האוצר ייאבק בתופעת הדירות להשקעה

משרד האוצר יוצא למלחמה במתעשרי הנדל"ן בישראל: אגף התקציבים, בראשותו של אודי ניסן, נמצא בעיצומה של תוכנית לביטול הפטור ממס שבח על דירות להשקעה - הפטור הקיים כיום על תשלום מס על רווחים על מכירת דירה שנייה ויותר (דירה שאינה דירת מגורים).

לשם כך הכין אגף התקציבים תוכנית רחבת היקף, ככל הנראה ללא שיתוף רשות המסים, לביטול הפטור משבח על דירה שנייה ויותר. התוכנית של אגף התקציבים צפויה לפגוע באופן משמעותי בהכנסות של העשירונים העליונים בישראל, שהפכו את הנדל"ן לאפיק ההשקעה המועדף עליהם בשנים האחרונות, ולפיכך צפויה לעורר סערה והתנגדות עזה מצדם של רואי חשבון, שמאים, עורכי דין ועוד.

ככל הנראה, הפעלת הביטול מהפטור תעשה תוך מתן תקופת חסד שבה הפטור ימשיך להישמר, דבר שיעודד מכירת דירות מסיבית באותה שנה - ויצנן את עליות המחירים בשוק הנדל"ן.

בכל מקרה, ביטול הפטור לא יהיה רטרואקטיבי. אגף התקציבים שוקל לקבוע כי חובת מס שבח תוטל החל מינואר 2011 - כל הרווח שייצבר על דירות להשקעה מרגע זה ואילך יהיה חייב במס. הרווח שנצבר קודם לכן יישאר פטור.

על פי החוק כיום, מכירת דירה מחייבת את המוכר בתשלום מס על רווחיו. המס הוא של 20% על הרווח הריאלי, בדומה למס רווח הון שנגבה מהמשקיעים בבורסה. עם זאת, בפועל, דירות פרטיות בישראל נהפכו לנכס פטור ממס - ההכנסות ממס שבח על דירות פרטיות ב-2009 היו 180 מיליון שקל בלבד, וזאת אף ששוק הנדל"ן בישראל מגלגל מחזור של עשרות מיליארדי שקלים.

הפטורים ממס שבח הלכו ונצברו במהלך השנים. הם התחילו עם פטור ממס על דירה ראשונה (דירת מגורים), מאחר שהמדינה לא רצתה להטיל מס על מי שבסך הכל משפר את הדיור שלו. מנקודה זו הלכו והתרחבו הפטורים - ניתן למכור דירה שנייה (דירה להשקעה) בפטור ממס כל ארבע שנים, ניתן להחליף את דירת המגורים בפטור ממס בתדירות גבוהה של כל שנה וחצי ללא מסים, פטור על מכירת שתי דירות קטנות לצורך רכישת דירה גדולה, פטור על דירות שנמסרו לקרוב משפחה ועוד.

ריבוי הפטורים הפך את מס השבח למס לא אפקטיבי, שבפועל אינו משולם כמעט. הדבר היטיב מאוד עם העשירונים העליונים בישראל, שעבורם נהפך הנדל"ן לאפיק השקעה פטור ממס, וכתוצאה מכך גם הגדילו את הביקושים לנדל"ן והזינו את עליות המחירים בענף.

אגף התקציבים, בניסיון לצנן את עליות המחירים בענף הנדל"ן וגם להגדיל את השוויון בישראל - לבטל פטורים ממס שרק עשירים נהנים מהם - יוצא עתה לשנות מציאות זו. לשם כך יוזם האגף תוכנית שלפיה הפטור ממס מדירה שנייה ויותר יבוטל. מעתה, כל אדם בישראל יוכל להחזיק בדירה אחת שעליה הוא יכריז כפטורה ממס (דירת המגורים).

ההכרזה על הדירה הפטורה תהיה נתונה לבחירת בעל הדירות, והוא יוכל לשנות את החלטתו בכל רגע - אם יש בבעלותו כמה דירות, הוא יוכל להעביר את הזכות לפטור ממס ביניהן כראות עיניו. אם הוא מכר את הדירה הפטורה - הרווח מדירה זו יהיה פטור ממס. אם הוא מכר את הדירה החייבת, הוא יצטרך לשלם 20% מס על רווח שנצבר לו בגינה. אם הוא העביר במהלך תקופת האחזקה את הפטור ממס, כלומר שהדירה הנמכרת היתה חייבת במס רק חלק מהזמן שהוא החזיק בה, הוא ישלם מס לפי חלק הזמן היחסי.

