250 מטרים בלבד מחוף הים של בבת ים, באזור שמוגדר כמרכז העיר בין רחוב בלפור לרחוב רמב"ם, ממוקמת כבר עשרות שנים מובלעת נדל"נית המשוועת להתחדשות: 116 יחידות דיור קטנטנות בגודל של בין 25-40 מ"ר בלבד מרביתן במצב של הזנחה מתקדמת, שנראות כאילו קפאו בזמן באמצע המאה הקודמת. המתחם, ששמו הרשמי הוא "מעונות ים", נבנה בין שנות ה-40' לשנות ה-50' כמעונות טייסים, אלא שמאז, על אף שגם הדיירים, גם העירייה וגם שורה של יזמים פרטיים כבר הביעו עניין לבצע במקום פרויקט תמ"א 38 איש לא הצליח בכך.
מספיק לשוטט ברחוב על מנת לראות את ההצדקה הכלכלית לביצועו של פרויקט תמ"א 38 במקום: המתחם כולו בנוי בבנייה בת שתי קומות בלבד ותופס שטח רב הרחוק מלמצות את פוטנציאל יחידות הדיור שניתן להקים בו בבנייה לגובה. מצבם הפיזי של הבניינים מוגדר בחלק מהמקרים כמסוכן למגורים, בחלקם בוצעו חיבורי חשמל, גז וצנרת פיראטים ובאחרים ישנן תוספות בנייה בלתי חוקיות המשוות למקום מראה עזוב ומוזנח.
אם להסתמך על המחירים של דירות ישנות ברחוב רמב"ם שבו גובל המתחם, הרי שבעסקאות האחרונות שבוצעו ברחוב המחיר למ"ר עמד על כ-18,000 שקל. כך למשל, דירת 70 מ"ר בת 3.5 בבניין משנות ה-70' נמכרה לפני כחצי שנה ברחוב זה במחיר של כ-1.2 מיליון שקל. עבור דירות 4 חדרים חדשות באזור זה מבקשים המוכרים סכומים שנעים סביב 1.5 מיליון שקל.
"המקום הזה הוא כמו 'חור שחור' בלב בת ים. מדובר במקום שמבחינת תשתיות ומצב המבנים מוגדר כמסוכן, כולל תשתיות חשמל חשופות ומצב הנדסי גרוע של הבניינים. אלא שהמצב המורכב ששורר פה מבחינת הבעלויות על הקרקע מקשה מאוד על כל תהליך של התחדשות עירונית למרות שברור שלכולם יש רצון שזה יקרה", אומר בשיחה עם וואלה! NEWS אילן מיכאלי, מנכ"ל חברת IMG המבקשת לקדם במקום פרויקט התחדשות עירונית.
IMG אינה לבד. בשנים האחרונות זיהו מספר חברות יזמיות את הפוטנציאל הכלכלי הרב הטמון בהוצאתו לפועל של פרויקט התחדשות עירונית במתחם ובמקביל לתהליכים של IMG מנסות חברות נוספות לאגד את הדיירים לאותה מטרה. גם עיריית בת ים, שחרטה על דגלה את קידום נושא ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, בין השאר בשל עתודת קרקעות אפסית שנותרה בעיר, גיבשו כבר בשנת 2011 מסמך עקרונות להתחדשות השכונה. מסמך העקרונות, שגובש עם אוניברסיטת תל אביב ונציגות הדיירים, ביקש לקדם במקום התחדשות שתאפשר לפנות את המתחם, להקים בו פרויקט חדש שיכלול יחידות דיור רבות ומרווחות יותר וישדרג גם את פני מרכז העיר.
אולם כאמור, מתחם מעונות ים בבת ים ממשיך להישאר מעין "חור שחור". הסיבה לכך קשורה בעובדה כי נכון להיום, כל הדירות במתחם אינן רשומות על שמות בעלי הדירות שרכשו אותם, אלא על שם חברות בע"מ. מרבית המבנים נרשמו על שם החברה המרכזית לשיכון ובניין בע"מ, או על שם חברות בת של אותה חברה, אך נכון לשנת 2016 כל החברות הללו - שהוקמו רק לצורך הרישום המקורי של המבנים כתעלול מס אינן קיימות. המשמעות: כל בעלי הדירות במתחם מעונות ים מוגדרים כבעלי מניות באותן חברות.
