משכנתא במימון 90%? דווקא לא כל כך מסוכן

רבים מזהירים מפני הרעיון לאפשר נטילת משכנתאות במימון גבוה בטענה שזה עלול ליצור משבר נוסח משבר הסאב-פריים האמריקני. שחף מזין סבור שהסכנה אינה כל כך גדולה

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore
אתר בנייה במודיעין עלית, 2010 (AP)
(צילום: AP)

הטיעון העיקרי של מתנגדי ההצעה להעלות את שיעור המשכנתא המותר לזוגות צעירים ל90% הוא שמדובר בדחיפה להתאבדות כלכלית. דהיינו באם זה יהיה מותר ילכו כל אותם זוגות צעירים כעכברים אחר צלילי החליל ויקפצו ממצוק המשכנתא הבלתי ניתנת להחזר. זה לא יקרה, ואלו הסיבות.

מבחן יכולת ההחזר. רוכשים שלא יהיו מסוגלים להראות יכולת החזר התואמת לגובה המשכנתא לא יוכלו לקבל אותה. כך שגם אם יהיו כאלו שיסתנוורו מאפשרות הרכישה שנפתחה עבורם עם הורדת סף ההון העצמי הנדרש אבל לא משתכרים מספיק בשביל לעמוד בהחזר החודשי הם לא יוכלו לקבל משכנתא. הבנקים מצדם יהיו נטולי אינטרס לאשר הלוואות שכאלו כיוון שעל אותם 15% מימון שבין ה75% המותרים כיום ל90% המוצעים ערבה המדינה, והיא הראשונה להיפרע. כלומר אם זוג כשל בהחזרים המדינה תקבל את שלה ומי שיתמודד עם ההפסד יהיה הבנק.

לא ככה התחיל משבר הסאב פריים. ההשוואה של ההצעה להגדיל את שיעור המשכנתא לסיבות למשבר הסאב פריים היא פשוט לא נכונה. המשבר נקרא "סאב פריים" (תת מובחר) על שם הלווים אשר היו מלכתחילה לווים עם יכולת פירעון מוטלת בספק. הבועה לא נופחה על ידי זוגות צעירים וחסרי אחריות שקנו דירות מגורים, הבועה נופחה על ידי בנקים למשכנתאות ששיווקו באגרסיביות משכנתאות ללווים ללא הכנסה קבועה או יכולת החזר, מתוך ידיעה שאת תיק המשכנתאות ימכרו לבנק השקעות, וזה מצדו יקצוץ ויבנה תיק משכנתאות חדש וימכור הלאה. הסיכון של הקונה מבחינתו מגודר בנכס עצמו, כיוון שהשיטה האמריקאית קושרת את הנכס, ואותו בלבד, למשכנתא. אף אחד לא חשב שחדלות פירעון תהיה הבעיה שלו ולכן לא היו חסמים. במבנה הבנקים בישראל זה פשוט לא יכול לקרות. הבנק והלווה יצטרכו להתמודד עם הבעיה. הלווה במידת הצורך ישלים את ההלוואות מהכנסתו ורכושו והבנק יחזיק את ההלוואה עד לפירעונה המלא.

צריך להגדיל את היצע הדירות

היום ישנו מצב אבסורדי בו זוג צעיר שבילה את שנות בגרותו הראשונות בהשקעה לעתיד, למד מקצוע או תואר ובשנות השלושים לחייו הגיע לסף השתכרות מכובד של חמישה עשר אלף שקלים ויותר לא יוכל לקנות דירת מגורים בעתיד הקרוב ללא עזרה חיצונית. גם אם נניח שהזוג יחסוך 5,000 שקל כל חודש יעברו חמש שנים ויותר עד שיוכל להעמיד הון עצמי לקניית דירה במיליון שקלים, אם יישארו כאלו עוד חמש שנים. למה אבסורד? כי זוג שחי מעשרת אלפים שקלים כולל הוצאות שכירות ומרוויח חמישה עשר אלף מסוגל להחזיר משכנתא של 5,000שקל ועוד לחסוך את מה שהוא משלם היום כשכירות.

אם תעבור ההצעה יעלה הביקוש. ההצעה מתייחסת לזוגות צעירים חסרי דירה, הם בין כה וכה מעוניינים לרכוש, השינוי יהיה שחלקם גם יצליחו. כיוון שיותר זוגות יצליחו לקנות דירה ייתכן ותהיה עליית מחיר, וזו בעיה שתיפתר רק על ידי הגדלת ההיצע. הגידול המדולדל בהיצע בטח לא יכול לשמש כלי ניגוח מול הנגשת דיור לזוגות המסוגלים לקנות דירה.

מי מרוויח מהמצב הקיים? מי שיושב עם מזומנים, לאלו אין בעיה לקנות, למנף, להתפתח. אלו כבר לא צעירים ובוודאי שאין להם עניין שיבואו כל הצעירים עם הטף והכלב ויעלו את מחירי הדירות.

נקודה למחשבה. עד סוף 2012 משכנתא של 90% הייתה דבר שבשגרה. השינוי נעשה כדי לשמור על יציבות הבנקים, לא על הזוגות. ולמרות שהדורות הקודמים יכלו לקנות דירות עם הון עצמי של 10% משקי בית לא קרסו בהמוניהם. האם הם בגילם היו חכמים יותר מהזוגות היום?

שחף מזין, כלכלן, מרצה במרכז ללימודים אקדמיים (מל"א) אור יהודה