חבר בקבוצת רכישה תובע את ענבל אור: "חלקלקה וחזירית"

סכסוך משפטי בין מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור לבין חבר בקבוצת רכישה שארגנה אור סמוך לחוף מציצים בתל אביב, הגיע בימים אלה לבית המשפט. בהמרצת פתיחה שהגישה אור לבית המשפט המחוזי בתל אביב נחשף כתב הטענות שהגיש חבר הקבוצה, איש העסקים יוסי דינה, יהודי-אמריקאי תושב לוס אנג'לס הפעיל בשוק התקשורת. דינה טוען כי אור לא עמדה בהתחייבויותיה כלפיו.

טענותיו של דינה הוגשו אל הבורר השופט בדימוס אורי שטרוזמן, אלא שאור מצידה, מכחישה את האמור בכתב הטענות ודורשת בהמרצת הפתיחה לפתור את הסכסוך בבית המשפט ולא לקיים את הליך הבוררות.

תחילת הפרשה ב-2008, שנת פריחתן של קבוצות הרכישה בישראל. קבוצת אור סיטי נדל"ן, בבעלות אור, יצאה אז בבשורה לפיה תקים את "מגדל הרופאים" היוקרתי בתל אביב תוך שלוש שנים, לאחר שארגנה קבוצת רכישה איכותית שכללה שמות של בכירים בענף הרפואה המשפט והבנקאות. בין הקונים ניתן היה למנות את אשר גרינבאום, המשנה למנכ"ל כימיקלים לישראל; עו"ד נחום פיינברג, מבכירי המשפטנים בדיני עבודה; חמי אלמוג, דירקטור בבנק אגוד ושמות נוספים.

הקרקע שנרכשה על ידי הקבוצה ממוקמת ברחוב הושע 18 כ-100 מטר מהים, סמוך לחוף מציצים ולרחוב הירקון, וכללה זכויות להקמת בניין מגורים בן 9 קומות. אור ביקשה הקלות לשתי קומות נוספות, ולמרות שלא ידעה אם ההקלות יאושרו, שיווקה גם את הדירות הנוספות בשתי קומות אלו והחתימה את הקונים על סעיף הקובע כי ידוע להם שאם ההקלות לא יאושרו ייאלצו רוכשי הדירות בקומות 1-2 לצאת מהקבוצה ויקבלו את כספם בחזרה בתוספת ריבית.

היום, כ-7 שנים לאחר ששיווקה אור את הדירות בפרויקט, תובע דינה מאור 25 מיליון שקל בכתב התביעה שהגיש לבורר שטרוזמן נגד אור וחברת מציצים שבבעלותה, ששיווקה לרוכשים את הדירות.

מכתב התביעה עולה כי ב-2008 קיבלה מציצים שבבעלות אור אופציה לרכוש את הקרקע ברחוב הושע, כאשר מיד לאחר מכן, כפי שנהוג בקבוצות רכישה, החלה אור לשווק זכות לדירות יוקרה בפרויקט. אור שכנעה את דינה לרכוש 18% מהמגרש, או במילים אחרות זכות לדירת יוקרה עם נוף מלא לים המתפרסת על פני שתי קומות שלמות בבניין קומות (10-11).

אור המוגדרת בתביעה כאשת שיווק "חלקלקה ומנוסה", זיהתה כי דינה הוא רוכש פוטנציאלי בעל ממון, ואף תוארה בכתב התביעה בלשון החריפה הזו: "אור קפצה על דינה כמוצאת שלל רב ושכנעה אותו לרכוש את הדירה ולא בחלה בשום אמצעי שיווק על מנת לשכנע את דינה לבצע את הרכישה, לרבות יציאה למסעדות מפוארות, הזמנה למשקאות אלכוהוליים, וכל אמצעי שיווקי הקיים בספרים, תוך הבטחות כי מדובר בפרויקט הכי יוקרתי בתל אביב ובארץ, וכי יקבל דירה המשקיפה לים, וכי תוך 20 חודשים יתקבל היתר בנייה".

