ארבע שנים לפרוץ המחאה החברתית: מה קרה למחירי הדיור

ארבע שנים בדיוק מאז פרוץ המחאה החברתית והקמתם של האוהלים הראשונים בשדרות רוטשילד בתל אביב, נדמה כי מה שעמד בלבה של המחאה – מחירי הדיור הגואים – הניב בעיקר שינוי תודעתי. במבחן התוצאה, הרי שבכל מדדי השוק האפשריים – המצב בשוק הנדל"ן מיולי 2011 עד יולי 2015 רק החריף והלך: הן מחירי הדירות לרכישה, הן שכר הדירה בשוק השכירות, הן הפער העצום בין הביקוש להיצע והן היקפן הגדל של המשכנתאות – המאיים להערכת כלכלנים ליצור משבר בקרב אלפי משקי בית בישראל.

מארגני המחאה, שהקימו את האוהלים הראשונים ברוטשילד, אמנם לא צפו כי מחאתם תסחף רבבות, אך בכל הנוגע לנתונים אובייקטיבים – היו למהלך שורשים מוצדקים: אם בין 2000 ל-2006 ירדו מחירי הדירות בישראל בכמעט 12.5% הרי שמ-2007 ועד 2012 נרשם זינוק במחירי הדירות של כ-72%.

נתונים אלה, הלקוחים מתוך דו"ח פני החברה שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפני כשנה וחצי, מצביעים על כך ששיעור העלייה השנתי הגבוה ביותר היה בדיוק בתקופה שקדמה למחאה: בין מרץ 2009 למרץ 2010 זינקו המחירים בשוק הדיור בישראל בשיעור חד של כ-21%.

אחת הסיבות האפשריות לזינוק קשור בעובדה כי למשך כשנתיים קריטיות, בין 2008 ל-2010, הפסיקה ממשלת ישראל לבנות במרכז הארץ כפועל יוצא של החלטת ממשלה שמטרתה המקורית היתה לעודד הגירה לפריפריה. ההחלטה גרמה לכך שממשלת ישראל במו ידיה יצרה את הפער האדיר בין הביקוש להיצע באזורי הביקוש, וגם נכשלה לחלוטין בניתוב האוכלוסייה מהמרכז לפריפריה.

מאז מחאת הדיור ההיא, נדמה כי כאמור פרט לתודעה הציבורית, כמעט דבר לא השתנה. בכל המדדים המרכזיים נחלה הממשלה כישלונות צורבים: מפילוח שבוצע על ידי אתר מדלן עולה כי מחירי הדירות בשוק עלו בעשרות אחוזים: בחיפה, למשל, זינקו המחירים מאז המחאה ב-44%, בתל אביב חלה עלייה של 32% בעיר באר שבע רשמו המחירים עלייה של 31% ובירושלים נרשמה עלייה של 19% במחירי הדירות. הפילוח של אתר מדלן, בניגוד לשיטות מדידה של גופים רשמיים אחרים במשק, מבוסס על השוואה של עסקות מכירה דומות באותה שכונה. נתוני העסקות, הנלקחים מדיווחי רשות המסים, הושוו בין התקופות הרלבנטיות.

מבדיקת אתר יד2 שבוצעה עבור וואלה! נדל"ן עולה כי גם שכר הדירה – שמשלמים כמעט 2 מיליון ישראלים שאין בבעלותם דירה – זינק בארבעת הערים הגדולות בשיעורים משמעותיים. בין יולי 2011 ועד יוני 2015 מחירי השכירות בתל אביב זינקו בכמעט 19%, בחיפה ב-7.6% בממוצע בירושלים עלו המחירים ב-11.9% ובאר שבע, המחירים זינקו גם כן ב-8.8.

אלא שהזינוק במחירים מאז המחאה החברתית לא לווה בזינוק במשכורות ולאורך השנים שחלפו מאז קיץ 2011 הצטמצמה יכולתו של הציבור לרכוש דירה: כך, למשל, אם במחצית הראשונה של 2011 – אז עמדה המשכורת הממוצעת במשק על 8,484 שקל לחודש - נזקק הישראלי הממוצע ל-135 משכורות על מנת לרכוש דירת 4 חדרים ממוצעת – הרי שברבעון הראשון של 2015 נזקק הישראלי ל-140 משכורות – כשהשכר הממוצע במשק עומד על כ-9,500 שקל לחודש.

מדד המשכורות, גם אם אינו מספק תמונת מצב מושלמת על השוק, משקף במידה רבה את מידת "המאמץ" שעל רוכשי הדירות לעשות על מנת לרכוש דירה. בישראל הנתונים מלמדים על כך שמאמץ זה גדל בהתמדה וכי בשנת 2011 היה מצבנו לא קל, גם בהשוואה לעולם. כך למשל, מסקירה שפירסם משרד הבינוי בשנה זו עולה כי ההוצאה על דיור בישראל תפסה אז כ-28% מההכנסה בעוד שעל פי נתוני האיחוד האירופי לאותה שנה, ההוצאה על דיור ב-27 מדינות האיחוד היתה בשנה זו נמוכה יותר - כ-23%.

מעבר לשאלת המאמץ, נדמה כי כל הניסיונות הממשלתיים שבוצעו מאז במטרה לצנן מעט את השוק, השיגו תוצאה הפוכה. כך למשל, נתוני המשכנתאות בחודש החולף שיקפו את הרתיחה באופן בולט, עם היקפי משכנתאות ששברו את שיאי כל הזמנים ועמדו על 6.99 מיליארד שקל. נתוני בנק ישראל בנוגע לשוק המשכנתאות משקפים עלייה של 21% בהשוואה למאי השנה - וזינוק של למעלה מ-50% בהשוואה ליוני 2014.

