10 טיפים למשכיר הדירה הזהיר

מה הנושאים המרכזיים שמומלץ למשכיר דירה להתייחס אליהם בהסכם שכירות? מה כדאי לברר לגבי השוכרים לפני החתימה על ההסכם ואילו בטחונות כדאי לקחת? וגם – מה מומלץ לעשות כדי שהשוכרים לא יברחו מהדירה מבלי לשלם

דירה למכירה , דירה להשכרה (ShutterStock)
(צילום: shutterstock)

קיבלתם דירת מגורים בירושה או רכשתם דירה להשקעה ואתם מעוניינים להשכיר אותה? חשוב לערוך הסכם שכירות בהיר ומסודר עם השוכרים אשר ישמור על האינטרסים שלכם כמו שצריך, וגם כדי לנסות ולהימנע ככל האפשר מוויכוחים ומחלוקות עם השוכרים במהלך תקופת השכירות (לדוגמא בשל נזקים למושכר או פיגור בתשלומים), שעשויה לעיתים להיות תקופה ארוכה מאוד.

עו"ד אהוד פאי, העוסק בתחום החוזים והמקרקעין, מסביר מה כדאי לעשות כדי שהשוכרים לא יפגרו בתשלומים או יעשו נזקים לדירה, אילו בדיקות מומלץ לעשות בנוגע לשוכרים לפני שחותמים עמם על הסכם, ואילו נושאים נוספים חשוב להקפיד לסכם מראש ולציין במפורש בהסכם השכירות.

1. מי הם השוכרים?

במרבית המקרים המשכיר פוגש את השוכרים לראשונה בחייו כשהם מגיעים לראות את הדירה, ולאחר מכן ובמידה והם "נראים" לו והדירה מוצאת חן בעיניהם, נחתם בין הצדדים הסכם שכירות. אך על סמך התרשמות ראשונית זו, אין למשכיר באמת יכולת לדעת מה הרקע של השוכרים ויכולתם הכלכלית, והאם עשויות להתעורר בעיות עמם במהלך תקופת השכירות – כגון פיגור בתשלומים, אי פינוי הדירה במועד, נזקים שיכולים להיגרם לדירה וכיו"ב. לכן, קיימת חשיבות רבה לכל מידע שיכול המשכיר להשיג על השוכרים בטרם החתימה על הסכם השכירות.

כך למשל, על מנת לברר את יכולתם הכלכלית של השוכרים, מומלץ לבקש מהם להמציא 6 תלושי שכר של החודשים האחרונים (גם שלהם וגם של הערבים), בכדי לדעת באם הם יהיו מסוגלים לשאת בפועל בתשלומי דמי השכירות. במקרים בהם לדעתכם יש ספק בנוגע ליכולתם הכלכלית לעמוד בהסכם, מומלץ גם לבקש מהשוכרים להמציא העתק של תנועת עו"ש בחשבונם.

מלבד הבדיקות הכלכליות, מומלץ גם לבצע בדיקות על הרקע של השוכרים. לדוגמה, ניתן לערוך עמם פגישה ארוכה יותר מהרגיל על מנת לנסות ולדלות יותר מידע אודותיהם, וכן ניתן ברוב המקרים לדלות מידע על כל אדם באינטרנט לרבות ברשתות החברתיות. בנוסף ניתן לבקש מהם טלפון של משכיר לשעבר אם במידה והם שכרו דירה על מנת לקבל חוות דעת. ישנם אף משכירים עם כי לעיתים רחוקות, המבקשים מהשוכרים להמציא מהמשטרה תעודת מרשם פלילי.

2. זכות השכירות ומטרתה

ראשית מומלץ לציין באופן מפורש וחד משמעי במסגרת הסכם השכירות, כי מטרת השכירות הנה לצורך מגורים בלבד, והשוכרים מתחייבים שלא לעשות שום שימוש בדירה למעט לצורך מטרה זו, לרבות איסור להפעלת כל עסק שהוא בדירה או בסביבתה.

כמו כן, מומלץ לציין בהסכם כי זכות השכירות הנה אישית של השוכרים בלבד, והם לא יהיו רשאים להעביר את זכות השכירות לטובת צד שלישי, לרבות לשוכר משנה, אלא אם כן ניתנה הסכמה שלכם בכתב ומראש, ובתנאי שדמי השכירות שהתחייבו השוכרים לשלם בהסכם - לא יופחתו.

3. דמי השכירות

כדי לנסות ולהבטיח שתשלומי השכירות ישולמו לכם במלואם גם אם השוכרים מחליטים לברוח מהדירה בטרם סיום תקופת השכירות, ובנוסף לביטחונות שחשוב לקחת מהם במועד החתימה על ההסכם, מומלץ לציין בהסכם את שיעור התמורה המלא עבור כל תקופת השכירות שמתחייבים השוכרים לשלם לכם, ולציין כי תמורה זו תשלום על-ידם במספר התשלומים שיסוכמו ביניכם.

