קיצוץ הטבות המס: כך חונקת המדינה את מעלות

במשך כ-11 שנים סבלה מעלות תרשיחא, כמו יישובים נוספים באזור הגליל, מהקפאת בנייה מוחלטת. שכונות חדשות לא נבנו בה ותמהיל האוכלוסייה, שמונה 24 אלף תושבים, כמעט שלא השתנה. לפני שנתיים, לאחר כמעט 20 שנות עבודה, גובשה לעיר סוף סוף תוכנית מתאר, שכללה פיתוח שכונות חדשות והצבת יעד רשמי של הוספת כ-10,000 תושבים חדשים לעיר עד שנת 2021.

אם מקשיבים היטב לנאומיהם של מקבלי ההחלטות נראה כי תנופת הבנייה הנוכחית איננה רק חמצן לפיתוח המקומי של העיר, אלא נתפשת כיישום החזון של חיזוק הגליל. שרי הממשלה מקפידים להצהיר זאת, ובראשם שר הבינוי, יואב גלנט, שמדגיש בכל הזדמנות כי משרדו יקדם תנופת בנייה בגליל ובנגב, במטרה לשנות את פריסת האוכלוסייה בישראל, ולהביא בכך לירידת הביקושים באזור המרכז.

המקרה של מעלות-תרשיחא מדגים כיצד ההצהרות מתקשות להתחבר למציאות. בעירייה מדגישים כי מימוש שני מהלכים ממשלתיים – האחד בתחום צמצום הטבות המס והשני בתחום מכרזי "מחיר למשתכן" – יחנקו את מפת הנדל"ן המתפתחת של העיר, באופן שיסכל את כל מאמצי הפיתוח הנוכחיים.

"רק בשנתיים האחרונות, לאחר שגובשה התוכנית החדשה לעיר, יצאו לדרך פרויקטים חדשים ושכונות חדשות, באופן שמושך לעיר אוכלוסייה חזקה מיישובים אחרים. ואולם המאמץ הזה עומד להיפגע דווקא על ידי הממשלה שמצהירה כי ברצונה לחזק את הגליל. אוכלוסיה חזקה לא תגיע אם ההטבה תצומצם, ומי שרכש דירה יתקשה בהחזר המשכנתא", מעריך רועי אלרום, סמנכ"ל פרויקטים ואסטרטגיה בעירייה.

במעלות תרשיחא, כמו בנהריה ובעכו, מבהירים כי מה שעשוי להיראות כשינוי מינורי של הטבת המס - צמצום ההטבה מ-11% כיום ל-9% בעתיד - הוא שינוי דרמטי עבור משפחות ממוצעות ממעמד הביניים בעיר. לדבריהם, צמצום ההטבה הזו ללא ספק ישפיע על יכולת ההחזר של תשלומי המשכנתא החודשיים.

כך למשל, תושב מעלות ששכרו הממוצע כ-13 אלף שקל, לא שילם עד כה מס. לאחר הפחתת ההטבה, ייאלצו תושבי מעלות תרשיחא לשלם 274 שקליבחודש. ברמה השנתית מגיע הסכום לכ-3,288 שקל בשנה.

אלה שמרוויחים משכורות גבוהות יותר - 17 אלף שקל בחודש - ייפגעו בהפרשים משמעותיים יותר: מתשלום מס בהיקף של כ-670 שקל בחודש כיום, יהיה עליהם לשלם 1,415 שקל - עלייה של 745 שקל בתשלומי המס החודשיים. במונחים שנתיים מדובר על הפרש של כ-8,900 שקל.

"השינוי המתוכנן בהיקף הטבות המס לעבור תושבי מעלות תרשיחא דרמטי וצפוי להשפיע משמעותית על ההכנסה, שכן מדובר בקיצוץ של כ-50% בהטבה. אם בעבר תקרת השכר השנתית שהיתה פטורה ממס עמדה על 241,080 שקל לשנה (11%) – הרי שלאחר צמצום ההטבה היא תרד ל-150 אלף שקל בשנה (9%). מדובר על פגיעה קלאסית במעמד הביניים", מציין אלרום.

ראש העירייה, שלמה בוחבוט, המשמש גם כיו"ר מטה המאבק בנושא, אומר כי מבחינתו "זוהי מלחמת אין ברירה למען השכר של תושבינו ולמען עתיד ערינו". לדבריו, המצב החדש יעצור את יעדי הפיתוח הנוכחיים – וגם יביא להגירה שלילית ממעלות-תרשיחא.

"אם הגזירה הזו תנחת עלינו, תהליכי תכנון ושיווק של 35 אלף דירות בכל האזור ייעצרו. ובמעלות יהיה קשה לעמוד ביעד האסטרטגי של קליטת 10,000 תושבים, יעד שנגזר מהמשימה הלאומית ליישוב הגליל. מעבר לעצירת אכלוס הגליל, תהיה גם נהירה החוצה מהערים שלנו".

