כך הפך המחסן ביפו למלון בוטיק מצליח

40 שנות נדל"ן על שטח אחד ביפו: מגרש ברחוב יהודה מרגוזה שרכש בשנת 1969 איש העסקים רמי רחמים לטובת אחסון חומרי בנייה, הפך בשנות ה-90 לבניין מגורים, והוסב לאחרונה למלון בוטיק . הגלגולים שעבר השטח ממחישים את מהפכת הנדל"ן של יפו

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore

בשנת 1969 רכש בחור צעיר בן 23, מגרש ברחוב יהודה מרגוזה ביפו, לצורך אחסון חומרי בניין ומסגרייה שפעלו במקום. האזור התאפיין בתחילת המאה בשטחי פרדסים רבים ובמיעוט בתי מגורים ועסקים. במונחים נדל"ניים האזור היה שווה מעט מאוד. תמורת המגרש שולם אז סכום כסף שמקביל כיום לכ-100 אלף שקל בלבד.

המגרש הזדמן בדרכו של איש העסקים רמי רחמים כמעט במקרה, אך השינויים שעבר לאורך השנים - משטח אחסון מוזנח, לפרויקט מגורים – ולבסוף למלון בוטיק שנפתח רק לאחרונה - מספר במידה רבה את המהפך הנדל"ני האדיר שהתחולל ביפו בעשורים האחרונים.

מלון מרקוזה (יח"צ , תצלום: שי אפשטיין)
(צילום: שי אפשטיין)

שיאנית עליות המחירים

במסגרת המהפכה הזו, הפכה יפו, גם בחסות משבר הדיור וגם תודות להשקעה לא מבוטלת מצד עיריית תל אביב בתשתיות באזור, לשיאנית עליות המחירים בתל אביב כולה. על פי נתוני אתר מדלן, בעוד שעליית המחירים בתל אביב בשמונה השנים האחרונות הגיעה לשיעור מרשים של כ-123%, הרי שיפו זינקה בתקופה זו בשיעור כפול של כ-250%, ובכך צמצמה את הפער מול מחירי השכונות המבוקשות במרכז העיר. הזינוק הכמעט דמיוני הזה, מושפע בין השאר מהגידול החד במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו באזור, לאחר שנים שבהן לא היה היצע דיור חדש במקום.

בניין מגורים עם חזית מסחרית

אלא שיפו של שלהי שנות ה-60 היתה אזור דל יחסית הן בהיצע מגורים והן בפעילות המסחרית, וסמיכותו של המגרש לאזור שוק הפשפשים ההיסטורי, לא העניקה לו בזמנו יתרון כלשהו.

"כשהשתחררתי מהצבא העבודה הראשונה שלי היתה בעסק של חומרי בניין שפעל במגרש הזה. בעל העסק אחסן בשטח הזה כלי עבודה, חומרים וסחורה. לאחר כמה שנים בעל המקום החליט לסגור את העסק, ואני קניתי ממנו את המגרש. התוכניות המקוריות שלי היו להמשיך באותה מתכונת: למכור חומרי בניין ולהגדיל את פעילות העסק – וכך היה", נזכר השבוע רחמים בראיון לוואלה ! NEWS.

במשך שנים התמיד בתכניתו המקורית, אך עם השנים האזור השקט של שלהי שנות ה-60, השתנה והפך לאזור בנוי ורוויי פעילות, שתנועת טרקטורים והבנייה חנקו את רחובותיו הצרים של ציר שוק הפשפשים הסמוך. רחמים העתיק את פעילותו העסקית בשנות ה-90 לאזור בלומפילד, ועל שטח המגרש הקים בניין מגורים בן 12 דירות בלבד, עם חזית מסחרית.

מלון מרקוזה (יח"צ , תצלום: שי אפשטיין)
(צילום: שי אפשטיין)

"יפו היא מקום שלא עוזבים"

פרויקט המגורים כלל בתכנון המקורי רק דירות גדולות בנות 130-150 מ"ר. רחמים החליט שלא למכור את הדירות בפרויקט אלא להשכירן ולהשאיר את הבניין בבעלותו המלאה, וזאת לא רק שיקולים עסקיים. "מבחינתי יפו היא מקום שלא עוזבים", אומר רחמים, שעלה לישראל מפרס בגיל שנה. "אני חי פה כל חיי, וכך גם משפחתי, חי ומסתדר מצוין עם ערביי האזור. לרגע אחד לא חשבתי למכור את המגרש – אין לי כוונה לעשות זאת גם בעתיד".