בכל שאר הפרמטרים נותר שוק הדיור "תקוע" למדי: הזמן הממוצע לאישורה של תוכנית בנייה עומד בסיכום 2014 על כחמש שנים – ובמחוז מרכז – המחוז העמוס והמשמעותי ביותר במדינה – עומד פרק זמן זה על שמונה שנים. אם לשפוט על פי דו"ח מבקר המדינה האחרון, שפורסם בפברואר,– הרי שגם הקמתם של ועדות דיור לאומיות (וד"לים) לא סייעו בנושא, שכן מוסדות תכנון אלו היו אחראיות על קידומן של רק כחמישית מיחידות הדיור שאושרו מאוגוסט 2011 ועד אפריל 2013.

דו"ח המבקר שפורסם לאחרונה חשף כי לא רק מחסור בדירות השפיעו על המחירים הגואים בשוק, אלא גם היעדר הגיוון בתמהיל הדירות – ובעיקר בבנייתן של דירות קטנות. כך למשל, רק 6% מהדירות שבנייתן החלה ב-2013 היו דירות של עד שלושה חדרים, לעומת כ-42% דירות קטנות שבנייתן החלה ב-1980.

יבין גיל מור מנכ"ל אתר יד2 מציין כי בכל המדדים שבהם נמדד שוק הדיור בישראל, הרי שגם כיום, ארבע שנים לאחר המחאה, אין שינוי במגמה: "במהלך 4 השנים האחרונות – מאז יולי 2011, על אף מחאה החברתית, אנחנו לא רואים שינוי במגמת עליית המחירים. הנתונים מעידים על כך שהמחסור בהיצע מחד, ועודף הביקוש מאידך משמרים את המגמה. המחסור בדירות בשנים האחרונות ממשיך להביא לעליית מחירים גם בשוק השכירות ועד שלא ינקטו צעדים משמעותיים, בראייה ארוכת טווח, שיגדילו את היצע הדירות - אנו צופים שמחירי השכירות ימשיכו לעלות בהתאם".

עם זאת, אחד הדברים שאפיינו את מחאת 2011 היה כי לצד המחאה הגדולה – נולדה בציבור הישראלי תקווה לשינוי המצב. נתוני אתר מדלן מצביעים על כך שבחודשים שלאחר המחאה חלה ירידה במספר העסקות באופן שמשקף את ההמתנה של הציבור הישראלי לשינוי בשוק. נתונים אלו מגובים בסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפירסם אגף הכנסות המדינה במשרד האוצר בסוף 2011 ששיקף ירידה של כ-37% במספר העסקות למגורים – בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2010. במלים אחרות, בקיץ 2011 – על אף שמדובר בדרך כלל בעונת שיא ברכישת דירות – ציפה הציבור הישראלי כי הממשלה תשפיע על מחירי השוק בעקבות המחאה והמתין ברכישת דירות.

אלא שכל מי שהמתין לאחר המחאה גילה כי המציאות טופחת על פניו. המחירים המשיכו לעלות בעקביות ועל פי נתוני מדלן עולה כי ההפוגה היחידה במספר העסקות נרשמה רק בתקופת הצהרותיו של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, בדבר הצעת חוק מע"מ 0%. בין מרץ לספטמבר 2014 – המתין הציבור הישראלי למימוש הבטחותיו של שר האוצר – אך בתקופה זו המשיכו המחירים לזנק בכ-5% נוספים בממוצע.

מה חושבים על כך מארגני המחאה? ליאו ליברמן (35), ממארגני המחאה החברתית בירושלים מספר כי "גרתי בירושלים בתקופת המחאה והקמתי את המאהל הראשון בעיר. התחושה היתה שחייבים להקים את המאהל כי התחושה היתה שיש חוסר אונים, שאין מרחב נשימה. דירה היא דבר בסיסי כמו מזון, אבל התחושה היתה אז שהדיור הוא סימפטום בודד של קושי כללי יותר, קושי לחיות ולהצליח בישראל.

"אז במבט לאחור האם משהו השתנה? לא, דבר לא השתנה ואולי אף השתנה לרעה במובן הזה. גם כיום רוב הכסף שלי הולך על דיור, ואני עדיין שוכר דירה. אבל האם המחאה נכשלה? ממש לא. אני מזהה שבעקבותיה התחיל תהליך של התפכחות, גם אם יש אכזבה, נולדו מאז המון יוזמות, גם בתחום הנדל"ן, השקיפות במערכת גברה, הרשתות החברתיות נרתמו לעניין. נכון שהמחירים עלו והמצב לא נפתר, אבל אי אפשר למדוד אחרי 4 שנים את ההצלחה – זה מוקדם מדי".

ליברמן מעריך כי במידה והשינוי בשוק לא יגיע בקרוב, יתעורר גל חדש של מחאה אך הוא יתבטא בדרכים שונות. "אני כבר לא מאמין בפורמט של הפגנות. אף אחד מאתנו לא יכול להיות אקטיביסט במשרה מלאה, זה בלתי אפשרי. מה גם שהמערכת למדה איך 'לחבק' את המפגינים ולהשתיק את המחאה. כשהפגנו בירושלים אני זוכר איך באו מהעירייה והציעו לנו לעבור לדשא ולקבל מים קרים. התוצאה היתה השתקה של המחאה ברחובות. אם לא יהיה שינוי – המחאה הבאה תהיה יותר רדיקלית".