מבחינה נדל"נית, מעלות-תרשיחא שהוקמה בשנת 1957, התנהלה כל השנים לא רק ללא תוכנית מתאר מסודרת אלא גם ללא מתחמי בנייה רוויה מודרנית. "עד היום, מי שרצה להתגורר בעיר יכול היה לרכוש בעיקר בית צמוד קרקע.

הבנייה הרוויה הסתכמה או בבנייני שיכונים משנות ה-50 או בבנייה ממשלתית שבוצעה בעיר לצורך קליטת עולים חדשים מברית המועצות בשנות ה-90. התנופה הנוכחית היא הפעם הראשונה שבה ייבנו פרויקטי מגורים חדשים בבנייה רוויה בעיר", מבהיר אלרום.

תחת הכותרת "תנופת בנייה" נכללים בעיקר המתחמים הבאים: גבעת האורנים, מתחם חדש שבו ייבנו 674 יחידות דיור (מרביתן בבנייה רוויה ועוד כ-70 צמודי קרקע). שכונת נוף אגם, הממוקמת מעל אגם מונפורט שבה ייבנו 185 יחידות דיור (השכונה כיום בפיתוח) וגם שכונת צוריאל, שבה אמורות היו להיבנות 3,600 יחידות דיור, אך צומצמה לאחר מחלוקות והתנגדויות ל-1,800 יחידות דיור.

בשכונת צוריאל, אזור שעבר משטח השיפוט של מעלה יוסף למעלות לפני כשני עשורים, התעכבו תוכניות הבנייה בשל התנגדות ממושכת מצד ארגוני סביבה וחקלאי מושב צוריאל – עד להתערבותה של ראש מינהל התכנון, בינת שוורץ. על פי ההערכות, רק בתחילת 2016 תגיע התוכנית לוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמי דיור מועדפים) – לצורך קידומה המהיר.

אלא שפרט לפגיעה הצפויה במיסוי – שתקשה כאמור על משיכת אוכלוסייה חדשה ועל יכולת החזר המשכנתא של משפחות רבות ממעמד הביניים – הרי שמהלך הדיור המאסיבי שמקדמת הממשלה במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן" – עשוי אף הוא להקשות מאוד על יעדי הפיתוח של מעלות-תרשיחא.

מחירה של דירת 4 חדרים חדשה באחד מפרויקטי המגורים שנבנים כיום בגבעת האורנים למשל, עומד על כ-820 אלף שקל, ונע עד מחיר של 1.3 מיליון שקל עבור דירות דופלקס או דירות גן גדולות. במעלות מסתכלים על המחירים שפורסמו לאחרונה במכרזי מחיר למשתכן בעפולה, שם יוצעו דירות במחיר ממוצע של 640 אלף שקל – וטוענים כי דווקא שיווקן של דירות מוזלות יפגע בעיר.

"האוכלוסיה החדשה שאנחנו קולטים ומכוונים אליה היא משפרי דיור, זוגות צעירים חזקים, שיגיעו ממקומות כמו המועצה האזורית משגב, או אזור הקריות, אבל "מחיר למשתכן" מכוון לרוכשי דירה ראשונה, ולכן משפרי דיור לא יגיעו לכאן אם 100% מהשיווקים יהיו בשיטה הזו", מסביר אלרום.

בגבעת האורנים למשל, שבה כבר שווקו בהצלחה כ-350 יחידות דיור במכרזים רגילים, צפוי לצאת בקרוב מכרז לבניית 192 יחידות דיור בשיטת "מחיר למשתכן". "המכרז הזה אמור היה לצאת באופן רגיל, אך עיכבנו אותו כדי לבחון את תוכניות הממשלה ולשתף פעולה. הבעיה היא שלמרות הבטחות מצד המדינה להחריג 40% מהדירות בו (דירות הגן ודירות הגג) – בסופו של דבר מתברר כי המדינה רוצה ש-100% מהדירות יהיו מוזלות. המשמעות היא שמי שיש לו דירה בבעלותו – כלומר משפרי דיור – לא יוכלו לקנות פה ובנוסף הקבלנים והיזמים מביעים ספק בכלכליות של המכרזים הללו".

במכרז עתידי שצפוי להתפרסם בשכונת נוף הים בעיר, מתכוונת המדינה לשווק 185 יחידות דיור במתכונת זו וגם שם צפויות מחלוקות. "ממילא קשה מאוד לעיר כמו מעלות להתחזק, ולכן אנחנו סבורים שהמדינה חייבת לבחון איזה תמהיל מתאים לעיר ואיזה תמהיל יפגע בה".