כך נראה הרווח המטורף שגורפים משקיעי הדירות

בזמן שמשבר הדיור משתולל, הספיקו לא מעט ישראלים לקנות ולמכור דירות, בעסקאות מהירות שהניבו תשואות דמיוניות. ניתוח מיוחד של אתר מדלן ובית ההשקעות טופ אלפא בדק אלו תשואות ניתן היה להשיג באפיק אחר? הדירות שנמכרו פעמיים והניבו רווח נאה

שדרות מסריק, תל אביב. ינואר 2016 (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

הנתונים הרשמיים שנחשפו השבוע בנוגע להשקעות הנדל"ן בישראל מעידים כי לחמישית מהציבור בישראל יש דירה נוספת. הסיפור של העסקה הבאה, עסקה שרירותית שנבחרה לצורך המחשה בלבד, מספק הצצה למספרים המטורפים מאחורי השקעות הנדל"ן הסטנדרטיות של השנים האחרונות: דירת מגורים בת 3 חדרים (62 מ"ר) הממוקמת ברחוב בכור שטרית בשכונה י"א בבאר שבע, נרכשה על ידי פלוני בחודש אוגוסט 2009 במחיר של 258 אלף שקלים. מקץ חמש שנים ועשרה חודשים בלבד – בחודש יוני 2015 – נמכרה דירה זו במחיר של 515 אלף שקל. התשואה הכוללת על העסקה עומדת על 332% (בהנחה שנלקחה משכנתא עם הון עצמי מינימלי של 30% ממחיר הדירה), או 28.5% אם מסתכלים על התשואה השנתית בלבד.

אלא שעסקה זו כאמור אינה יוצאת מהכלל. ניתוח מיוחד שבוצע עבור וואלה! NEWS על ידי אתר מדלן, במסגרתו נבחרו 20 עסקאות חוזרות מתוך דיווחי רשות המסים חושף תמונה חד משמעית: מי שהספיק לרכוש דירה ולמכור אותה תוך שנים ספורות – בעיצומו של משבר הדיור - השיג תשואות חסרות תקדים על השקעתו, גם בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים. בחזרה לעסקת הרכישה והמכירה בבאר שבע: לשם השוואה, באותה תקופה מדד תל אביב 100 הניב תשואה כוללת של כ-59.5% (ו- 8.27% תשואה שנתית). השקעה בפק"מ באותה תקופה היתה מניבה 0.80% תשואה שנתית.

עסקה אחרת שבוצעה ברחוב יוסף בשכונת הדר הכרמל בחיפה בחודש יולי 2008 – מספרת סיפור דומה: בחודש זה נרכשה דירת 3 חדרים בגודל 87 מ"ר במחיר של 372 אלף שקל וכעבור כ-4 שנים בלבד נמכרה במחיר של 530 אלף שקל. העסקה מגלמת תשואה הנעה בין כ-100% (במידה ולא נלקחה משכנתא) ועד כ-141.5% (במידה ונלקחה משכנתא עם הון עצמי של 30% ממחיר הדירה).

לשם השוואה, מדד תל אביב 100 הניב בתקופה זו תשואה של כ-4% בלבד ואילו השקעה בפק"מ באותה התקופה היתה מניבה השקעה כוללת חיוורת למדי בשיעור של 3.31% בלבד. האם ההשקעה בנדל"ן באותה תקופה היא אכן השקעה חסרת תקדים? אלעד מלמד מבית השקעות טופ אלפא למשל, סבורים כי ניתן היה להשיג תשואה גבוהה יותר באותה התקופה, למשל באמצעות השקעה בסקטור הקמעונאות בארה"ב, שרשמה עלייה של 76% בחמש שנים האחרונות. סקטור זה מכיל בתוכו מגוון חברות העוסקות בתחומים שונים החל מרשתות מזון, ביגוד, אלקטרוניקה ורכב ועד חברות הפועלות בתחום המסחר המקוון ובהשוואה לתקופה הזו – השקעה בסקטור הקמעונאות היתה מניעה 102.6%.

