיכון עבורם קטן יותר). עם זאת ישראל אינה המדינה היחידה שבה רווקים יכולים ליטול משכנתא ולרכוש דירה. במדינות רבות בארה"ב, נכנסים צעירים אמריקאים למעגל רוכשי הדירה עוד בהיותם רווקים.
מצידו האחד של המטבע, המבינים דבר או שניים בתחום המשכנתאות, יודעים שתנאי הסף לקבלת משכנתא בישראל, כפי שנקבעו על ידי בנק ישראל, מציינים שני תנאים בלבד: גובה המינוף שלא יעלה על 75% לרוכשי דירה ראשונה, ושגובה ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה של הלווה. כלומר, לא קיימת מגבלה או אזכור בנוגע לסטטוס המשפחתי של הלווה, ולמרות זאת עיקר הדיון סביב מחירי הדיור מתמקד בפגיעה בזוגות צעירים ובהם בלבד.
בעלי עניין בשוק המשכנתאות, מצדם, המשיכו לפמפמם את העיקרון הכלכלי השנוי במחלוקת ולפיו שני לווים עדיפים מלווה יחיד, שהרי לשני לווים יש הון התחלתי גדול יותר, המורכב ברוב המקרים מכספי סיוע של שני זוגות ההורים ומתנות החתונה, וברוב המקרים גם שתי משכורות חודשיות, כלומר יותר הכנסה נטו.
אבל המציאות בשטח מראה מצב אחר. למרות שבאופן יחסי לזוגות ומשפחות לכאורה קל יותר לעמוד מול פקיד הבנק וליטול משכנתא, אין כל מגבלה על רווקים לקנות דירה באמצעות הון עצמי התחלתי ומשכנתא. כשאוכלוסיית הרווקים תפנים עובדה זו, יהיה עליה להתוודע למספר עקרונות חשובים, לפני הגעתם למחלקת המשכנתאות בבנק.
מה מטרת הרכישה של הנכס?
בשלב הראשון יש להחליט מהי מטרת הרכישה. אם הנכס הוא למטרת מגורים, סביר להניח שתשלומי המשכנתא החודשיים יחליפו את תשלומי שכר הדירה. לטעמי מדובר בצעד מומלץ מאחר שהקונה מפסיק לשלם דמי שכירות, ולא "זורק כסף לפח", אלא משלם מדי חודש על נכס שנמצא בבעלותו. אמנם התשלומים האלה כוללים גם תשלומי ריבית, אבל בטווח הארוך זה משתלם, כי כל תשלום מכיל גם החזר על חשבון הקרן.
לעומת זאת, אם מטרת הרכישה היא להשקעה, הרי ששכר הדירה שיתקבל מההשקעה יהווה מימון למשכנתא עצמה ובמקרים מסוימים אף עשוי להשאיר יתרה לשכור דירה במקום אחר.
הכירו את תנאי סף
בניגוד לתפיסה השגויה ולמחסום הפסיכולוגי המונע מרבים לעשות את הצעד המיוחל לעבר רכישת דירה משלהם, כדאי להבין שמשכנתא לוקחים בהתאם לנתונים פיננסיים ולא בהתאם לסטטוס משפחתי. למעשה, אין כל צורך, חשיבות או יתרון בלקיחת משכנתא עם בן זוג. המבחן הקובע לעניין זה הוא האיתנות הכלכלית. קיימים מספיק רווקים המשתכרים יפה למחייתם, כך שאין כל מניעה שרווקים ירכשו דירה שתמומן באמצעות לקיחת משכנתא, ובלבד שיעמדו בתנאי הסף של בנק ישראל.
תכנון לטווח ארוך
הליך קניית נכס בתקופת רווקות גורם לבטים רבים. כל לווה צריך להחליט אם הוא מעוניין לרכוש דירה קטנה למגורים - במקום לשלם דמי שכירות, או לחלופין לרכוש דירה גדולה יותר ואף לשלם יותר כל חודש, תוך חשיבה לטווח ארוך. ברור שדירה גדולה יותר תתאים בעתיד לזוגיות ולגידול ילד ראשון, וברור שהנכס צריך להתאים לצרכים של הרוכש, אבל הכי חשוב שהדירה תותאם ליכולותיו הכלכליות של הרוכש.
האם יש לכם ביטחון תעסוקתי?
רגע לפני לקיחת המשכנתא כדאי ללווה לנתח ולצפות את הסיכונים הקשורים לפן התעסוקתי. מקום עבודה שנתון יותר לתנודות ושינויים בהכרח מסוכן יותר, ולכן הלווה הוא בעל סיכוי גדול יותר לאבד את הכנסתו בעתיד. במצב כזה פחות מומלץ לקחת משכנתא לבד, כי אין בן זוג שיגבה את הלווה במקרה של קשיים תעסוקתיים.
גלגל הצלה: מבקשים עזרה מצד ג'
ההון ההתחלתי הוא המפתח לכל משכנתא, ובהתאם לסכום זה כל לווה יודע מה המינוף המקסימלי שניתן לקבל. חשוב לציין שלא לכל אחד מומלץ להשתמש במינוף המקסימלי (75%). יש מקרים, בעיקר כשמדובר בלווה יחיד, שבהם עדיף לקנות נכס זול יותר במינוף נמוך יותר, ובכך לחסוך עלויות מימון גבוהות. במילים אחרות: כדאי להקטין את ההחזר החודשי ואת מספר השנים של ההלוואה כולה.
שימו לב להיבטי מיסוי
אם הנכס מיועד להשקעה, על הלווה לדעת שתקבול שכר דירה בישראל הוא הכנסה שחייבת במס. קיימים כמה מסלולי מס לעניין זה, כך שכל לווה חייב לבחון אם הוא נופל בהגדרה ובמבחני המיסוי שנקבעו על ידי מס הכנסה. עניין שישפיע על הכנסתו החודשית משכר הדירה והוצאות כאלו ואחרות במהלך השנה. לפיכך, יש להבין את מכלול ההיבטים הפיננסיים בדרך לפקיד הבנק, לקבלת המשכנתא.
הכותב הוא רו"ח, מנכ"ל משכנתא ישראלית