אלא שמה שהחל כפרויקט מבטיח, התגלה בהמשך כבעל חסרונות: בשוק השכירות היפואי הביקוש לדירות גדולות ויקרות הלך ופחת וכעבור תקופה שבה שיעור האכלוס בבניין היה נמוך, קיווה רחמים בשנות ה-2000 לשפץ את המבנה ולהקטין את שטח הדירות באופן שיאפשר לו להכפיל את מספר היחידות.

בתקופה ההיא המשיכו מחירי הדירות ביפו לזנק. על פי נתוני אתר יד2, למשל, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים ביפו היה כ-1.5 מיליון שקל ב-2011, לעומת יותר מ-2 מיליון שקל בינואר 2016. דירות 2 חדרים באזור, שעלו בשנת 2011 כ-700 אלף שקל, נמכרות כיום ביותר ממיליון שקל.

"הבנתי שעדיף להקטין את היחידות ל-70 מ"ר, כי זה התאים יותר לאוכלוסייה. אבל בעירייה התנו את השינוי בהסבת הבניין למלון", הוא אומר. במקביל, עבר מתחם שוק הפשפשים ההיסטורי של יפו, הפועל במרחק עשרות מטרים בלבד מהמגרש, מתיחת פנים מאסיבית – שצמצמה במידה רבה את מתחמי הרוכלים המסורתיים לטובת בתי עסק חדשים, מסעדות, בוטיקים ומקומות בילוי חדשים.

"התלבטתי במשך תקופה ארוכה, אבל בתקופת ההתלבטות הפסדתי כי דירות רבות לא הושכרו בבניין, ולבסוף החלטתי לקדם את תכנית המלון", הוא מפרט. מלון מרגוזה, שהוקם בהשקעה של כ-15 מיליון שקל, הוא מלון הבוטיק השני בלבד ביפו, אך להערכת גורמים בענף המלונאות מסמל את השלב הבא בהתפתחות האזור.

מלון מרקוזה (יח"צ , תצלום: שי אפשטיין)
(צילום: שי אפשטיין)

"בשנים הקרובות ייבנו מאות חדרי מלון ביפו"

"בתל אביב יש עשרות מלונות בוטיק כיום – בציר דיזינגוף, בן יהודה, רוטשילד, מונטיפיורי – אך ביפו יש נכון להיום רק עוד מלון בוטיק אחד, מלון המרקט האוס, שגם הוא ממוקם בשוק הפשפשים. להערכתי זו רק תחילתה של מגמה ובשנים הקרובות ייבנו מספר מלונות ביפו שיכללו מאות חדרי מלון חדשים", אומר בשיחה עם וואלה! אבי אגאג'ני, סגן נשיא התאחדות המלונות ומנכ"ל חברת הניהול במלון מרגוזה.

לדבריו, מלונות הבוטיק נחשבים למוצר המבוקש ביותר כיום בתחום המלונאות, בעיקר משום שהרווח בהם גדול יותר. "לשם השוואה, הרווח של המלונות הגדולים המסורתיים ממחזור הפעילות שלהם נע בין 20%-25%, אך מלונות בוטיק מגיעים גם ל-40% בשל עלויות התפעול הנמוכות שלהם".

כחלק ממגמה זו אומר אגאג'ני כי בבניין המשטרה ההיסטורי של יפו בכיכר השעון צפוי להיפתח בקרוב מלון חדש בבעלותם של האחים נקש בעלות מוערכת של כ-300 מיליון שקל. מלון נוסף, של חברת השקעות הנדל"ן RFR Holding מניו יורק ורשת המלונות ואתרי הנופש Starwood, נבנה ברחוב יפת פינת לואי פסטר לא הרחק משם, תחת השם W Tel Aviv. פרויקט זה, הסמוך ליפו העתיקה, יכלול כ-125 חדרי מלון לצד כ-38 דירות יוקרה ויוקם במבנה ההיסטורי של בית החולים הצרפתי, שעובר בתהליך זה גם עבודות שימור קפדניות.