מחפשים דירה? שימו לב למתרחש בעתלית

כדאי לשים לב למה שקורה בימים אלה בעתלית, משום שהרבה רעש תכנוני פוקד בשנים האחרונות את העיירה השלווה, שנמצאת כ-12 ק"מ דרומית מחיפה. מיד לאחר שתוכנית המתאר המחוזית לאזור (תמ"מ 6) הגדירה את העיירה כ"אזור פיתוח כפרי-עירוני חופי", החלו לצוץ שלל תוכניות לגבי המקום, שהמשותף לכולן הוא ניסיון להגדיל את היישוב במידה ניכרת. מדוע זה קורה דווקא בעתלית? קל לשער שיזמים ורשויות רואים במקום את אחד מלהיטי הנדל"ן הבאים, וכל אחד מנסה לקבוע את עתיד היישוב לפי האינטרסים שלו. בתווך, מנסים התושבים להשפיע, באמצעות התנגדויות ופעולות מחאה.

לא צריך להיות אשף נדל"ן כדי להבין את היתרונות שגלומים בעתלית: מדובר בעיירה חופית בת פחות מ-6,000 תושבים, שמתגוררים בכ-1,000 יחידות דיור. רוב המבנים ביישוב מצויים בצד המזרחי המרוחק מהים דווקא, כתוצאה מהתכנון ההיסטורי של המקום. במערב עתלית נמצאות בריכות ומבני חברת המלח של משפחת דנקנר, בית העלמין היישובי ושכונת וילות; מדרום מערב לעתלית שוכן הקיבוץ נוה ים. אם נוסיף לכך את העובדה שליישוב יש תחנת רכבת ומחלף נוח לכביש החוף, נקבל את אחד מהיישובים החופיים עתירי הפוטנציאל בארץ.

בסביבת עתלית ישנן קרקעות רבות שאינן בנויות, והאזור הבנוי, כאמור, הוא בעיקר בצד המזרחי. מכאן ניתן להסיק כי במאמץ תכנוני-יזמי קל יחסית, ניתן לפתח במקום שכונות יוקרה קדמיות לים.

לפני כשבע שנים שכרה משפחת דנקנר, בעלת חברת תעשיות מלח, הפועלת בצפון עתלית, את המתכננת נעמה מליס, לבדיקת האפשרויות התכנוניות הקיימות במתחם המפעל, המשתרע על 1,430 דונם. מליס הציעה להפוך את המתחם למרכז העירוני של עתלית, באמצעות הסבת בריכות המלח לשורת תעלות מים, שעל גדותיהן יוקמו מבני מגורים, מלונות בוטיק וטיילת, בנוסח ונציה.

ב-2006 שכרה המועצה המקומית חוף הכרמל את מליס לעריכת תוכנית אסטרטגית לפיתוח עתלית, מה שקומם תושבים רבים, שהביעו חשש שמליס מייצגת בדלת האחורית, את האינטרסים של משפחת דנקנר. מליס אמרה בתגובה כי באותה תקופה כבר לא עבדה עבור משפחת דנקנר. מהנדס המועצה דניאל סנרמן הסביר כי מליס נבחרה לנסח את התנגדות המועצה לתוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 6, עקב היכרותה המעמיקה עם היישוב, ועל רקע פעילותה זו היא נבחרה גם כמתכננת האסטרטגית של עתלית. כמו כן, הדגיש סנרמן כי התוכנית תתקבל בהליך של שיתוף ציבור, כך שלא יכול להיווצר מצב שבו תהפוך עתלית ל"דנקנר טאון".

מאז עברו כמה שנים, וקדחת התוכניות ממשיכה: באחרונה מקדמת המועצה האזורית חוף הכרמל ומשרד הפנים תוכנית לשנות את פניה של עתלית, בעיקר באמצעות ניצול בריכות המלח, הגדלת היקף האוכלוסייה לכ-15,000 עד 2020, שיקום האזור וקידום התיירות.

מנגד, למינהל מקרקעי ישראל יש תוכניות אחרות - זה למעלה מעשור הוא מקדם תוכנית לפיתוח ובינוי רכס הכורכר ביישוב, ומייעדו לבניית כ-1,000 דירות.

בחודשים האחרונים התארגנו כ-450 מתושבי הסביבה כדי למחות נגד התוכנית שמקדם המינהל. עמותת כחול וירוק שאירגנה את המחאה קוראת לרשויות לעצור את התוכנית ולהמתין עד להשלמת תוכנית המתאר של היישוב.

