בעשור האחרון נפתח אפיק השקעה חדש, שבו גם מי שלא מצוי בכיסו הון רב, יכול להשקיע בנדל"ן מעבר לים, באופן ישיר או באמצעות חברות שמתמחות בהשקעות נדל"ן בעולם. לא מעט יזמים וחברות מציעים להשקיע סכומים של 40-50 אלף דולר, תמורת תשואה שתתקבל בעוד כמה שנים. כמו בכל סוגי ההשקעות: ייתכן שהשקעה זו תישא פרי, וייתכן שהיא לא תניב את התשואה המצופה, אבל בדרך כדאי לכל משקיע להיערך לביורוקרטיה, סבוכה לעתים, ולהתכונן לקראתה. בעיקר דברים אמורים בשלוש תחנות עיקריות שכל משקיעי הנדל"ן בחו"ל צריכים לעבור ברשויות המס בארץ ובחו"ל.
תחנה ראשונה: מס הכנסה
עם קבלת ההחלטה על ביצוע ההשקעה נדרש המשקיע להעביר את סכום השקעתו לחשבון בנק של קרן ההשקעות בחו"ל, או לחשבון הבנק של החברה או היזם. לצורך ביצוע ההעברה נדרש המשקיע על ידי הבנק, במרבית המקרים, להמציא פטור מניכוי מס במקור. בפועל זהו המפגש הראשון של המשקיע עם רשות המסים. פטור מניכוי מס במקור מונפק על ידי פקיד השומה הרלוונטי ימים ספורים לאחר שהמשקיע מציג בפניו פרטים על מטרתה של ההעברה הבנקאית.
כבר בשלב הזה כדאי למשקיע להביא בחשבון שרשות המסים תבקש ממנו לפתוח תיק ברשויות המס. פתיחת תיק כזה תחייב את המשקיע להגיש דיווחים שנתיים, לשלם מקדמות מס בגין הכנסתו הצפויה, ואף להגיש הצהרת הון.
תחנה שנייה: חובת דיווח
בניגוד לתפיסה הרווחת, כל תושב ישראל חייב להגיש דו"ח הכנסות, למעט חריגים הפטורים מכך. הפטור המוכר מהגשת דוח מכל מי שכל הכנסתם היא משכר בלבד, למעט אלה ששכרם עולה על התקרה הקבועה בתקנות, מתבטל ברגע שהנישום מחזיק נכס בחו"ל ששוויו עולה על כ-1.9 מיליון שקל, וזאת גם אם כל הכנסתו היא משכר בישראל שנוכה ממנה מס במקור כדין.
בדומה לכך חייבים בהגשת דוח כל מי שמחזיק בזכויות בחברה זרה המחזיקה בנדל"ן, שאינה נסחרת בבורסה, וזאת ללא קשר לשיעור החזקתו או סכום השקעתו בחברה הזרה. למשל, תושבי ישראל שמשקיעים באמצעות קרנות נדל"ן סכומים שלעתים אינם עולים על 50 אלף דולר, ומחזיקים בשיעורים נמוכים בזכויות בחברות זרות, חייבים בהגשת דוח שנתי גם אם אין להם כל הכנסה מאותו נכס. באופן אוטומטי כל מי שמקבל הכנסה ממקור זר הופך לכזה שחייב בהגשת דוח, וזאת גם אם הפסיד מהשקעתו.
תחנה שלישית: דיווח במדינה שבה בוצעה ההשקעה
ישראלים המשקיעים בארה"ב באמצעות חברה זרה או שהשקיעו באותה חברה, חייבים בדיווח בארה"ב. לצורך כך עליהם לקבל מספר מזהה (IBIN) ולמלא טופס עם כל פרטיהם, כולל מדינת התושבות שלהם. בתום כל שנה נדרש כל משקיע להגיש דוח מס לרשויות המס בארה"ב. לצורך כך נדרשים המשקיעים במקרים רבים להיעזר במשרד רואי חשבון המוכר על ידי רשויות המס בארה"ב.
אופן חישוב ההכנסה החייבת
מצב שכיח הוא משקיע המקבל עודף תזרימי הנובע מהכנסות שכר דירה. לצורכי מס במדינה הזרה לאותו נישום נצמח הפסד לאור ניכוי ההוצאות והפחת.
לעתים חישוב הרווח לצורכי מס במדינה הזרה שונה בתכלית מחישוב הרווח בישראל, למשל פער בהתרת ניכוי הוצאות, שיעור פחת וכדומה. הבדל זה עשוי לגרום לתוצאה שבה למשקיע יהיה הפסד במדינה אחת - ובמדינה אחרת לרווח שיחייב אותו בתשלום מס. על המשקיע לבחון כל שנה מחדש את הפער הזה, ולבצע את ההתאמות הנדרשות בדוחותיו למס.
השקעות מזג זה מחייבות מעורבות של עורכי דין ורואי חשבון העוסקים במיסוי בינלאומי. ללא דיווח מדויק עשויה להיווצר השפעה מהותית על תוצאות המס של אותו משקיע, וכפועל יוצא על התשואה נטו למשקיע.
הכותב הוא עו"ד ורו"ח, שותף ובעלים של משרד ארניה ושות', עורכי דין, המתמחה במיסוי בינלאומי