על סמך מצגיה והתחייבויותיה של אור, נטען בכתב התביעה, דינה החליט להשקיע את כספו בפרויקט ולא בפרויקטים אחרים שהוצעו לו בשעתו. כך נכתב בכתב התביעה: "דינה נתן אמונו באור ולאחר מסכת שכנועים, הצהרות ומצגים רבי קסם של אור - אשת שיווק מתוכחמת ומניפולטיבית - חתם על הסכם לרכישת הזכות לדירה עם חברת מציצים אשר בבעלות אור". דינה טוען כי אור הבטיחה לו כי ייהנה תוך שלוש שנים מדירת יוקרה סמוכה לחוף הים, וירוויח מהשבחה על השקעתו.

אלא שאצל אור, מציין דינה בכתב התביעה, "הצהרות והתחייבויות לחוד ומציאות לחוד". לטענתו, היתר הבנייה אותו התחייבה אור לספק בתוך 20 חודשים ממועד חתימת דינה על הסכם השיתוף באוגוסט 2008, הוצא רק לפני ארבעה חודשים, בחלוף שש שנים.

בנוסף נטען, כי התחייבות אור וחברת מציצים כי דינה ישלם סכום קבוע וסופי בגין הזכות לדירה בסך 11.6 מיליון שקל הופרה כאשר דינה שילם בפועל 13.6 מיליון שקל, יותר מ-2 מיליון שקל מעבר לסכום אליו התחייבה אור. זאת, בניגוד להסכם אשר קבע במפורש כי "הסכום משקף מחיר מוחלט וסופי לרכישת הממכר, אינו מותלה בדבר, לא יחול בו שינוי בשום נסיבות".

מהתביעה עולה כי שני האלמנטים החשובים ביותר ברכישת דירה, המחיר ולוחות זמנים, חרגו משמעותית מההצהרות. יש לציין כי הדבר נכון לקבוצות רכישה רבות שלוחות הזמנים והמחיר בהם נוקבים מארגניהם הנם בגדר הערכה בלבד, כאשר חוק המכר המחייב יזמי נדל"ן לעמוד בהתחייבות למחיר ולוח זמנים, אינו חל על מארגני קבוצות רכישה.

מדוע נרשמה חריגה גדולה כל כך בלוחות הזמנים ובמחיר? המכשולים בדרכה של קבוצת הרכישה ברחוב הושע נמשכו, כאשר אור ששיווקה דירות ב-11 קומות החתימה את דינה על נספח בו צוין כי אם ייצאו הרוכשים מקומות 1 ו-2 שאר הרוכשים ובכללם דינה, ישאו בעלות הוצאתם. דינה שביקש לצמצם את הסיכון שלו בתרחיש מעין זה, הגיע להסכמות עם אור לפיהם תוספת המחיר בגין יציאת דיירי קומות 1 ו-2, לא תעלה על סך של 7.15% ממחיר הקרקע ששילם, כלומר עד 825 אלף שקל. בכל הפרש מעבר ל-7.1% אמורות היו לשאת הנתבעות על פי ההסכם.

בפועל, נטען בתביעה, נאלץ דינה לשאת בתשלומים לדיירים היוצאים מהקבוצה בקומות 1 ו-2, 1.4 מיליון שקל נוספים מעבר להתחייבות הנתבעות כלפיו. זאת לאחר שפניותיו אל אור לעמוד בהתחייבותה לשלם את ההפרש החורג מ-7.1% לא נענו ודינה מצא עצמו בסכנה להפרת הסכם השיתוף מול יתר חברי הקבוצה.

בסך הכל, השקיע דינה בפרויקט 15.2 מיליון שקל, בעוד סכום הרכישה הסופי עמד על 11.6 מיליון שקל, והנתון נתמך באישור של רו"ח הקבוצה אלי הילל. מתוך סכום זה שילם דינה עד כה 2.2 מיליון שקל רק עבור הדיירים היוצאים.

בתביעה נטען כי המצגים של אור כי דינה יקבל דירת יוקרה מושלמת בתוך 3 שנים הפכו ל"חלום בלהות", שכן בפועל, מעריך דינה בתביעה, הבניין ייבנה ויושלם אולי בעוד 4 שנים, כלומר בחלוף 8 שנים מהמועד עליו הצהירה אור בפני דינה טרם רכישת הזכויות.