כך, אם הוא החזיק בדירה חמש שנים, צבר עליה רווח של מיליון שקל, ובשנתיים מתוך החמש הדירה סומנה על ידו כדירה החייבת במס - הוא ישלם מס על רווח של 400 אלף שקל. חישוב הרווח ייעשה באופן ליניארי למשך כל התקופה שבה היתה הדירה בבעלות משלם המס - כך שלא יוכל לטעון כי ערכה עלה רק בתקופה שבה היתה פטורה ממס ולכן הוא פטור מהתשלום.

כתוצאה מהשיטה המוצעת, דירה אחת ברשותו של אדם תהיה בכל עת פטורה ממס - כך שלכל אדם תישמר הזכות לפטור ממס על דירת מגוריו. ייתכן, עם זאת, שגם על הפטור מדירת מגורים יחול סייג, והוא לא יכלול דירות יוקרה בשווי של 5 מיליון שקל ויותר. לעומת זאת, על העברת דירה לקרוב ועל ירושת דירה אין כוונה להטיל מס בכל מקרה.

השיטה המוצעת, שבה אדם בוחר בעצמו בכל רגע מהי הדירה הפטורה שלו, אמורה להתגבר על אחת ההתנגדויות לביטול הפטור ממס שבח - ההתנגדות הטכנית, לפיה קשה מאוד להבחין בין דירת מגורים ובין דירה להשקעה. התנגדות נוספת נובעת מהטענה כי בפועל דירות מגורים בישראל אינן פטורות ממס - עם הרכישה, משלמים עליהן מס של עד 5% על כל מחיר הדירה (ולא רק על הרווח שלה).

יהודה נסרדישי, ראש רשות המסים, אף מנמק בטיעון זה את התנגדותו לביטול הפטור ממס שבח. בראיון ל-TheMarker הסביר נסרדישי שמס של 3%-5% ממחיר הדירה הכולל, המשולם מראש (עם רכישת הדירה), שקול למס של 20% על הרווח מהדירה למשך 10-15 שנה.

טענה זו של נסרדישי אינה מקובלת על אגף התקציבים, שסבור כי מס רכישה כמוהו כמס מחזור - מס פחות הוגן ופחות יעיל ממס רווח. אגף התקציבים אף מצביע על כך שמס הרכישה אינו מצנן את הביקושים לדירות להשקעה, כראיה לכך שהמס אינו יעיל. בכל מקרה, אגף התקציבים אינו שולל את האפשרות של התאמות שייעשו בעתיד בגובה מס הרכישה - המגיע ל-5% ממחיר הדירה, שיעור גבוה מאוד - כדי להתאימו לשינוי במס השבח.

התנגדות נוספת הנשמעת לביטול הפטור ממס שבח היא העובדה כי הדבר יפגע בהשקעה בדירות לשכירות. כדי למנוע זאת, שוקל אגף תקציבים להגדיל את הפטור הניתן כיום על הכנסות משכירות - הכנסות של עד 4,500 שקל בחודש פטורות ממס. ייתכן שהפטור יוגדל ל-5,000-5,500 שקל בחודש, או שיוצע פתרון אחר המעודד המשך השקעה בשכירות.

ההערכה היא שביטול הפטור ממס שבח יגדיל את הכנסות המדינה ממס זה בכ-1-1.5 מיליארד שקל בשנה. בנוסף, ביטול הפטור יוציא משוק הנדל"ן ביקושים מלאכותיים, שנובעים מכך שזהו אפיק ההשקעה היחיד בישראל הפטור ממס, ובכך יאזן מחדש את שוק הנדל"ן.

מלשכת שר האוצר נמסר בתגובה לפירסומים: "לא התקיים בתקופה האחרונה כל דיון בנושא שינויים כלשהם בפטור ממס השבח על דירות, וממילא לא נידונה ולא התקבלה כל החלטה בנושא".

"מובן מאליו, שבאגפי האוצר השונים נבחנות כבדרך של שגרה, תכניות כאלו ואחרות בתחומים שונים – לרבות תחום המיסוי – ואולם מכאן ועד לשינויים במדיניות הקיימת ארוכה הדרך", לשון התגובה.