השוואת תשואות (יח"צ)

במקום אחר, בתקציב אחר, המספרים נשארים דומים: דירת 3 חדרים (68 מ"ר) שנרכשה ברחוב לוחמי הגטאות בגבעה הצרפתית בירושלים באוקטובר 2009 במחיר של 885 אלף שקל – נמכרה כעבור חמש שנים וארבעה חודשים (בפברואר 2015) במחיר של 1.365 מיליון שקל. העסקה מגלמת תשואה הנעה בין כ-110% (ללא משכנתא) ועד כ-181% במידה ונלקחה משכנתא עם הון עצמי מינימלי של 30% ממחיר הדירה. לשם השוואה, מדד תל אביב 100 הניב בתקופה זו תשואה של כ-37%.

ניתוח השקעה אלטרנטיבית שבוצע אף הוא על ידי אלעד מלמד מבית ההשקעות טופ אלפא מגלה כי אפיק טוב יותר באותה תקופה היה עשוי להימצא באמצעות השקעה בסקטור הביוטכנולוגיה בארצות הברית שרשם עלייה בשיעור של 210% בחמש שנים האחרונות. מלמד ציין כי בהשוואה לעסקה שנעשתה בירושלים, רשמה הקרן 408% באותה תקופת זמן.

עם זאת, בניגוד לבחינה בדיעבד של השקעה במניות, שמטבען נחשבות לתנודתיות יותר וקשה לנבא כיצד יתנהגו לאורך זמן, נדמה שמי שבחר לשים את כספו ברכישה ומכירת דירה הצליח להשיג בקביעות מספרים דומים – ללא קשר למיקום הנכס.

השוואת תשואות (יח"צ)

דוגמא אחרת מעסקת רכישה ומכירה של דירת 4 חדרים (82 מ"ר) ברחוב בר כוכבא ברמת גן משקפת נתונים דומים: הדירה נרכשה בנובמבר 2006 במחיר של 987 אלף שקל וכעבור שמונה שנים בלבד, בדצמבר 2014, נמכרה במחיר של 1.745 מיליון שקל. מחיר זה מגלם תשואה הנעה בין כ-163% (ללא משכנתא) ועד כ-256%, במידה ונלקחה משכנתא עם הון עצמי של 30% ממחיר הדירה. לשם השוואה, מדד תל אביב 100 הניב בתקופה זו תשואה של כ-41% ואילו השקעה בפק"מ היתה מניבה תשואה כוללת של 6.61% בלבד.

מספרים דרמטיים נרשמו גם בעסקה בחולון – שבוצעה בשיא תקופת המשבר: דירת 3 חדרים (58 מ"ר) ברחוב יצחק הלוי שנקנתה בנובמבר 2007 במחיר של 426 אלף שקל נמכרה כעבור שבע שנים וארבעה חודשים (מרץ 2015) במחיר של 900 אלף שקל. מחיר זה מגלם תשואה הנעה בין כ-194% (ללא משכנתא) ועד כ-370% במידה ונלקחה משכנתא עם הון עצמי מינימלי של 30% ממחיר הדירה. לשם השוואה, מדד תל אביב 100 הניב בתקופה זו תשואה של כ-22.6% בלבד.

השוואת תשואות (יח"צ)

נוכח המספרים הללו, נדמה כי על אף שעל פניו קיימים אפיקי השקעה רווחיים יותר, הרי שמבחינת רמת הוודאות - הזירה הנדל"נית סיפקה מתחילת המשבר מוצר כמעט בלתי מנוצח, במסגרתו שוק מתחילת המשבר בשנת 2007, הרוויח באופן עקבי וקבוע תשואות דמיוניות, בלי קשה לסוג הנכס או

השוואת תשואות (יח"צ)