עוד נטען, כי המצגים לפיהם דינה ייהנה מדירה עם נוף מלא לים גם הם נתגלו כ"כזב בוטה" שעה שאור מכרה זכויות שאינן קיימות לדיירים בקומות 1 ו-2 בפרויקט כך שגובה הדירה ינחת בשתי קומות לקומות 8 ו-9 וספק אם ייהנה מנוף ולו חלקי לים.

טענה קשה נוספת שעולה מכתב התביעה, מתייחסת למחיר הכולל ששילמו חברי הקבוצה על הקרקע. "מצגי אור כי עלות רכישת הקרקע מסתכמת ב-64.6 מיליון שקל נתגלו כמצג שקרי, שעה שהתברר כי עלות רכישת הקרקע הסתכמה ב-44.5 מיליון שקל בלבד, וכך אור גרפה בעורמה לכיסה 20 מיליון שקל", טוען דינה בכתב התביעה.

הוא מוסיף: "לא מיותר לציין כי על יסוד התנהגותה המרמתית-חזירית של אור, שילם דינה לאור סכום נוסף של 200 אלף דולר שכן לטענתה השקרית לא קיבלה תמורה נוספת מעבר לעמלת ייזום. מדובר בהטעיה ברורה ובמצג כוזב של הנתבעות, אשר לו היה התובע יודע על כך בזמן אמת לא היה מסכים לשלם להן את סך התמורה החוזי, אלא הרבה פחות".

על כן, טוען דינה, יש להפחית מסכום הרכישה עליו הוסכם עימו 3.6 מיליון שקל. לטענת דינה, מדובר בשיטת עבודה בהנהגת אור, "המציגה בפני רוכש פוטנציאלי מצגי שווא בדבר מחיר הקרקע, כאשר באופן מעשי המחיר המשולם על ידה בפועל נמוך משמעותית וזאת על מנת להגדיל את הקופון שהיא גוזרת, על גבם של הרוכשים התמימים כמובן".

טענה מעניינת נוספת שעולה מן התביעה שהגיש דינה עוסקת מתייחסת לסעיף בהסכם עליו חתמו הצדדים, הקובע כי אם גובה הדירה יקטן מ-5 מטרים, יתחלף דינה עם אור, יקבל למעשה את דירת הפנטהאוז שייעדה לעצמה בקומה ה-11, ואילו אור תקבל את הדירה של דינה בקומה 10. בהקשר זה מציין סעיף נוסף בהסכם כי לשם הבטחת חלופת הדירות בעתיד, לצדדים אסור בינתיים למכור את דירותיהם, אלא אם קיבלו אישור לכך.

עוד נקבע בהסכם כי אור מתחייבת שבריכת השחייה בקומת הפנטהאוז של הפרויקט תהיה חלק מן הרכוש המשותף. בתביעה טוען דינה כי בניגוד להסכם, אור מכרה את דירת הפנטהאוז שבה נכללת בריכת השחייה לחמי אלמוג, עם הזכות הבלעדית לאלמוג להשתמש בבריכה.

דינה טוען כי כאשר פנה לאור בעניין הבריכה, אמרה לו כי הרוכש אלמוג נטל על עצמו את התחייבויותיה בעניין השימוש בבריכה. אלא שבשיחות שקיים דינה עם אלמוג התנער אלמוג מהתחייבויות אלה, וספק אם אכן נטל את התחייבויות אור בהסכם. לטענת דינה, מדובר בהפרה בוטה של ההסכם מצד אור ובתביעה הוא מדגיש כי רכש את הדירה בין היתר בגלל מצגיה של אור בעניין קיומה של בריכת שחייה משותפת בבניין, נושא שהיה מהותי עבורו. דינה מעריך כי שווי דירתו, בשל העובדה שאינה כוללת שימוש בבריכת שחייה, ירד ב-1.9 מיליון שקל.