תהליך הרישום הבעייתי הזה, שאמנם היה מקובל למדי באזור תל אביב בשנות ה-50', הותיר את הדיירים עצמם כחוכרים, ולעתים חוכרי משנה בלבד של דירותיהם, באופן שלא רק מקשה מאוד על הוצאתו לדרך של פרויקט התחדשות אלא גם מקשה עליהם למכור את נכסיהם.
"השיטה של הקמת חברות 'גוש חלקה' היתה מקובלת למדי בעיקר באזור תל אביב ובמרכז הארץ למטרת מיסוי. עד היום יש מספר לא מבוטל של בניינים בתל אביב שרשומים עדיין ברישום הזה", מסביר עו"ד גיא פרבמן, ממשרד גיא פרבמן המתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית המלווה את הפרויקט.
לדבריו, "המשמעות היא שבנסח הטאבו הבעלות איננה רשומה ישירות על שם רוכשי הדירות ומשום שהחברות הללו אינן חברות פעילות, ולחלקן יש חובות לרשם החברות משום שמשנת 1975 לא שולמה אגרה נוצרו בעיות. בחלק מהמקרים החכירות של הדיירים פקעו ועל מנת להאריך את החכירה יש לאתר את בעלי המניות ובחלק מהמקרים משקיעים רכשו כאן דירות אך הבעלויות שלהם גם לא הוסדרו. לצערי, לאורך השנים עורכי דין שטיפלו בעסקאות מסוג זה, לא טרחו גם להסדיר את הנושא מול רשם החברות וכעת, כעבור שנים, קשה מאוד לאתר את כל הנוגעים בדבר ולהסדיר את הרישום מדובר בסבך לא קטן".
פברמן מציין כי בשנים האחרונות מספר חברות יזמיות ניסו לקדם במתחם מעונות ים פרויקט, אך נרתעו מהתהליך המשפטי הכרוך בהסדרת הבעלויות. בעיריית בת ים הבהירו כי מצידם ישנה נכונות לאשר בנייה של מגדלים בחלק של המתחם הגובל ברחוב בלפור, המשמש כציר ראשי, ואילו ברחוב רמב"ם הנטייה היא לאשר בנייה נמוכה יותר. "החלק שבו ניתן יהיה להקים מגדלים בני 20-30 קומות אמור לספק את הכדאיות הכלכלית של פרויקט התחדשות עירונית במקום, במטרה שהיזמים שייקחו על עצמם את הפרויקט יסדירו את המהלך מבחינה משפטית".
אלא שבין לבין, אולי בשל החיזור מצד גורמים יזמיים ואולי בשל ההבנה כי העירייה עצמה מאוד מעוניינת לקדם במקום פרויקט, התגלעו חילוקי דעות גם בקרב בעלי הדירות עצמם, שבחלקם מציבים דרישות והתניות לחברות היזמיות במקום. "חלק מהדיירים כאן דורשים שתהיה אך ורק בנייה נמוכה בפרויקט העתידי אך מדובר בדרישה בלתי אפשרית. כדי לעבור את המשוכה המשפטית ששוררת פה חייבים לייצר כדאיות כלכלית גבוהה, אחרת אין טעם לצאת לפרויקט והמשמעות היא לבנות מגדלים", אומר מיכאלי.
מעיריית בת ים נמסר בתגובה: "בשנים 2008-2011 סייעה העירייה בשיתוף אוניברסיטת תל אביב לגבש ביחד עם הדיירים רעיונות לתכנון השכונה ולבחירת צוות מוביל מטעמה לקידום ההתחדשות שלה. כמו כן העירייה ניסתה לעניין את חברת אל על, שמחזיקה חלק מהנכסים במקום, לקחת חלק בקידום וכנית ההתחדשות. במהלך השנים עמדנו בקשר עם היזמים השונים שהביעו התעניינות בתוכנית פינוי בינוי בשכונה, אולם עד היום הדיירים טרם חתמו על הסכם עם יזם למימושה. על אף שמדובר בשטח פרטי ביצעה העירייה שיפורים פיזיים במקום ובהם גינות קטנות ותשתיות לפינוי אשפה, וכן קידמה תכנית לפרצלציה של השכונה והסדרת המגרשים. עיריית בת ים, כמי שמאמינה בחשיבות ההתחדשות העירונית, תמשיך לסייע לכל יזם שיקדם תכנית כזאת במעונות הים".