"מדובר בתוכנית משמעותית, שהולכת להשפיע על העיירה מבחינת היקף האוכלוסייה שתיכנס אליה ומבני המסחר שייבנו. מן הראוי שתוכנית מתאר תכתיב עקרונות תכנון לתוכניות בתחומה ולא להפך", כתב יו"ר עמותת כחול וירוק גדעון בצלאל במכתב שהעביר לממונה על מחוז חיפה במשרד הפנים יוסי משלב בתחילת השנה.

בנייר עמדה שהפיצה העמותה נכתב כי אם תצא תוכנית מתחם הרכס של המינהל לפועל, היא תביא לפגיעה אנושה בחי ובצומח במקום, ותאיים על אתרים ארכיאולוגיים והיסטוריים: "מדובר בפיסת קרקע נדירה, שחלקה הוכרז כשמורת טבע ולאורכה עדויות ארכיאולוגיות נדירות המתעדות אלפי שנים של פעילות אנושית בעתלית. על הרכס ומורדותיו נמצאים אתרי מורשת לאומיים ועדויות לראשית ההתיישבות הציונית, וביניהם מחנה המעפילים, המושבה עתלית, חוות אהרונסון ומחנה הצבא הבריטי".

תוכנית המתאר המקומית, שמקודמת במקום מתחילת 2010, נעשית על ידי צוות מתכננים מטעם משרד הפנים, בראשותו של האדריכל קלאודיו מלול. העבודה על התוכנית נעשתה בשיתוף הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ובשיתוף הציבור. עוד בטרם החלה העבודה, הקפיאה המועצה האזורית חוף הכרמל את קידומן של כמה תוכניות בניין עיר בעתלית בהיקף בנייה של כ-2,000 דירות, עד לגיבוש עקרונות תוכנית מתאר כוללת. תוכניות אלה שוחררו לדיון מחודש רק בחודשים האחרונים.

ואולם ההתנהלות לגבי תוכנית הרכס של המינהל היתה אחרת. במהלך השנה מינה מינהל מקרקעי ישראל את מנהל הפרויקטים אורי הורביץ כדי להביא את התוכנית לאישור סופי בוועדה המחוזית, וזו דנה בתוכנית במרץ. "באופן תמוה ובניגוד למעמד שאר התוכניות", מסבירה האדריכלית יעל דורי מעמותת אדם טבע ודין, "תוכנית מתחם הרכס המקנה זכויות בנייה נרחבות בחלקה הצפון-מערבי של עתלית לא הוקפאה. מדובר בתוכנית משמעותית שהולכת להכפיל את גודל היישוב הנוכחי, ובכך עשויה לייתר את תוכנית המתאר הכוללת הנמצאת בהכנה. למיטב הבנתנו, תוכנית הרכס טרם אושרה באופן סופי וראוי לבחון אותה מחדש".

תוכנית מתחם הרכס הוכנה בסוף שנות ה-90' ופורסמה להפקדה להתנגדויות ביולי 2007. התוכנית משתרעת על שטח של 466 דונם, ובמסגרתה מתוכננת שכונת מגורים שבה 792 דירות ואזור מלונאות או דיור מוגן בהיקף של 140 דירות. התוכנית כוללת גם הקצאה לשטחי ציבור, מסחר ומרכז עירוני ראשי שישתרע על שטח של כ-14 דונם בהיקף של כ-35 אלף מ"ר בנוי.

לאור ריבוי ההתנגדויות שהוגשו ומורכבות התוכנית החליטה ועדת המשנה להתנגדויות בדצמבר 2007 למנות חוקר חיצוני שיבחן את התוכנית, ומינתה לשם כך את האדריכלית רננה ירדני-גולן. המלצות החוקרת שהוגשו לוועדה המחוזית במחצית השנייה של 2009 הראו כי קיימים ליקויים בתוכנית ולכן יש לשנותה. דו"ח החוקרת המליץ על קבלת חלק מההתנגדויות, בעיקר בהתייחס לנושא שמירת צירים ירוקים ושרידים ארכיאולוגיים, מיקומם של שטחי ציבור בשכונה וצמצום היקף הדירות והמתחם המסחרי.

המינהל מתעקש על מימוש התוכנית כיוון שהמדינה כבר הוציאה משאבים משמעותיים לפינוי מחנות צבא שנמצאו על הרכס, ולכן ברצונו למקסם את הרווחים מהמתחם. "המטרה היא לנצל בצורה מקסימלית את הקרקע כדי לאפשר פינוי המחנה הצבאי", אמר האדריכל בני אייזיק המייצג את המינהל מקרקעי ישראל בדיון שהתקיים בוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (וולנת"ע) ביוני 2010.