לטענת דינה, נגרמה לו "עוגמת נפש אדירה" ולמרות היותו "ציוני אוהב ישראל", הוא נרתע מלבוא למדינת ישראל בגלל "מסכת הייסורים שהעבירה אותו אור". לטענתו, כל נסיונותיו במשך השנים לפתור את המחלוקות עם אור ולקבל את המגיע לו בהתאם להתחייבויות עלו בתוהו ונתקלו בהבטחות סרק מאחוריהן לא עמד דבר, מלבד רצון הנתבעות למשוך זמן.

לדבריו, לא נותרה לו ברירה אלא לפנות להליך בוררות אלא ש"בסופו של יום הבוררות לא יצאה אל הפועל לאור הבטחותיה הכוזבות של אור למצוא פתרון, שהתבררו שוב כאחיזת עיניים".

דינה מסכם ומציין כי "עד עצם היום הזה לא חפרו בור אחד בקרקע ואין לדעת מתי יחלו עבודות הבנייה. מה שכבר ברור הוא כי מזה תקופה ארוכה לתובע לא מתאפשרת נוכחו בוועד המפקח ולמעשה הינו ממודר ממה שנעשה בפרויקט, אף שרכש 20% ממנו ועל התחייבות הנתבעות כי יוכל למנות גורם בוועד המפקח מטעמו".

דינה תובע מאור 25 מיליון שקל, המחולקים כך:

* הפרשי ריבית והצמדה - 2 מיליון שקל.

* חריגה בסכום ששילם לדיירים היוצאים - 1.4 מיליון שקל.

* החלק היחסי בהפרש ששילם על הקרקע על פי המחיר בפועל - 3.6 מיליון שקל.

* השבת עמלת השיווק שקיבלה אור - 704 אלף שקל.

* תשלומי ריבית ששילם בגין העיכוב בהוצאת היתר הבנייה - 6.7 מיליון שקל.

* פיצוי חוזי המוסכם על פי הסכם השיתוף - 190 אלף שקל.

* ירידת ערך הדירה עקב אובדן הזכות להשתמש בבריכה - 1.9 מיליון שקל.

* אובדן שתי הזדמנויות עסקיות בגלל ההחלטה להשקיע בפרויקט של אור - 8.1 מיליון שקל.

* עוגמת נפש - מיליון שקל.

אור, כאמור, מכחישה את הטענות העולות מהתביעה וטוענת כי על פי ההסכם בין הצדדים חלק גדול מן הטענות אינן אמורות לידון אצל בורר והמקום לפתרון המחלוקות הוא בבית המשפט. מקבוצת ענבל אור נמסר בתגובה: "לא מתנהל בין הצדדים הליך תביעה והניסיון להציג הדברים אחרת, חרף הבהרת הדברים, הינו ניסיון מגמתי, טועה למצב הדברים ופוגע קשות בזכויות קבוצת ענבל אור והעומדת בראשה.

"הוגש מטעמנו הליך לבימ"ש כנגד דינה לפיו ככל והוא רוצה להשמיע את טענותיו - עליו לעשות זאת בביהמ"ש המוסמך. בהתאם, הליך הבוררות אותו רצה מר דינה להכתיב נעצר אף בטרם נדרשנו להגיב לטענותיו. אנו נפעל בהתאם להחלטת ביהמ"ש המוסמך.

"מכל מקום, מדובר בטענות חסרות כל בסיס ויסוד וללא כל אחיזה במציאות וכאשר יעמוד בפנינו הליך מטעם דינה, ככל ויעמוד בכלל - נשיב לטענותיו המופרכות אחת לאחת ונדחה אותן, אף בקלות יחסית.

"מטרתו של דינה ברורה: בכוונתו לנסות ולייצר אימה ופחד, תוך ניצול ציני של הד תקשורתי, על מנת לסחוט ולקבל כספים שאינם מגיעים לו. אנשים נכבדים ביותר, ביניהם גם בכירים במשק הישראלי, לרבות עו"ד בכירים, רכשו זכויות בפרויקט והיתר הבנייה כבר ניתן במסגרתו. אף הוצע לדינה לרכוש את זכויותיו בפרויקט, ברווח נאה, אך זה דחה הצעות אלו. כדרכנו, נלך בדרך הצדק, הדברים יתבהרו בהקדם במקום הראוי להם להתבהר והאמת, בניגוד לגרסתו החד-צדדית של דינה, תצא לאור".