לדוגמה, במידה ותקופת השכירות היא לשנה ודמי השכירות לכל חודש הנם בסך של 3,000 שקל כדאי לציין בהסכם כי התמורה המלאה שעל השוכרים לשלם לכם הנה בסך 36 אלף שקל, שתשולם על-ידם באמצעות 12 תשלומים שווים, ושבכל מקרה תהיו זכאים לקבל את התמורה עבור כל תקופת השכירות, אלא אם כן ימצאו השוכרים שוכרים חלופיים לשביעות רצונכם ובאותם דמי שכירות לפחות, ובמידה והשוכרים יחליטו לסיים את תקופת השכירות לפני סיומה ומבלי שמצאו שוכרים חלופיים, יהא עליהם לשלם לכם את מלוא התמורה עבור מלוא תקופת השכירות.

במידה ואתם מעוניינים שיהיה לשוכרים אופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופות נוספות, כדאי לקבוע מראש את מספר הימים שיהיה עליהם להודיע לכם על מימוש האופציה, וכמו כן כדאי לציין שתהיה לכם זכות לעלות את דמי השכירות בשיעור של 10% ביחס לכל תקופה נוספת.

4. בטחונות

מדובר ללא ספק באחד הנושאים החשובים ביותר במסגרת הסכם שכירות, שאף בא לידי ביטוי במרבית התביעות המשפטיות המגיעות אל כותלי בית המשפט בתחום זה. הבטוחה האידיאלית עבור המשכיר הנה ערבות בנקאית אוטונומית, שמשמעותה היא שהבנק של השוכרים יהיה מחויב לשלם למשכיר את סכום הערבות לפי דרישתו, ומבלי שיהיה עליו להוכיח שהשוכרים גרמו לו נזק או שהם הפרו את ההסכם. עם זאת מכיוון שהמשמעות עבור השוכרים בהמצאת ערבות זו היא תפיסת מסגרת אשראי של סכום הערבות, במקרים רבים, הם מסרבים להמציא ערבות כזו, מה גם כי הוצאת ערבות כזו כרוכה לעיתים בתשלום עמלות וריביות גבוהות.

במידה והשוכרים מסרבים להמציא ערבות כזו, מומלץ לדרוש מהם להמציא שטר חוב ללא ציון מועד פרעון ובלתי סחיר (ולהקפיד למלא את כל פרטיו), ושני ערבים שיחתמו גם הם על ההסכם. כדאי גם לקבל העתק של תעודות זהות של הערבים, וכן 6 תלושי שכר אחרונים של כל אחד מהם. כמו כן, חשוב לציין בהסכם השכירות במפורש, באילו מקרים יהיה רשאי המשכיר לעשות שימוש בבטחונות, ובנוסף כדאי לקחת מהשוכרים שיק ביטחון (בדרך כלל בסכום של 3-4 חודשי שכירות).

5. תשלומים שוטפים

מומלץ לבקש מהשוכרים להמציא המחאות פתוחות לפקודת חברת החשמל, המועצה המקומית, ולוועד הבית (במידה וישנם גורמים נוספים כגון: תאגיד מים או חברת גז אז גם להם), ולציין בהסכם כי במידה ובתום תקופת השכירות או האופציה, יישארו חובות של השוכרים כלפי אותם גורמים, יהיה המשכיר רשאי לפרוע את ההמחאות בהתאם לסכום החוב, ובמידה ובסיום התקופה לא יוותר חוב של השוכרים, מתחייב המשכיר להשיב לשוכרים את ההמחאות.

בנוסף, חשוב שהשוכרים התחייבו להודיע בסמוך למועד כניסתם לדירה לכל הגורמים הרלוונטים על כך שהם שכרו את הדירה, ולחייבם לדאוג להעביר את כל התשלומים השוטפים (כגון: חיובי החשמל, ארנונה וועד בית) על שמם, ולחייבם לשלוח אליכם בדואר רשום אישור על ביצוע העברות אלה. כמו כן, כדאי לחייב את השוכרים לשמור את הקבלות המוכיחות שהם בצעו את כל התשלומים המוטלים עליהם במסגרת ההסכם.

6. מצב הדירה

כדאי לחייב את השוכרים להצהיר במסגרת ההסכם, כי הם ראו ובדקו את הדירה באופן יסודי, לרבות מיקומה וסביבתה, ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם במצבה הנוכחי (AS-IS), ושהם מוותרים כלפיכם על כל טענה הקשורה לאי התאמה בנוגע לדירה.

בנוסף, מומלץ לציין בהסכם כי השוכרים מתחייבים שלא לשנות את מבנה הדירה בכל דרך שהיא, ושלא לבצע עבודות שיפוצים בדירה, אלא בכפוף לקבלת הסכמתם לכך מבכתב ומראש, ובמידה והם בכל זאת ביצעו שינויים ללא הסכמתכם, תהיו רשאים לדרוש מהם להחזיר את הדירה למצבה המקורי על חשבונם, ואם הם לא יבצעו זאת, הם יצטרכו לשלם לכם את כל ההוצאות הנדרשות לצורך החזרת הדירה למצבה המקורי.

