מדי פעם יוצא לי לדבר עם אנשים שונים, ולגלות שלרגע אחד הם יודעים ומיד לאחר מכן שוכחים לחלוטין מה הריבית המדויקת שהם משלמים על מסלולי המשכנתא השונים, וגם כמה פרומילים של הנחה הם קיבלו כאן או שם. אבל לשאלה פשוטה "מה יקרה אם הריבית תשתנה ברבע אחוז?", או "מה ההבדל בין המסלולים?" הם פוטרים ב"לא יודע, צריך ללכת לפקידת הבנק ולבדוק...."
הבשורות הטובות הן שאין צורך ללכת לפקידת הבנק כדי לברר את הנתונים האלה. האפשרות לחשב את המשכנתא נמצאת מתחת לאצבעותינו ובצורה פשוטה למדי רק צריך להבין את ההגיון, לברר שני פרטים - ואתם הופכים להיות יועצי משכנתא מדופלמים.
למען האמת אני רוצה להגיש תלונה רשמית לביל גייטס וחברת מיקרוסופט וגם לגוגל: איך יכול להיות שהאקסל עדיין לא למד לעשות קפה עם שניים סוכר? לא יכולים ליצור עם כל טכנולוגיות ה-USB, מחשב שמחמם קצת מים, מוסיף קפה וסוכר ומערבב? כי את כל שאר דברים בחיים האקסל כבר יודע לעשות.
איפה הפונקציה?
פונקציית האקסל שמאפשרת לבצע את חישוב החזרי המשכנתא נקראת PMT, קיצור של Payment - תשלום; ושלושת הנתונים שיש לברר כדי לדעת מה יהיה גובה ההחזר הם:
1. מה הריבית שנגזרה עליכם
2. מה מספר השנים שאתם מעוניינים לשלם
3. מה סכום ההלוואה
עוד הערה אחת קטנה לפני הכנסת החישוב: הנטייה שלנו היא לדבר במונחים שנתיים "ריבית שנתית", "מספר השנים שנשלם את המשכנתא" וכדומה. אבל מאחר שאת המשכנתא אנחנו משלמים, לצערנו או לשמחתנו, מדי חודש, יש צורך לסדר את הנתונים באופן שיותאמו לנתונים החודשיים.
כמו כל דבר בצה"ל, או באקסל, יש לחלק את התהליך לשלושה חלקים:
ראשית, כותבים את הסימן =, כך האקסל מבין שאתם מקצועיים ומתכוונים להכניס נוסחה, אחרת מה כל זה שווה.
שנית, מכניסים את שם הפונקציה, כאמור PMT, ושלישית, פותחים סוגריים - ולא שוכחים לסגור אותן בסוף.
דוגמה: נניח שקיבלנו הצעה לקבל משכנתא של 500 אלף שקל מבנק אחד עם ריבית של 3.5%, למשך 20 שנה.
הנוסחה שמתקבלת היא: (PMT(3.5%/12,20*12,-500000=
הנוסחה עצמה מורכבת משלושה חלקים. החלק הראשון הוא rate, כלומר, הריבית השנתית בהצעה שקיבלנו היא של 3.5%. כדי לחשב מה יהיה ההחזר חודשי שלנו, צריך להעביר את הריבית למונחים חודשיים ולחלק ל-12 (חודשים בשנה). התוצאה המתקבלת היא ריבית של כ-0.29% בחודש. אמנם הריבית מחושבת בריבית-דריבית מדי חודש, אבל חלוקה ל-12 מספקת לנו נתון קרב למדי ומפשטת. סימן הפסיק במשוואה מסמן לאקסל שעברנו חלק.
החלק השני הוא NPER, שזה קיצור של number of periods, כלומר מספר התקופות שנשלם. בדוגמה שלנו מדובר בהלוואה ל-20 שנה וכדי שנתאים אותה לתשלומים חודשיים, נכפיל ב-12 כלומר 20 שנה, שבהם יש 240 תשלומי משכנתא. גם כאן נוסיף פסיק כדי לסמן לאקסל שאנו עוברים לחלק השלישי של הנוסחה.
החלק השלישי הוא PV, קיצור של present value, כלומר, מה סכום הכסף שאנחנו לוקחים כמשכנתא בערכים של היום. בדוגמה שלנו הסכום הוא 500 אלף שקל. באקסל מכניסים את הנתון הזה בערך שלילי, כלומר עם סימן של מינוס (-). (סימן המינוס קשור לכך שבתזרימי מזומנים המחשב מבין שתקבול הוא בסימן מסוים ותשלום הוא בסימן הפוך). שוב יש לסגור סוגריים, אחרת האקסל יבקש עוד נתונים.
התוצאה המתקבלת בדוגמה שלנו היא תשלום של 2,900 שקל בדיוק.
עכשיו אפשר לשחק קצת עם הנתונים. למשל, במקום ריבית של 3.5%, נשנה את הנתון לריבית של 5.5% והתוצאה שנקבל היא החזר חודשי של 3,439 שקל. המשמעות היא שאם מעלים את הריבית ב-2% בלבד ההחזר החודשי מזנק ביותר מ-500 שקל, או תוספת של 20% בהחזר החודשי. אם המדד יעלה ב-2%, ההחזר החודשי של משכנתאות צמודות, יעלה בדוגמה שלנו ב-60 שקל בערך מדי שנה.
אם תשאלו מה הקשר בין הריבית לבין המדד או האינפלציה, נסביר שיש ביניהם קשר חזק, בדרך כלל הם הולכים יד ביד, וההפרש ביניהם נקרא הריבית הריאלית. למשל, במשכנתאות שצמודות לריבית (כמו משכנתא בריבית פריים) סכומי החיוב יתחילו להשתולל ברגע שהריבית תתחיל לעלות, ואין ספק שהיא תעלה שהרי הנגידה האמריקאית כבר הודיעה כי בכוונתה להעלות את הריבית ב-1% במהלך 2016. לעומת זאת, משכנתאות צמודות יעלו בקצב המדד בלבד, ומשכנתאות שאינן צמודות למדד או לריבית ייתקעו באותו בשיעור ריבית שנקבע עם נטילת המשכנתא וזו גם הסיבה שהריבית במסלול זה מעט יותר גבוהה.
החשש הגדול ביותר של בנק ישראל הוא מהתסריט של עליית ריבית ממושכת וארוכה, ולכן אין ללקוחות אפשרות לקחת את רוב המשכנתא בריבית משתנה שהיא זולה, אך מסוכנת. כדאי לדעת את הנתון הזה, ולראות בעצמכם בעמוד האקסל שלכם איך עושים את החישוב ומה המשמעות.
הכותב הוא מנהל כספים בחברה תעשייתית
yehudam7@gmail.com