כיום מסתבר כי התוכנית סותרת בחלקה את תוכנית המתאר המתגבשת, והיא מקודמת שלא על דעת עורכי התוכנית ולא על דעתו של יו"ר המועצה האזורית חוף הכרמל, כרמל סלע. "על אף אישור התוכנית בוועדה המחוזית", מסר סלע בתגובה, "מתקיים משא ומתן בין יוזמי תוכנית הרכס, מינהל מקרקעי ישראל, לבין עורכי תוכנית המתאר של עתלית, כדי להתאים בין התוכניות. אני תומך באופן מלא בהתאמת תוכנית הרכס לתוכנית המתאר, ולא להיפך". במליאת המועצה שהתקיימה השבוע הוסיף סלע כי הוא מבקש שהבינוי ברכס יהיה בשטח המחצבה הנמצאת במקום בלבד.

סלע העביר בשבוע שעבר מכתב לממונה המחוז במשרד הפנים, יוסף משלב, בו כתב: "במהלך השנה האחרונה מתהווית תוכנית מתאר חדשה ליישוב עתלית במימון והנחיה של משרד הפנים ובשיתוף ציבור תושבי עתלית. תוכנית הרכס נדונה בשנים האחרונות והיא מתוכננת על קרקע עם ערכי טבע ונוף ייחודיים, וכעת נמצאת בשלבים מתקדמים של תיקון. על רקע התקדמות תוכנית המתאר, שנותנת מענה רחב בראייה כלל יישובית, אבקש להציג את תוכנית הרכס לצורך בדיקת התאמה לתוכנית המתאר החדשה של היישוב".

"כבר בשלב הראשון הצביעו עורכי תוכנית המתאר על הבעייתיות של תוכנית הרכס", מסבירה דורית קניאגין, חברת ועד מקומי עתלית וחברה בוועד המנהל של עמותת כחול ירוק המשתתפת בדיונים על תוכנית המתאר, "צוות תוכנית המתאר מנסה לצמצם את הבינוי על הרכס, לטובת פארק טבעי בצפון היישוב. מינהל מקרקעי ישראל, לעומת זאת, מפעיל לחצים כבדים על מינהל התכנון לתת תוקף לתוכנית הרכס, בטרם תאושר תכנית המתאר.

"עורכי תוכנית המתאר מאמינים שיש מספיק עתודות קרקע לבנייה ביישוב ולכן אין צורך בבינוי על הרכס. באחד הדיונים על תוכנית המתאר, דרש צוות התוכנית כי תוכנית הרכס תשוב לדיון בוועדה המחוזית, כולל הפקדה מחודשת, לאחר שיושלמו התיקונים. משרד הפנים נמנע ממהלך כזה והציע בדיון כי הצדדים - מינהל מקרקעי ישראל ועורכי תוכנית המתאר - יגיעו לפשרה. בכל, מקרה לעורכי התוכנית אין מנדט לבטל את תוכנית המינהל".

ממשרד הפנים נמסר כי "התוכנית המפורטת של מינהל מקרקעי ישראל עברה את כל הליכי התכנון בהתאם לחוק ונשמעו התנגדויות הציבור. הוועדה המחוזית קיבלה חלק מההתנגדויות והחליטה לשנות את התוכנית כך שיישמרו ערכי טבע נוף וארכיאולוגיה. במסגרת זו שומר ציר הרכס, ושומרו שטחים פתוחים ואתרי ארכיאולוגיה".

ממינהל מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "תוכנית המינהל אושרה למתן תוקף בתנאי תיקונים שונים ב-17 באוקטובר 2009 - עוד לפני שהוחל בתהליך הכנת תוכנית המתאר. כיום, התוכנית מתואמת עם תוכנית המתאר, ובאחרונה שלחה מתכננת המחוז במשרד הפנים, ליאת פלד, מכתב בו היא תומכת בתוכנית ומציגה את חשיבותה לפיתוחה של עתלית.

"התוכנית הופקדה כבר ביולי 2007, ולאחר שהוגשו לה התנגדויות, מינתה הוועדה המחוזית חוקרת לשמיעתן. הוועדה החליטה לקבל את רוב המלצות החוקרת. מינהל מקרקעי ישראל שוקד בימים אלו על ביצוע התיקונים במתואם עם לשכת התכנון המחוזית, תוך ראייה כוללת ואחראית הלוקחת בחשבון את כל ערכי הטבע, הנוף והמורשת, ומכירה בחשיבות הפיתוח המאוזן ביישוב".