7. נזק למושכר

ככל שישנם ויכוחים בין המשכיר לשוכרים בתקופת השכירות, יכול להיות כי הם יהיו על מי יישא בעלות של תיקונים או קלקולים בדירה. בדרך כלל נהוג שהליקויים בדירה הקשורים ליסודותיה ומערכותיה הנובעים מבלאי טבעי יהיו באחריות המשכיר, ולעומת זאת ליקויים שנגרמו לדירה כתוצאה מאשמתם או מרשלנותם של השוכרים, יחולו עליהם. אך עם למרות זאת, אתם מעוניינים להטיל את האחריות למשל על המזגן על השוכרים – יש לציין זאת במפורש בהסכם.

בכל מקרה, מומלץ לחייב את השוכרים להודיע לכם על כל מקרה של נזק או קלקול בדירה בסמוך לגילויו, ושכל התיקונים שיבוצעו בדירה, יבוצעו על-ידי בעלי מקצוע מיומנים בסמוך לגילוי הנזק, תוך תיאום מראש וקבלת אישורכם. כמובן שמומלץ גם לציין במפורש בהסכם כי אתם או מי מטעמכם תהיו רשאים לבקר בדירה בכל עת שתמצאו לנכון, לאחר תיאום מראש עם השוכרים. כמו כן מומלץ לחייב את השוכרים להתחייב לשמור על ניקיון הדירה וסביבתה, ושלא לגרום לכל הפרעה או מטרד (כגון: רעש או לכלוך) ביחס לשכנים או לאחרים.

8. רכוש וביטוח

כדאי לצרף להסכם נספח שיפרט את כל הרכוש המצוי בדירה, ולחייב את השוכרים לאשר כי הם קיבלו את הדירה עם כל הרכוש במצב תקין ושמיש, והנם מתחייבים לשמור עליו, שלא להוציא אותו מהדירה ולהשיבו עם סיום השכירות. בנוסף מומלץ לתעד (לצלם) את מצב הרכוש, וכן להבהיר, כי אתם לא תהיו אחראים לנזקים שייגרמו לרכוש הפרטי של השוכרים או לכל מי שיכנס לדירה במהלך תקופת השכירות, וכי הנם פוטרים אתכם מכל אחריות לכך. כמו כן, מומלץ לחייב את השוכרים לערוך ביטוח תכולה וביטוח כנגד נזקי גוף לצדדים שלישיים אצל חברת ביטוח מוכרת בישראל, ולהמציא אליכם העתק מהפוליסה בסמוך לחתימה על ההסכם. בנוסף, מומלץ לחייב את השוכרים להכניס אתכם כמוטב נוסף במסגרת פוליסת הביטוח.

9. סיום השכירות ופינוי הדירה

ראשית מומלץ לציין בהסכם שהשוכרים לא יהיו רשאים לסיים את תקופת השכירות לפני המועד המוסכם, ובמידה והם יפסיקו לעשות שימוש בדירה או יפנו אותה לפני המועד, הם עדין לא יוכלו להשתחרר מהתחייבויותיהם בהסכם, לרבות מנשיאת התשלומים החלים עליהם במסגרתו. עוד מומלץ לחייב את השוכרים בהסכם להשיב לכם את הדירה בתום השכירות שהיא נקיה, ומסוידת, ובמצב תקין, למעט בלאי סביר. בנוסף, כדאי לציין כי אם השוכרים לא יפנו את הדירה במועד הנדרש, יהיה עליהם לשלם פיצוי מוסכם עבור כל יום נוסף בו הם ישהו בדירה מעבר למועד המוסכם. בדרך כלל נהוג לקבוע סכום פיצוי גבוה על מנת להרתיע את השוכרים ממצב כזה.

10. מכירת הדירה

היות ותקופת הסכם השכירות עשויה לעיתים להיות ארוכה, הרי שקיימת אפשרות שתרצו בשלב כזה או אחר למכור או להעביר את הזכויות בדירה לטובת צד שלישי. לכן על מנת שתוכלו לעשות זאת במהלך תקופת השכירות רצוי להבהיר מראש בהסכם, שתהיו רשאים על פי שיקול דעתם הבלעדי למכור או להעביר את הדירה מבלי שתצטרכו לקבל את הסכמת השוכרים לכך, ובכפוף לכך שזכויותיהם בהסכם לא יפגעו. רצוי גם לציין שהשוכרים מתחייבים לאפשר כניסת קונים פוטנציאלים לדירה בכל עת, ובכפוף לתיאום מראש עמם.

• הכותב, עו"ד אהוד פאי, הנו עו"ד בתחום החוזים
• אין באמור במאמר זה, כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.