מתי כדאי למחזר משכנתא ואיך עושים את זה?

משכנתא אמנם לוקחים כשרוכשים דירה, אך היא נשארת אם הלווים למשך שנים ארוכות. סוף שנה הוא זמן טוב לעקוב אחריה, לוודא שהיא המתאימה לנו בשיעורי הריבית ובהחזרים החודשיים שלה, וגם לבדוק אם אפשר להוזיל אותה עוד קצת. מדריך

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
פרויקט הבנייה של גינדי בתל אביב, שוק הסיטונאים. אוגוסט 2015 (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

2015 היתה אידיאלית למחזור משכנתא. השפל בריבית בנק ישראל השליך גם על ריבית המשכנתא, שהגיעה לפני כחצי שנה לשיעור הנמוך ביותר שלה. מאז אמנם הריבית החלה לעלות, אך גם עתה בהשוואה הריבית נמוכה בהשוואה לזו שנגבתה בשנים האחרונות.

שלושה כללי אצבע יסייעו לכם לבדוק אם כדאי לכם למחזר את המשכנתא דווקא עכשיו: האם הריבית על ההלוואה שלכם גבוהה יחסית לריבית שקיימת כיום בשוק המשכנתאות? האם סכום ההלוואה משמעותי? והאם פרק הזמן שנותר עד לסיום ההלוואה משמעותי.

לבדיקה – האם כדאי למחזר משכנתא

כשהתשובה לשאלות אלה חיובית, כדאי להגיש לבנק למשכנתאות בקשה לקבלת מידע לצורך בדיקת כדאיות פירעון משכנתא מוקדם. בתוך ימים ספורים הבנק אמור לספק לכם את המידע, ולאחר קבלתו מומלץ לבצע סקר שוק, כלומר להשוות את הריביות שייגבו מכם על המשכנתא בבנקים נוספים.

סקר השוק כולל בדיקה בעוד כמה בנקים למשכנתאות מה הריבית הנוכחית שהם גובים על משכנתא. אבל שימו לב כי הריבית שעליכם להתייחס אליה היא הריבית המותאמת לערך ולזמן שנותר לתשלומי המשכנתא שלכם. כלומר, אם לקחתם משכנתא ל-15 שנה ועברו מאז 5 שנים, התקופה שנותרה היא של 10 שנים, והריבית שצריך לבחון היא ריבית משכנתא ל-5 שנים.

מה עמלת הפירעון המוקדם שגובה הבנק?

כאשר פורעים את המשכנתא משלמים עמלת הפירעון המוקדם, כך שיש להתייחס לסכום הכולל שתצטרכו לשלם לבנק במקרה שתחליטו לסגור את המשכנתא הנוכחית ולקחת במקומה אחרת. העלות הזו, כמו גם עלויות נוספות שחלות בעת פירעון המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה, צריכות להתווסף לסכום המשכנתא החדשה.

כדי לבצע את החישוב הזה נכנסים למחשבון משכנתא באחד מאתרי הבנקים, ובודקים מה יהיה ההחזר החודשי במשכנתא "החדשה" בהשוואה להחזר החודשי הקודם. אם התשלום החודשי במשכנתא העתידית נמוך יותר – ברור שהיא עדיפה על המשכנתא הקיימת.

הבנק גובה עמלת פירעון מוקדם משום שכאשר הוא נותן לנו הלוואה בריבית קבועה מכל סוג – שקלית קבועה, מדדית קבועה וכדומה – הוא מתחייב לספק לנו מימון באותו שיעור ריבית, גם אם יהיו שינויים בשוק ובריבית. נוטלי המשכנתא, מצידם, מחויבים כמובן לתנאי המשכנתא שלקחו וגם לפיצוי הבנק במקרה שיבחרו לפרוע את המשכנתא, כלומר לשלם את עמלת הפירעון המוקדם.

העמלה מחושבת כך שהבנק משווה את הריביות: הריבית הנוכחית לתקופה שנותרה (ריבית ממוצעת לתקופה שנותרה), לעומת הריבית שבה לקחנו את המשכנתא. אם הריבית הנוכחית גבוהה יותר - פירעון ההלוואה הזולה, זו שהיא בריבית נמוכה יחסית להיום, טוב לבנק ולכן הוא לא נפגע ואינו גובה עמלת פירעון מוקדם.

לעומת זאת אם הריבית הנוכחית נמוכה יותר מהריבית שבה נלקחה המשכנתא בעבר, הבנק מפסיד מבחינתו, ומכיוון שבפירעון המוקדם של המשכנתא אנחנו בעצם מפרים התחייבות, נקבע קנס - עמלת הפירעון המוקדם.

נניח שלקחנו משכנתא בריבית קבועה של 4% ל-20 שנה, ולאחר 10 שנים אנו רוצים לפרוע את המשכנתא (לפרוע לחלוטין או למחזר). אם הריבית על המשכנתא לתקופה שנותרה (10 שנים) היא 5% - מובן שלבנק אין בעיה עם הפירעון המוקדם: הוא מקבל את הכסף (פירעון משכנתא) ומספק הלוואות לאחרים בריבית גבוהה יותר. אך במקרה שהריבית הנוכחית ל-10 שנים היא 3%, הבנק נפגע, מאחר שפורעים הלוואה עם ריבית של 4% והוא יכול לקבל עליה רק 3%. במקרה הזה נדרשים פורעי החוב לשלם עמלת פירעון מוקדם.

איך מחושבת העמלה?

עמלת פירעון מוקדם מבטאת את הפער בין הריביות – הריבית המקורית פחות הריבית הנוכחית, כלומר את הפסד הריבית השנתי של הבנק. אם מכפילים את הפער הזה בסכום ההלוואה ומורידים כ-20% (הנחה שתלויה בוותק המשכנתא), מקבלים בקירוב את עמלת הפירעון המוקדם. אף שלא מתקבל הסכום הסופי שיגבה הבנק, אפשר לקבל מחישוב זה מושג כללי על מידת הכדאיות של מחזור המשכנתא. העמלה המדויקת היא מידע שהבנק עצמו מחשב.

במשך תקופה ארוכה חישוב עמלת הפירעון נעשה בין הריבית בעת ההלוואה לריבית הנוכחית ממוצעת לתקופה שנותרה. אבל בתחילת השנה הורה בנק ישראל לבנקים למשכנתאות לעשות חישוב נוסף: הפער בין הריבית הממוצעת שהיתה בעת לקיחת ההלוואה (שימו לב – לא הריבית בפועל, אלא ריבית ממוצעת) לבין הריבית הממוצעת לתקופה שנותרה. הנמוך שבתוצאות מוכפל במספר השנים, כדי לקבל אומדן על עמלת הפירעון המוקדם.

אם התנאים שלכם בעת לקיחת המשכנתא היו טובים, השינוי בחישוב לא ישנה לכם התוצאה. אבל עבור אלה שלקחו משכנתא בתנאים פחות טובים, למשל לווים בסיכון, לווים שלא התמקחו, או לווים שלקחו משכנתא למטרות שונות, שיטת החישוב החדשה עשויה להפחית את עמלת הפירעון המוקדם.

הכתבה נכתבה בעזרת מהון להון, מדריכים פיננסים